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2024年11月24日
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節(jié)后成交量持續(xù)上行
10月18日，位于馬連道的綜合體項(xiàng)目第三區(qū)開盤，當(dāng)天推出的540套精裝服務(wù)式公寓全部售出，銷售額達(dá)到7億；龍湖·香醍溪岸60套房源推出即告售罄，認(rèn)購金額3億；美立方開盤成交金額5億；華貿(mào)城728套房源開盤售罄，銷售額5億；亦莊低密大盤金色漫香林持續(xù)熱銷，截至上周今年已完成20億元的銷售總額……眾多項(xiàng)目火爆的購房場(chǎng)面連日來引發(fā)樓市極大關(guān)注。據(jù)了解，不少開發(fā)商為了安撫未能搶到房源的購房人，不得不臨時(shí)增加房源。“二期的88平方米花廳洋房已經(jīng)增推了4次，現(xiàn)在也所剩無幾。”金色漫香林的銷售人員告訴記者。
如此火爆的購房場(chǎng)面，與今年“十一”期間清冷的市場(chǎng)表現(xiàn)形成了鮮明對(duì)比。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上周我市共售出商品住宅4315套，環(huán)比增加46.6%。其中，期房商品住宅共售出3600套，環(huán)比增幅高達(dá)50.9%。同比各項(xiàng)成交數(shù)字也在持續(xù)上行。
素來利好樓市銷售的“金九銀十”效應(yīng)顯然在滯后發(fā)力，經(jīng)歷了9月的成交低迷和國慶長假的慘淡成交后，終于在尾聲來臨的時(shí)候迎來爆發(fā)。
小戶型主導(dǎo)需求市場(chǎng)
值得注意的是，開盤當(dāng)天快速售罄的項(xiàng)目均主打小戶型房源。這類產(chǎn)品一向因低總價(jià)優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。尤其在目前首付比例要求提高的背景下，小戶型產(chǎn)品的剛性需求越發(fā)集中。但今年上半年以來，樓市價(jià)格一直處于快速上漲的坡道，積壓了大部分的剛性需求。隨著“金九銀十”氛圍的逐漸淡去，不少受節(jié)日活動(dòng)影響未能節(jié)前開盤的項(xiàng)目開始放盤，且樓盤價(jià)格逐漸理性企穩(wěn)，引發(fā)需求集中釋放。
根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，上周新增供應(yīng)套均面積在90平方米左右的項(xiàng)目有7個(gè)之多。但是，這些小戶型項(xiàng)目中不少價(jià)格區(qū)間高達(dá)2.5萬元/平方米左右，加大了置業(yè)成本，難以滿足市場(chǎng)的實(shí)際需求，減少了有效供應(yīng)量。從成交價(jià)格分布來看，低于1.5萬元/平方米的小戶型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，成為市場(chǎng)稀缺類型。“一期的180至280平方米疊墅、122至158平方米花園洋房已經(jīng)入住，二期88平方米小戶型銷售進(jìn)入尾聲，基本已經(jīng)無房可賣。三期的低密度小戶型產(chǎn)品預(yù)計(jì)要下月才能推出，但需求客戶目前已有近兩千組，預(yù)計(jì)屆時(shí)房源吃緊。”
行情分析
三大因素刺激節(jié)后成交走高
協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹分析認(rèn)為，“銀十”效應(yīng)滯后發(fā)力，導(dǎo)致眼下成交行情上行的原因主要集中在三個(gè)方面。
