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2024年11月24日
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■專(zhuān)家三次上書(shū)高層要求啟動(dòng)二次房改
■改革的目的是解決中低收入者住房問(wèn)題
■關(guān)鍵是改變地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的局面
記者日前從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部)獲悉，一個(gè)以住建部副部長(zhǎng)齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開(kāi)始調(diào)研十年房改的得與失。“目的在于謀劃下一步住房制度該走一個(gè)什么樣的模式。”住建部一知情人士告訴記者。自此，從去年6月份以來(lái)一些專(zhuān)家學(xué)者不斷提出的“二次房改”，終于引起了高層的注意。此次房改路徑將會(huì)從住建部調(diào)研開(kāi)始，而后可能會(huì)由國(guó)務(wù)院出面設(shè)立住房改革協(xié)調(diào)小組來(lái)統(tǒng)一部署。
房改跡象已然很明顯，無(wú)論是專(zhuān)家學(xué)者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)均表示：市場(chǎng)化依然是大趨勢(shì)。住建部部長(zhǎng)姜偉新在國(guó)慶60周年之際也曾表示：下一步將繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革的基本方向，構(gòu)建多層次、有區(qū)別的住房供應(yīng)體系。
二次房改導(dǎo)火線(xiàn)
或是三次房改“上書(shū)”
引發(fā)本次房改熱議的，表面上看似乎是來(lái)自三次房改上書(shū)。
第一次是在2008年6月，發(fā)改委專(zhuān)家劉會(huì)勇是“二次房改”提法的最早建議者。他指出：企事業(yè)單位應(yīng)自建廉租房，租給單位職工居住作為過(guò)渡房，建房資金可以來(lái)自房改售房款。
隨后的今年4月，清華大學(xué)教授李稻葵建議：“二次房改”應(yīng)該由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)，平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。
而掀起高潮的，則是今年7月住宅法專(zhuān)家李明等14位學(xué)者提出的“二次房改”建議。其內(nèi)容是：建立第三種能夠滿(mǎn)足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”的方式，提供準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房。
李稻葵認(rèn)為，房?jī)r(jià)水平已經(jīng)超過(guò)職工正常的支付能力，造成了一定的社會(huì)問(wèn)題。“在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的制度規(guī)則下，造成的結(jié)果就是沒(méi)有贏家。”他表示。
梳理十年房改得失
肯定市場(chǎng)化方向
房改得失瑕不掩瑜。“改革的第一步應(yīng)梳理十年房改得失。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為。
上一輪房改始于1998年的23號(hào)文件。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，并建立職工住房補(bǔ)貼制度，完善住房公積金制度。
住房分配貨幣化的成功已成共識(shí)。陳國(guó)強(qiáng)表示，盡管其中暴露了問(wèn)題，但市場(chǎng)化方向是正確的。作為開(kāi)發(fā)商，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全也深有體會(huì)：房改意義重大，改變了供給體系，形成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，許多人實(shí)現(xiàn)了從無(wú)產(chǎn)到有產(chǎn)的突破。
姜偉新在總結(jié)十年房改時(shí)表示：“在城鎮(zhèn)人口不斷增加的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米提高到2000年的20.7平方米，2008年達(dá)到28平方米以上。”
二次房改方向
解決中低收入群體住房
面對(duì)不斷增長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)，相關(guān)部門(mén)在此之前也曾嘗試解決這一問(wèn)題。2007年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)24號(hào)文件)，強(qiáng)化了政府的住房保障職能，對(duì)一部分低收入住房困難家庭實(shí)行保障住房制度，但房?jī)r(jià)依然我行我素。“23號(hào)文件是將住房市場(chǎng)化，而24號(hào)文件則是住房雙軌制的開(kāi)始，讓解決中低收入群體住房成為可能，但沒(méi)有時(shí)間表也沒(méi)有制度性的約束。”陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)。
二次房改矛頭再次指向土地財(cái)政。“這些探索未明確地方政府在保障性住房上的投入和責(zé)任，要想徹底地進(jìn)行二次房改，必須改變地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的局面。”李稻葵認(rèn)為。北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜煒認(rèn)為，二次房改的實(shí)質(zhì)就是平衡房?jī)r(jià)過(guò)高和保障房滯后兩者之間的關(guān)系。在李稻葵看來(lái)，實(shí)施二次房改，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者之間可以實(shí)現(xiàn)多贏局面。
不過(guò)，新的住房體系則牽涉到財(cái)政、稅收、信貸、土地等各個(gè)環(huán)節(jié)和部門(mén)，并非住建部一家所能完成。李稻葵認(rèn)為，二次房改應(yīng)成立國(guó)務(wù)院住房改革協(xié)調(diào)小組，將財(cái)政部、國(guó)土資源部、發(fā)改委、央行等納入其中。此建議與上述知情人所言完全吻合。
