蘇州中心廣場(chǎng)：將成國(guó)內(nèi)最大城市綜合體
時(shí)間：2012-04-27 09:48:22
來源：中評(píng)網(wǎng)
168米的東吳電視塔曾經(jīng)被稱為蘇州城南的“埃菲爾”，然而2005年崛起的232米蘇州新地中心打破了這一紀(jì)錄，并號(hào)稱“江蘇第一高樓”。“好景不長(zhǎng)”，268米的中潤(rùn).蘇州中心、282米的環(huán)球188很快接替成為下一個(gè)見證蘇州高度的地標(biāo)。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，如今這一高度再次被打破，301.8米正在建設(shè)之中的東方之門屹立于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，被當(dāng)?shù)胤Q為“世界級(jí)地標(biāo)”，但是這一稱呼或許維持不了多久。
就在尚未合龍的東方之門北側(cè)，一個(gè)名為蘇州中心廣場(chǎng)的大型城市綜合體即將拔地而起。尚不廣為人知的是，這個(gè)綜合體的規(guī)劃中包含500米和450米超高層建筑各1棟，總共有7棟高層超過100米。東方之門在其中高度只排名第三。
一旦建設(shè)完畢，這將是國(guó)內(nèi)最大的城市綜合體。
所謂城市綜合體，是一個(gè)新近風(fēng)靡的地產(chǎn)概念，指那些集酒店、寫字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心和公寓等于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施。
如今地產(chǎn)界傳誦著這樣一句話：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！”。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設(shè)中、已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個(gè)。而杭州號(hào)稱要打造運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體等100個(gè)城市綜合體。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
按此保守推算，假如每個(gè)100萬級(jí)城市需要建設(shè)15個(gè)大的城市綜合體項(xiàng)目、200萬級(jí)城市需要建設(shè)20個(gè)大的城市綜合體項(xiàng)目，那么全國(guó)大型的城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量將超過2000個(gè)。
一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控下，日益萎縮的住宅項(xiàng)目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。
更讓人看不明白的是，這種逆調(diào)控而上的超大項(xiàng)目，大多具有國(guó)資背景。地方政府往往是這些龐然大物的直接推手。
瘋狂的城市綜合體
投資高達(dá)285億的綜合體
國(guó)人熟知的上海第一高樓環(huán)球金融中心投資額約為73億元，而蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資額則遠(yuǎn)超過前者。
事實(shí)上，除了上述兩個(gè)超高建筑外，該中心廣場(chǎng)綜合體由10幢建筑構(gòu)成，其中100－200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億元。
記者獲得的中心大廈項(xiàng)目效果圖顯示，東方之門背后的500米和450米的建筑屹立在金雞湖畔，甚為雄偉。
記者在上述項(xiàng)目用地現(xiàn)場(chǎng)看到，僅僅就東方之門而言，這個(gè)已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)中后期的建筑初顯“地標(biāo)”霸氣。
記者進(jìn)一步獲知，該項(xiàng)目占地高達(dá)21.1公頃（約300多畝），其中土地皆通過招拍掛程序于2011年8月份對(duì)外詢價(jià)，并于當(dāng)年9月份正式成交，分18塊土地進(jìn)行招拍掛，出讓年限全部為40年。
以蘇繡路南、星港街西地塊為例，該地塊占地17998.06平方米，容積率為9.0，性質(zhì)是商服用地，土地成交價(jià)27538萬元。
統(tǒng)計(jì)顯示，這18塊土地成交價(jià)中有12塊面積較大的地塊，最后成交價(jià)合計(jì)高達(dá)3159840000元。
記者查詢了土地用途，其中包括商服、酒店式公寓兩種用途，具體來說，這些用地中辦公占比47.6%，商業(yè)22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。
以其中商業(yè)為例，占地為6.5公頃的商業(yè)購(gòu)物中心總投資高達(dá)67億元，但只是其中投資額中等的一個(gè)項(xiàng)目。
而具體到項(xiàng)目容積率，從4.6到16.5不等，顯示不同業(yè)態(tài)之間容積率選擇不同。
引人關(guān)注的是該綜合體創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)建筑的六個(gè)第一，其中僅地下停車位就高達(dá)6000個(gè)。
該廣場(chǎng)開發(fā)公司相關(guān)人士提供給記者的資料顯示，該項(xiàng)目被定位于“湖西CBD城市天際線的中心和制高點(diǎn)”。
如今，萬事俱備或只欠東風(fēng)，據(jù)記者獲得的最新消息顯示，目前前期籌備工作已經(jīng)基本完成，預(yù)計(jì)將在2012年5月份正式開建，但整個(gè)項(xiàng)目完全建設(shè)完畢“需要6到7年”。
萎縮的公共綠地
由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號(hào)稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。
據(jù)知情人士透露，這塊土地以前很大一部分計(jì)劃為公共綠地，如今卻改為CBD建設(shè)用地。
記者獲得的詳細(xì)規(guī)劃圖亦顯示，一旦項(xiàng)目建設(shè)完畢，這個(gè)占地面積巨大的扇形項(xiàng)目里只剩下國(guó)際金融大廈和世紀(jì)大廈附近有部分綠地。
