保障房得“金”
時間：2009-10-27 10:09:04
來源：中國房地產報
來自住房和城鄉建設部（下稱住建部）的消息稱，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住建部、財政部、國家發改委、中國人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門近日聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》(下稱《實施意見》)，利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作將正式啟動。
“這次的《實施意見》有望激活高達5600億元規模的住房公積金閑置資金。”中國社會科學院金融研究所研究員汪莉娜表示，這將有利于9000億元住房保障投資計劃的落實，強化住房公積金的住房保障功能。
在住房公積金直接用于發放房地產建設貸款被叫停10年之后，終于以“支持保障性住房建設”的形式實現回歸。
助力保障房建設
“及時推出公積金閑置資金用于保障性住房建設，主要就是解決保障性住房建設資金短缺的難題。”接近住建部的一位專家告訴記者，明年是完成住房保障3年規劃的關鍵之年，而工作的重中之重就是拓寬建設資金的來源，以保證住房保障規劃的落實。
去年年底，為響應國務院提出的4萬億經濟刺激計劃，住建部啟動龐大的住房保障投資計劃。
但保障性住房建設計劃卻因所需資金的過于龐大而備受掣肘。有媒體報道稱，今年上半年，全國經濟適用房建設僅僅完成了全年任務量的37%。
而住建部公布的“2008年全國住房公積金管理情況通報”顯示，截至2008年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。
2008年年底，國務院曾出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中就提及了將閑置公積金用于經濟適用房建設的探索。今年年初，住建部部長姜偉新也曾透露，關于閑置公積金用于經濟適用房等建設的試點方案正在研究、制定，待方案出臺后，有關地方政府要積極配合開展此項工作。
按照此次出臺的《實施意見》，在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照5年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。但須嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。
而這些公積金閑置資金被定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設，禁止用于商品住房開發和城市基礎設施建設。
值得注意的是，廉租房并未入選此次閑置公積金貸款方向中。而此前，有多個省份均因建設資金不足，進行廉租房租售并舉的試驗。這一度曾引起廉租房變質的爭議。
對此，上述接近住建部的專家解釋，2002年版的《住房公積金管理條例》已經規定，在住房公積金的增值收益中有部分是用于建設城市廉租住房的補充資金。
風險控制重點
事實上，在住房公積金制度建立初期，一些城市曾將其投入到經濟適用房建設中，但卻有一些地方出現了投入資金無法收回的情況，部分資金甚至至今還沒有收回。
此次為了保證資金安全，《實施意見》作了5條規定，一是設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理；二是住房公積金管理中心對貸款項目進行嚴格評審，并提交試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準；三是住房公積金管理中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險；四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押；五是規定試點城市政府承擔落實償還貸款的責任，確保貸款本息按時償還。
按照規定，試點不改變繳存職工住房公積金所有權，不影響提取和個人住房貸款。試點城市人民政府在制定試點實施方案時，必須征求繳存職工意見。試點城市人民政府要及時公布試點的建設規模、開發單位、建設成本、供應對象等內容，接受社會和群眾監督。
然而，盡管《實施意見》對用于保障房的公積金在監管和風險控制上提出了規定，但對“如果出現壞賬，由誰買單”的問題并沒有詳細細則。
對此，中易安房地產擔保有限公司總監徐東華建議：“在專用款項撥付方和接收方之外，應有第三方承擔監管和擔保職能。”
除了對風險控制的關注外，選擇哪些城市成為試點也成為目前業界關注的焦點。
據住建部相關負責人介紹，各省、自治區、直轄市人民政府將在《實施意見》印發后60日內，將試點城市名單及實施方案送住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行審核批準。《實施意見》同時強調，非試點城市不得利用住房公積金發放任何項目貸款。
對此，一位業內人士表示，試點的城市最好選取一些公積金繳存情況比較好、閑置規模比較大、房價泡沫比較小，而公積金利用率又比較低的二三線城市。
“這樣在資金規模、風險控制和試點效果上可能都更加合適。”該人士說。
此外，有公積金管理業內人士猜測，公積金參與保障性住房建設的操作主體很有可能并不是各地的公積金管理中心，而是各地建委。因為這還涉及到保障性住房的建設和分配。
對此，上述接近住建部的人士表示，使用住房公積金進行保障房開發貸款必然是地方政府的行為，因此，住建部僅會從監管規范上出臺細則，留給地方政府較大的自主空間。
