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2024年11月24日
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記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄。
“國土部門并不希望土地價格越高越好”
上述不愿透露姓名的基層干部說，“業內流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5至8年內房價成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區域房地產的健康發展。”
這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創下今年住宅類用地的新高，該區今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。
9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區九龍湖區域誕生了新“地王”，央企中冶置業經過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價達到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業內人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。
國企“豪賭”土地引發新一輪房地股融資擴張
華泰證券房地產行業研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。
他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產以70.06億元奪下了上海長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創造的地王價整整翻了一倍。
同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。
國企四處購地、一擲億金的同時，引發上市房地產企業快速跟進，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應融資計劃。
9月22日，民企再度創造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。
地價和房價高企帶來巨大風險，最終買單的是老百姓
南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發企業的行為確實缺乏自律，不斷涌現新“地王”對行業并不是什么好事。
2007年南昌市出現了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。
錢友庚認為，今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產對宏觀經濟的損害很大。
他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。
蕭條期間資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音
中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。
目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產泡沫嚴重程度。
江蘇銀監局局長于學軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導致1993年、2006至2007年、2009年出現周期性的房地產泡沫。
專家們表示，資產泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發生的互聯網泡沫和房地產泡沫情況看，泡沫持續的時間往往比人們預想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預期。
當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。
