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2024年11月24日
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■人物簡介
顧云昌，中國房地產理論研究人士，教授級高級城市規劃師，現任中國房地產及住宅研究會副會長。他從20世紀80年代初著手住宅商品化研究，1985年開始研究土地問題，歷任建設部城鎮住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任。1998年進入中國房地產業協會工作，任副會長兼秘書長，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家房改方案的主要起草人之一。上世紀90年代參與2000年國家小康住宅科技項目，任產業政策組組長。主持完成了“跨世紀中國住宅產業政策的研究”、“完善經濟適用住房政策的研究”等重要課題，兩次獲得國家科技進步一等獎。
“中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革之一。現在房地產存在的問題、住房改革存在的問題，是前進中的問題，是需要不斷深化和完善的問題，我不主張也不同意‘二次房改’的說法。”近日，一份來自民間的“二次房改”建議引發廣泛關注，顧云昌在記者專訪中對1998年住房改革給予高度評價，并表明不同意“二次房改”的提法。作為政府的房地產政策智囊團成員，顧云昌將參加本報10月31日、11月1日舉辦的2009中國地產年會，日前接受記者的提前專訪，回顧中國人居60年的成就和存在問題。
住房改革是中國最成功的改革
記者（以下簡稱記）：中國人居60年，有個被廣泛認同的提法是“居住改變中國”，你對此有何看法？
顧云昌（以下簡稱顧）：“居住改變中國”這不是我最先提出來的，但我也在多個場合多次引用，主要體現在四個方面：第一，理念的更新。原來房子是公有的，后來變成私有的，房子成為很多家庭最大的財產。第二，制度的改革。由公有制變私有的，由實物分配變貨幣分配，由計劃經濟變市場經濟，這都是房地產制度的變化。第三，速度的加快。住宅建設的速度和拉動經濟的速度都大大加快，例如1978年人均住房面積才7平方米，到現在30年人均增加了不止20平方米，蓋了多少房子，拉動了多少經濟增長，解決了多少就業問題。第四，品質的提升。這點有目共睹，現在房子的規劃、設計、材料都比之前不知好了多少倍。
記：你從上世紀80年代就開始著手住宅商品化研究，而國內商品房市場真正開始發展是從1998年停止福利分房。至今10年多的時間，你看這段發展史能打多少分？
顧：成績是主要的，問題是次要。我認為中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革。不是唯一成功的，但是最成功的。如果沒有住房改革，中國的經濟發展速度不會這么快，老百姓的住房條件改善不會那么快，這是主流的，而現在房地產存在的問題、住房改革存在的問題，是前進中的問題，是需要不斷地深化和完善的問題，所以我不同意有人說要進行“二次房改”。
記：現在關于“二次房改”的爭議很多。
顧：我不同意這個提法。首先“二次房改”的含義就不清楚。我們已經從福利分房變成貨幣化，再怎么改？改成什么形式？現在房地產很多問題一是執行不到位的問題，二是需要制度不斷深化和完善的問題，而不是否定、重來的問題。
記：是不是也代表我們會有一些改革，但不能和1998年房改相提并論，叫做“二次房改”？
顧：對。一個新的住房制度已經建立起來了，還怎么改革？只是需要不斷深化和完善。你說我們已經從計劃經濟變成市場經濟，現在市場經濟發展出現些問題，難道要搞第二次市場經濟？有些專家有這樣的說法，但我不主張也不同意這么說。
記：能舉例說明我們在制度上需要完善的地方嗎？
顧：中國的房地產市場還是一個年輕的市場，有很多不規范，我們調控當中恐怕還要多吸取教訓，比如現在房價漲得太快，宏觀調控如何正確見效，水平需要不斷提高。又如保障性住房嚴重不足，中低收入階層的住房問題凸顯，但這個在原來的房改中就講得很清楚了，是以經濟適用住房為主體。
記：那這是執行不到位的問題？
顧：是執行層面的問題，或者說制度不夠完善的問題。這在今后要注意抓緊、從嚴落實保障性住房的建設計劃。
宏觀調控就是調控供求關系
記：梳理過去歷程，我們看到國內房價是從2004年開始大漲，“高房價”成為百姓心頭之痛，你曾有個比喻說房地產行業由“牛”的行業變成“過街老鼠”的行業，我們從體制上、市場上該進行哪些反思？
