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2024年11月24日
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這個由政府推進、土地儲備中心執行、銀行資金支持的土地一級市場開發最新模式，如果能大規模推行，將有可能成為未來各地土地一級開發都采取的樣本。
據了解，今年北京市計劃安排土地儲備開發投資1131億元，為確保1000億元的投資目標，北京土地整理儲備中心從13家銀行獲得的授信資金額度約為1510億元。
開發商淡出一級開發
事實上，土地儲備中心全面接管一級土地市場的做法在國土資源部、財政部和中國人民銀行2007年11月19日聯合制定發布的《土地儲備管理辦法》中早露端倪，其中明確表示了土地儲備的目的：供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。
北京市土地整理儲備中心內部人士向記者詳解了具體流程：由政府作為授信對象向銀行爭取授信，銀行向其發放貸款，貸款打到賬戶后，就可以用這筆錢作為拆遷補償款，發放到拆遷戶和拆遷企業的手中。政府發放完拆遷補償款后就開始整理土地，土地整理完畢后，根據區域的規劃和經濟發展的需要適時把地塊掛牌上市。
“從利益分配上來看，政府既可以獲得土地出讓金，又可以獲得一級土地開發的收益，只要地價是上漲的趨勢，做一級土地開發都能賺到錢。”上述北京市土地整理儲備中心內部人士說。
記者了解到，從今年起，開發商將沒有機會再參與到北京的一級土地開發，開發商通過參與優質土地的一級開發順利拿到土地二級開發權的優勢在北京正一步步喪失。
上海五合智庫總經理鄒毅對此表示，此前政府一般會對進行一級開發的企業有拿地的優惠，致使很多地塊競爭并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價成交。
“讓開發商提早介入土地一級開發，政府也可以通過一些條約保證后期開發主體的存在，避免出現流拍的現象?！编u毅說。
這場土地一級市場大收權，是否能夠從土地出讓環節控制成本，從而達到調控房價目的？
鄒毅認為，一級開發的成本決定了招拍掛的底線，但不會從根本上改變土地價格構成，因為成交價是由市場的價格預期決定的，不是由一級開發成本決定的。
“雖然確保了一個價格底線，但只要有競價存在，這個價格底線就會失去意義?！编u毅說。
但北京市土地整理儲備中心內部人士則堅定地認為，政府壟斷土地一級開發可以更好地遵從整個區域經濟的發展規劃供給土地，并調整供給的速度和數量，從而達到調控房價的目的。
銀行受益
值得注意的是，在北京這場土地變革中，銀行充當了助推者角色。
記者得到的某大型股份制銀行內部分析資料顯示了總體授信原則：出于對土地儲備行業風險及房地產市場景氣程度的考慮，應當適當限制向欠發達地區中小城市的土地儲備中心貸款；針對具體項目，采用土地抵押方式，選擇在收購時就已經有意向下家的項目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權時始終處于主動地位；盡可能實現資金的封閉運作，限定地方土地局及財政部門的土地出讓金專戶在授信行開立。
“除了能夠獲得利息外，授信的綜合效益巨大?！鄙鲜鲢y行高管透露，一般拆遷補償款不會馬上用完，在拆遷期限內貸款又能在銀行派生出大量的利息。當拆遷正式啟動之后，土地整理儲備中心的存款作為拆遷補償款要發放到拆遷戶手中，當后者拿到拆遷補償款之后，銀行會跟進服務，對拆遷戶進行營銷，把個人資金又吸引到了銀行。
“銀行授信給土地整理儲備中心的貸款派生出的利息在銀行體內循環，這種貸款要比給開發商放貸還要有吸引力，因為金額大，風險小?！痹摳吖苷f。
風險隱憂
“北京的做法不一定適用全國，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性較小，一些二三線城市，很可能就會出現流拍，風險就會轉嫁到銀行。政府應該充分授權，對不同地區、不同項目區別對待，不要讓過多的銀行資金沉淀到一級開發中去?！编u毅說。
而這一風險也開始引起了一些金融機構的重視。
在上述銀行內部報告中提到，政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險。政府可能存在把土地儲備貸款當作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設資金的情況；對于拍賣的儲備土地款項，政府也可能未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現。
該報告指出，土地儲備中心資本金較少，過分依賴商業銀行資金，資產負債率較高，抵御風險能力低。在實際運作過程中，有時因地段拆遷成本過高，使開發成本高于市場可接受的出讓價格；有時因地塊受政策因素影響導致地價下滑，造成土地開發成本與收益不匹配。此外，拍賣中流拍也會導致土地出讓收益得不到充分實現。
“銀行對土地儲備貸款的風險意識正在升溫，相關部門應早日出臺規范土地儲備信貸的政策以降低風險?！鄙鲜鲢y行高管說。