而對(duì)方展示的扇形區(qū)域的衛(wèi)星現(xiàn)狀圖顯示，在未建設(shè)之前，扇形區(qū)域里面有大片綠地。
“土地用途后來改變了，所以一些旁邊的樓盤業(yè)主都在賣房，現(xiàn)在，看不到綠地，還被高樓擋住了”。一位在蘇州從事地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士4月25日晚如是說。
該人士舉例，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的北側(cè)就是園區(qū)的一個(gè)口碑頗好的高檔住宅天域，去年開始一些先知先覺的業(yè)主紛紛無奈掛牌出售。
2007年，東方之門旁的蘇州星港街63號(hào)嘉湖閣小區(qū)就曾因?yàn)楣簿G地等空間被后續(xù)建筑“侵占”而與開發(fā)商以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門產(chǎn)生一些糾紛。
記者致電蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃部門詢問規(guī)劃事宜，未得到具體答覆。
蘇州廣場(chǎng)中心一旦完工，將與周邊的九龍倉(cāng)國(guó)際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環(huán)球188、蘇州廣電傳媒廣場(chǎng)、蘇州尼盛廣場(chǎng)、蘇州鳳凰文化廣場(chǎng)、圓融星座、晉合廣場(chǎng)等在內(nèi)的環(huán)金雞湖CBD，規(guī)模龐大，國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目或無從比擬。
而這，僅僅是冰山一角。
根據(jù)2010年出臺(tái)的《蘇州市商貿(mào)業(yè)提速升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃》，三年的時(shí)間內(nèi)，蘇州將要建設(shè)25個(gè)城市綜合體。
國(guó)企背書地方綜合體發(fā)展沖動(dòng)
據(jù)調(diào)查，蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過招拍掛程序獲得。這顯然得到了地方政府的高度支持。
根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前蘇州綜合體項(xiàng)目在建和建成項(xiàng)目已經(jīng)有12個(gè)之多，其中僅蘇州工業(yè)園區(qū)就有環(huán)球188、建屋紫金東方、九龍倉(cāng)蘇州國(guó)際金融中心、東方之門、圓融廣場(chǎng)等。
由于綜合體是一個(gè)投資規(guī)模巨大的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的今天，部分民營(yíng)背景的項(xiàng)目或多或少都遭遇了資金困難。
上述知情人士透露，東方之門雖被納入蘇州中心整體規(guī)劃，但這個(gè)項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立，主要是民企背景。在2004年奠基，而到了2008年才開始大規(guī)模的土建工程，停工時(shí)間高達(dá)4年，很大一部分原因就是“資金問題”。
也正因?yàn)橘Y金的原因，原先計(jì)劃的2007年竣工的東方之門如今要到2012年年底完工，整整晚了5年時(shí)間。
但這個(gè)問題對(duì)于蘇州中心的主體項(xiàng)目來說，或許不是一個(gè)大問題，因?yàn)榇罅渴治站拶Y的本土國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)正蜂擁進(jìn)入了這一領(lǐng)域。
在已經(jīng)建設(shè)完成的城市綜合體中，建屋紫金東方開發(fā)集團(tuán)就是一個(gè)典型的國(guó)企。其上級(jí)母公司是建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司，前身就是蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和建設(shè)總公司合并而成，注冊(cè)資金30億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模118億元人民幣，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。
這家工業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)“正牌軍”，除了運(yùn)作“東方之門”這個(gè)綜合體項(xiàng)目外，旗下還有約20個(gè)住宅項(xiàng)目（包括已售、在售和規(guī)劃項(xiàng)目），幾乎都位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)。
根據(jù)記者在蘇州國(guó)土資源網(wǎng)上查詢的結(jié)果，建屋集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)的多幅拿地都如“主場(chǎng)作戰(zhàn)”，性價(jià)比頗高。比如蘇園土掛告（2009）第05號(hào)公告里涉及的9.3萬平方米住宅、蘇園土掛（2008）20號(hào)地塊涉及的2.1萬平方米商業(yè)用地，都未有其他強(qiáng)勁對(duì)手狙擊，順利以底價(jià)成交。
曾在江浙某城市開發(fā)園區(qū)任職的一位官員稱，這種套路十分常見，“既然享受了主場(chǎng)的好處，就要承擔(dān)一些園區(qū)的工程，再正常不過了。”
而另外一個(gè)園區(qū)內(nèi)的圓融時(shí)代廣場(chǎng)也是當(dāng)?shù)匾患颐麨椤皥A融集團(tuán)”的大型本土國(guó)企投資建設(shè)的。
“園區(qū)本質(zhì)上是一個(gè)國(guó)企推動(dòng)型的發(fā)展模式，在建設(shè)領(lǐng)域，國(guó)企非常強(qiáng)大。”上述當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說。
所以，更被人關(guān)注的蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目主體也是由國(guó)企牽頭投資，具體是由蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)整體開發(fā)建設(shè)，亦是當(dāng)?shù)匾患掖笮蛧?guó)有企業(yè)。
