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2024年11月24日
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經濟學家謝國忠日前在鳳凰衛視《財經點對點》欄目中表示，通過房地產的價值跟GDP的比例、房租回報率、房地產生產量、房價收入比四項指標比較，中國樓市已現泡沫。南京有關專家認為，無論從哪個指標來衡量，國內樓市確實已存在泡沫，但最具代表性的指標當數房價收入比。
房價收入比最高20倍
謝國忠說，現在中國很多城市，房子的平均價格都是個人收入的20倍左右，這是不可持續的，再怎么看中國的房地產，可能都是一個泡沫。
南工大房地產管理系副主任、天誠不動產研究所副所長吳翔華介紹，房價收入比的計算公式為：(套均面積×均價)÷（家庭年收入)=房價收入比。按照國際公認的標準，房價收入比在4—6倍之間比較合理，也就是說，一個家庭4—6年的可支配收入可買一套房。但目前，大城市的房價收入比都在10倍以上。
出租15年很難收回成本
吳翔華介紹，衡量房租回報率的標準通常是用總房款÷年租金，如果15年內能收回總房款，說明這個房產是值得投資的。但現在，房價太高，房租回報率卻很低，很多人買房子投資，靠的都是升值預期，以便再倒賣賺個差價，而非房租回報。
南京我愛我家市場部經理舒莉莉介紹，現在租房市場確實不太好。她舉例說，老城一套60多萬元的房子，月租金一般在1500元左右。照此計算，收回成本也得近30年。但她認為，用房租回報率來衡量國內樓市是否有泡沫不合適，主要原因在于國外持有房產成本較高，如需繳納物業稅等，所以要更多地考慮租金收益。而國內持有房產的成本幾乎為零，租金多一點少一點不是很重要，房產升值的部分就夠業主賺的了。
房地產投資遠超GDP10%
謝國忠認為，從目前中國房地產生產量來看，房地產投資占GDP的10%以上。這個在世界上來說，在城市化高速增長的情況下也是很高的，而這正是衡量中國樓市已現泡沫的另一重要指標。
吳翔華表示，拉動GDP主要靠居民消費、生產投資和出口。現在出口出現負增長，居民消費能力有限，如果房地產投資在GDP中所占比例過高，出現泡沫在所難免。