顧：1998年以后，國內房地產市場才算真正出現，那時房地產業呈現平穩的發展態勢，房價上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房價連續4年高速增長。對于這個變化，首先要明白到底什么因素影響房地產的起落變化？當然是供求關系。為什么2004年開始房地產漲得過快，因為供應緊張，使得供不應求了；為什么2008年房價下跌，因為需求大幅收縮，造成了供大于求。所以宏觀調控就是調控供求關系———供求總量關系、供求結構關系，而接下來仔細看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。
記：兩者是相輔相成的關系。
顧：是的，而現在看影響房地產需求最關鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產市場的需求那么旺？老百姓的購買能力沒怎么變化，但為什么那么多新增購買？主要是因為寬松的貨幣政策，放開了二套房貸款，誰買房銀行都支持。反過來現在二套房政策嚴格執行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因為炒房成本就高了，這部分購買人群就沒了。
記：我看近兩年顯示調控作用的主要就是金融杠桿。
顧：注重金融杠桿之外還有另一個關鍵問題。什么決定供應？土地決定供應。例如為什么2003年時廣州房價還下降？因為廣州的土地供應量在2001年時太大了，花都、番禺等地區有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價還在漲那么快？因為深圳連續三年在關內沒怎么批售土地。
所以說，我們對高房價問題的反思，關鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應狀況，以此正確影響房地產市場。我一直說，金融決定了市場的冷熱，土地是決定供應的關鍵。當然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執行也很重要，比如二套房貸政策沒變過，關鍵是之前過度放松了，現在要求嚴格執行，對市場的影響就立馬見效了；又如每年有新增土地供應的計劃，但存量土地的盤活又是個大問題，開發商捂地、捂盤等，直接影響了房子的供應量。所以，我們還要反思政策出臺后的執行效率。
看房價變化必須結合宏觀經濟
記：近三年的國內房地產市場可謂經歷大起大落，房價“過山車”現象影響了很多人的生活，你怎么看？
顧：房地產市場，用我的話來說，是社會發展和經濟發展的顯示器，因為它是重要支柱產業，它的發展必然受到宏觀經濟的影響和社會發展的影響。宏觀經濟有周期的變化，那么房地產也會有起伏波動，我們看樓市變化必須結合宏觀經濟的變化———宏觀經濟冷的時候需要啟動房地產，宏觀經濟過熱時要收緊銀根、控制投資規模，這是房地產收縮的重點。
近10年房地產市場的歷史證明了這一點。1998年啟動房改，進入市場買房，這是宏觀經濟發展的要求，房地產的發展也推動了宏觀經濟、拉動了相關行業的發展；2004年開始調控宏觀經濟，收緊銀根，房地產是重要對象；2008年國際金融危機，房地產也受到影響，而要刺激經濟，首先刺激房地產，一系列寬松政策之后2009年房地產市場率先升溫回暖，對宏觀經濟“保八”起到了很重要的作用。
記：接下來，該如何讓樓市持續、健康、穩定地發展？
顧：我們當然希望房地產市場有持續穩定的發展，但是從歷史經驗證明，“持續穩定”只是一個主觀的要求，客觀上不可能做到想象中那樣。我們必須允許市場有波動但想辦法讓波動不要太大———宏觀經濟有春夏秋冬，那么我們希望房地產的“冬天不要太冷，夏天不要太熱”，所以就需要宏觀調控政策在“冷的時候要加溫，熱的時候要降溫”，盡可能讓市場發展相對平穩一些。
記：比如現在，大家都在擔心房地產稅費優惠政策年底到期的問題，會不會又成為引發樓市走向轉變的一個關鍵點。
顧：這個現在還不好說，誰也沒法預測。因為房地產市場的政策取決于國家貨幣政策和財政政策，而這兩大政策由黨中央關于當前宏觀經濟調控的主要任務決定的。那么明年的主要任務是什么還要到新一輪的中央經濟工作會才決定。如果仍確定以“保增長”為主要目標，那么貨幣政策和財政政策不會有大的變化，房地產政策也就不會有多少變化。以我個人來看，還不要輕易改變現行的政策。
