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2024年11月24日
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2008年10月22日，財政部、國家稅務總局、央行等多個中央機構罕見地同時推出刺激樓市一攬子政策。此后，各地救市新政如雨后春筍般出現。地方、中央各項政策相加，每個區域市場可以看到的新政數量動輒十條有余。以此為標志，中國啟動金融危機下最早的一個產業振興計劃，房地產宏觀調控由抑制全面轉向扶持。一年時間倏忽而過。面臨優惠政策即將到期的節點，回首過去，盤點這次政府救市的得與失，或為將來房地產業的政策制訂提供很多經驗和教訓。
在2008年年底政府全面拯救房地產市場的刺激政策出臺后，2009年，樓市的急速回暖令市場咋舌。不僅成交量屢創歷史新高，房價、地價更是在投資熱情的帶動下一路走高。眼看救市期限將至，權威部門也基本明確，去年多項暫時性政策按時取消。然而，對于這次政策救市所引發的各種后果，政府不得不用新的政策去調整或彌補。那么政府的新政策取向如何，又成為業內高度關注的問題。 救市任務完成 多項政策將全面退出 上海證券報從權威渠道獲悉，包括公積金貸款額度上調、契稅最低至1%等多項應急救市政策將全面取消。受此影響，各地成交低谷可能不會在年底出現。
專家預測，進入2010年第一季度，一系列救市政策面臨全面退出，彼時的樓市可能在緊縮氛圍中展開此輪周期的首次調整。 上海一業內權威人士透露，“一些涉及普通商品房剛性需求的政策會有所變通，但有利于投資的部分政策會最先叫停。”普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優惠政策也可能就此止步，營業稅等國家規定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調可能。 “要買房子的話，趕緊在11月把契稅交掉。聽說1%的優惠稅率要取消了。”在上海，一個位于嘉定新城的樓盤銷售人員告訴記者。 去年10月22日，央行等多個中央機構同時推出房地產救市政策。中央出臺131號文件（即《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》），將部分優惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數十個大中城市出臺系列救市政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等。其中很多重要優惠政策注明的截止時間為2009年12月31日。 “在投資品種類相對單一的中國市場，房產憑借其在資產保值方面的功能受到投資者的極大追捧。這是短期內難以改變的趨勢。而此前一些執行很松的優惠政策，比如二套房貸等，都助漲了投資性購房的增加，間接推動了房價的大幅上漲。”上述人士稱。 “任何故事都會有結尾，有時候這個故事的結尾是一個悲劇。今天的房地產走勢和我們的政策相關性非常大，今天地價開的這么高實際上是流動性在后面支撐。大家在發現流動性和政策可能發生變化的時候要特別小心，以防變化。”金地集團董事長凌克在一個月前的表態言猶在耳。 與優惠政策取消預期同時出現的是對宏觀經濟政策的轉向預期。十一月，包括中央經濟工作會議在內的一系列重要會議將召開。華林證券王漢東表示，本次中央經濟工作會議在當前全球醞釀寬松貨幣政策退出、國內嚴控信貸的背景下如何為未來的宏觀政策定調備受市場關注。“開發商也在密切關注這一會議可能涉及的房地產政策的轉向。和消費類政策相比，房地產開發方面的資金和土地政策一旦變化，對樓市將產生更重大的影響。”上海一家大型房企高層告訴本報記者。
回顧這一年來優惠政策的利弊得失，業內人士認為，多數樓市優惠政策為促進房地產市場穩定發展起到了積極作用。尤其是二套房貸政策放寬，契稅營業稅減免等。這些政策直接導致了今年以來商品房成交量直線攀升。但令決策者始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動的拉動下，房價地價也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實現房價平穩、理性的發展，是決策者需要思考的重點。 “如果政策在年底按時取消，意味著一套購買了兩年以上的普通商品房，在轉讓時由不交營業稅變成了交差額部分的營業稅。因為這兩年房價漲的厲害，百萬的售房收益，可能就要多交好幾萬的營業稅。