工商登記資料顯示，該公司也是蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)直屬的地產(chǎn)企業(yè)，股東只有一個(gè)——蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)。
資料顯示，該公司主要以高端城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)，而據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，該公司是“為投資中心廣場(chǎng)項(xiàng)目而成立的一個(gè)公司”。
進(jìn)一步的工商登記資料顯示，該公司成立于2010年9月，注冊(cè)資本高達(dá)20億元。
“這相當(dāng)于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體，還是玩一個(gè)經(jīng)營(yíng)城市的概念。”上述園區(qū)任職的官員說。
然而，這種模式即為典型的地方政府投融資平臺(tái)，隨著宏觀調(diào)控的深入，風(fēng)險(xiǎn)或悄然接近。
逆調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)
“綜合體的建設(shè)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴(kuò)大的速度、人流增長(zhǎng)的速度，要根據(jù)實(shí)際需求不能盲目。”蘇州大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)萬解秋如是認(rèn)為。
也因?yàn)榇耍诜慨a(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲的今天，民資和外資開發(fā)商普遍對(duì)于進(jìn)入包括城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“未來一年商業(yè)地產(chǎn)恐怕會(huì)出大事，‘爛尾樓’會(huì)大量出現(xiàn)。現(xiàn)在很多城市都已經(jīng)出現(xiàn)‘爛尾樓’。”上海證大房產(chǎn)董事吳洋在上述高峰會(huì)上如是說。
此言得到了與會(huì)人士的認(rèn)同，綠地集團(tuán)商業(yè)旅游地產(chǎn)研發(fā)中心總經(jīng)理李煜在上述峰會(huì)上則詳細(xì)分析了原因。
“現(xiàn)在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商業(yè)，你說這合理嗎？房地產(chǎn)調(diào)控之后，政府供地比例不一樣，政府要打造新城市，供的都是商業(yè)用地，開發(fā)商很難全部持有這么多商業(yè)。”李提出了自身的看法。
顯然，城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時(shí)考驗(yàn)著這些國(guó)企。
上述園區(qū)任職的官員認(rèn)為蘇州園區(qū)的模式帶有不小風(fēng)險(xiǎn)。
“這樣做的好處是，充分運(yùn)用了園區(qū)政企合一的身份，以財(cái)政作為擔(dān)保和背書，運(yùn)用政府融資平臺(tái)進(jìn)行融資建設(shè)。但缺點(diǎn)也是顯而易見的，這個(gè)模式必須在上升通道時(shí)才能運(yùn)轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢(shì)不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。”
記者獲得的一份當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屒闆r公布表顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積（每平方米）價(jià)格達(dá)1.5萬元左右。
據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在正在銷售的東方之門，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不太好，去化并不理想。”
“國(guó)企出了一部分錢，但大部分肯定是從銀行貸款，利用土地等抵押貸款，反正有政府背書”，上述業(yè)內(nèi)人士如是表示。
由于中心廣場(chǎng)項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，記者欲試圖進(jìn)一步了解各大項(xiàng)目投資情況以及資金來源，并未獲得相關(guān)具體信息。
“雖然綜合體的總投資額較高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項(xiàng)目維持其投資，而且可以與住宅項(xiàng)目用一個(gè)建設(shè)單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調(diào)度余地更大。”上述園區(qū)任職官員如是分析可能的資金來源。
以建屋集團(tuán)為例，該公司官網(wǎng)上也提及了運(yùn)作項(xiàng)目的資金來源，“公司進(jìn)一步加強(qiáng)資本國(guó)際化的戰(zhàn)略性運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化”。
資料稱，2007年開始，公司擴(kuò)大對(duì)外部?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目和合資伙伴的投資，引入外部戰(zhàn)略投資者。與萬科、上海中富、新鴻基、九龍倉(cāng)、普洛斯等地產(chǎn)公司都有合作。
而事實(shí)上，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司在整個(gè)大項(xiàng)目下面的子項(xiàng)目中也分別和不同企業(yè)合作，如購(gòu)物中心即是和外資公司凱德商用合作。
不過隨著國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策的日趨嚴(yán)厲，地方國(guó)企如何保障資金可持續(xù)顯然是一大問題，“國(guó)企的靈活性不及民企，出了問題風(fēng)險(xiǎn)如何防控是難題。”上述浙江開發(fā)商代表表示，“更重要的是，一旦出問題，等于全民買單。”