第一，今年是新中國成立60周年，國慶的節(jié)日氛圍分外濃厚，人們?cè)诠?jié)日期間的活動(dòng)安排也發(fā)生變化，以體驗(yàn)節(jié)日氣氛、居家團(tuán)圓或外出旅行為主，購房需求成為次要需求。加上節(jié)前開發(fā)商對(duì)“金九銀十”效應(yīng)的預(yù)期值高，價(jià)格單邊上漲速度過快，抑制了部分需求。而節(jié)后一些品牌開發(fā)商推盤發(fā)力，且價(jià)格處于穩(wěn)定小幅上漲的局面，釋放了積壓的需求，造成樓市成交量在10月中下旬發(fā)力上揚(yáng)。
第二，CBD東擴(kuò)、亦莊等新城規(guī)劃實(shí)施提速等各項(xiàng)利好的落地，激勵(lì)了購房人對(duì)未來升值預(yù)期的肯定，導(dǎo)致受益區(qū)域項(xiàng)目成交火熱，并帶動(dòng)樓市整體成交行情的上行。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，根據(jù)CBD規(guī)劃方案，CBD東擴(kuò)區(qū)域內(nèi)25%是住宅配套，但不能充分滿足CBD從業(yè)人員的置業(yè)需求，東擴(kuò)吸納的大量購房人肯定要找“置業(yè)出口”，這對(duì)于鄰近的亦莊等東部熱點(diǎn)板塊都是很大利好。據(jù)了解，規(guī)劃方案出臺(tái)之后，亦莊一帶的二手房報(bào)價(jià)平均提價(jià)近千元。新房市場(chǎng)上，區(qū)域11個(gè)項(xiàng)目上周成交房源套數(shù)環(huán)比上升了113%。
第三，品牌地產(chǎn)商節(jié)后推盤的積極性提高，加上小戶型市場(chǎng)涌現(xiàn)低密度型等新品，加速了市場(chǎng)需求的釋放，引領(lǐng)行情持續(xù)走高。
市場(chǎng)需求的迫切給了開發(fā)商不少信心。統(tǒng)計(jì)資料顯示，節(jié)后已有10余個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，準(zhǔn)備入市。一些品牌地產(chǎn)商首當(dāng)其沖。據(jù)了解，萬年花城、富力、龍湖、國華置業(yè)等品牌兩周來均有所放量。另外，市場(chǎng)上熱銷的小戶型產(chǎn)品不斷推陳出新，提高居住性能，吸引了不少積壓的需求。例如金融街在亦莊開發(fā)的50萬平方米大盤金色漫香林，所有住宅均為進(jìn)深小于12米的純板樓、得房率高達(dá)85%至97%。作為五環(huán)邊罕有的4至6層超低密度花園小鎮(zhèn)，在一期成熟入住、二期推出88平方米兩居后，還將推出三期65至85平方米的低密度板式小戶型新品。這些因素對(duì)于快速啟動(dòng)節(jié)后樓市成交熱情均有利好。
后市預(yù)測(cè)
價(jià)格上漲速度趨緩
從近期開盤情況看，樓盤的定價(jià)策略已從上半年以來的“直線猛進(jìn)”回歸至理性上浮。其中一些新樓盤甚至以較低價(jià)格入市，搶占節(jié)后市場(chǎng)先機(jī)。例如馬連道的第三區(qū)、北苑的美立方、華貿(mào)城等，亦莊的金色漫香林三期預(yù)計(jì)也將以14000元/平方米左右的價(jià)位低調(diào)入市。不少已開盤項(xiàng)目因定價(jià)謹(jǐn)慎和較高的性價(jià)比受到市場(chǎng)追捧，出現(xiàn)了開盤即售罄的場(chǎng)面。相形之下，一些在區(qū)域市場(chǎng)定價(jià)相對(duì)較高的項(xiàng)目以及近階段價(jià)格上漲依舊過快的樓盤，銷售速度則比起之前有所減緩。
市場(chǎng)分析人士指出，謹(jǐn)慎定價(jià)，促銷力度加大，將成為近段時(shí)間的市場(chǎng)趨勢(shì)。據(jù)了解，節(jié)后不少樓盤推出了促銷活動(dòng)，例如悅溪開盤當(dāng)天可享受9.5折優(yōu)惠,開盤日之后購買享受9.7折優(yōu)惠；金隅可樂+推出8800元/平方米起的特價(jià)房源。“隨著淡季的來臨，第四季度的市場(chǎng)是否會(huì)形成量價(jià)齊跌局面，目前還難以推測(cè)。從整體來看，短期價(jià)格漲幅有所下降，但價(jià)格下調(diào)的可能性很小。”