這對于售房人來說是不小的成本。這就是為什么近期二手房高檔房源成交居高不下的原因。”北京中原地產工作人員告訴記者。 將在今年年底到期叫停的政策還有很多。比如上海目前購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例為20%。基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元，每戶最高為60萬元。“這一政策將在到期后進行修改。”上海一位權威專家向上海證券報表示。 此外北京關于限制外資購房的規定在2008年臨時取消，截止日期也是今年年底。業內人士稱，因為對投資性購房的限制可能會加強，這一外資限制令有望重啟。
后勢影響： 四季度或成牛市“末班車” “這兩周奇怪了，成交強勁反彈起來。”曾經在“十一”剛剛結束時宣布“此輪樓市牛市就此結束”的易居（中國）分析師薛建雄說。進入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量強勁反彈。業內預測，這一趨勢或一直延續至11月的中央經濟工作會議前，后者可能針對寬松貨幣政策退出等問題定下基調。 根據上海證券報調查，市場預期政策拐點即將到來是最重要拉動成交的原因。無論是剛性需求還是投資客都希望趕上優惠政策的最后末班車。 易居（中國）·CRIC系統顯示，剛剛過去的一周，上海商品住宅成交量大幅上漲51.44%，達到51.37萬平方米，創近17周以來的最高水平，成交量直接回到了本輪樓市最高點的6月水平。深圳上周二手住宅成交量繼續環比上漲15%，其中豪宅成交量環比上漲68.4％。成交均價也受此拉動而大幅上漲。成都方面，世家機構向本報提供的數據顯示，截至目前，成都10月份的商品房成交面積86.5萬平方米。按此態勢，10月份將超過9月成交量，再創今年又一個成交新高。一個新的現象是，上半年未見大漲的成都房價大9月以來開始攀升。 開發商在土地市場的熱情更是火爆。有數據顯示，北京截至目前的土地出讓金總額已經超過800億元，上海前三季度賣地收入超過全年目標，而成都土地成交金額甚至可能超過2008年一倍以上。 “可以預期的是，去年為應對金融危機而臨時制定的刺激樓市消費的政策一定會在到期后受到弱化。但取消也是一個微調的過程。部分鼓勵和支持自住的政策會有一定程度和方式的延續。一些有利于投資的政策將最先取消。如果說四季度會在末班車效應下延續高成交量，那么明年開始，樓市調整可能真正啟動。”上述上海權威專家表示。
盤點得失： 穩了成交火了投資 “9月份，一個溫州投資客狂掃了保利某樓盤十余套房源，總額近1億元。這些投資客大量使用銀行貸款，在他們看來，低成本的貸款是投資過程的重大利好。”成都一家房地產公司工作人員向記者介紹,一些沿海城市的投資客大量涌入二、三線城市，在他們看來，這些地方的豪宅目前價格比較便宜且適合投資。 “在投資品種類相對單一的中國市場，房產憑借其在資產保值方面的功能受到投資者的極大追捧。這是短期內難以改變的趨勢。而此前一些執行很松的優惠政策，比如二套房貸等，都助漲了投資性購房的增加，間接推動了房價的大幅上漲。”上述人士稱。 “任何故事都會有結尾，有時候這個故事的結尾是一個悲劇。今天的房地產走勢和我們的政策相關性非常大，今天地價開的這么高實際上是流動性在后面支撐。大家在發現流動性和政策可能發生變化的時候要特別小心，以防變化。”金地集團董事長凌克在一個月前的表態言猶在耳。 與優惠政策取消預期同時出現的是對宏觀經濟政策的轉向預期。十一月，包括中央經濟工作會議在內的一系列重要會議將召開。華林證券王漢東表示，本次中央經濟工作會議在當前全球醞釀寬松貨幣政策退出、國內嚴控信貸的背景下如何為未來的宏觀政策定調備受市場關注。“開發商也在密切關注這一會議可能涉及的房地產政策的轉向。和消費類政策相比，房地產開發方面的資金和土地政策一旦變化，對樓市將產生更重大的影響。”上海一家大型房企高層告訴本報記者。
回顧這一年來優惠政策的利弊得失，業內人士認為，多數樓市優惠政策為促進房地產市場穩定發展起到了積極作用。尤其是二套房貸政策放寬，契稅營業稅減免等。這些政策直接導致了今年以來商品房成交量直線攀升。但令決策者始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動的拉動下，房價地價也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實現房價平穩、理性的發展，是決策者需要思考的重點。
