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2024年11月24日
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綜觀當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市，房?jī)r(jià)漲聲一片，其中：一線城市火爆，二線城市跟漲，有個(gè)別城市還超過(guò)了2007年上漲的勢(shì)頭。但從整體上看，還有相當(dāng)多的二、三線城市的房?jī)r(jià)卻不溫不火，也有房?jī)r(jià)下降的，如河北省的石家莊市。
與此同時(shí)，今年以來(lái)頻現(xiàn)地王，在北京、上海、廣州、深圳，土地成交溢價(jià)明顯上升，在激烈的競(jìng)拍聲中，眾多央企及上市房企積極參與。如北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)黃金地塊，被中化方興公司40.6億元拍下；在廣州，城建集團(tuán)成為今年的地王，溢價(jià)高達(dá)154%；在上海，金地集團(tuán)一口報(bào)價(jià)30.48億元，吃下趙巷10號(hào)地塊；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億的天價(jià)奪得長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，超過(guò)金地集團(tuán)成為現(xiàn)今國(guó)內(nèi)的新地王。資料顯示，央企成了爭(zhēng)奪地王最活躍的主力軍，在國(guó)資委分管的135家央企中，以房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的有16家，為輔業(yè)的有106家，約占80％左右。
央企為何爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝踉谀壳皣?guó)際金融危機(jī)余波未了，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固的情況下，為什么央企都爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝跄?？讓我們深究一下地王現(xiàn)象的奧秘：目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨著諸多不確定的因素，保增長(zhǎng)仍是艱巨、緊迫的首要任務(wù)。伴隨著中央4萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的啟動(dòng)，在適度寬松的貨幣政策指引下，商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)突破了歷史紀(jì)錄，前7個(gè)月，新增人民幣貸款已經(jīng)達(dá)到7.37萬(wàn)億元。眾所周知，目前中國(guó)資金的流動(dòng)性和利率水平都是前所未有的，當(dāng)前對(duì)于央企來(lái)說(shuō)，投資實(shí)業(yè)確實(shí)存在著一定的難度和風(fēng)險(xiǎn)，銀行的信貸環(huán)境又前所未有地寬松，在這樣的大背景下，央企便積極地將巨額資金投向了既能拉動(dòng)內(nèi)需又能獲得較高回報(bào)率的樓市。
在地王的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則或已改變：對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地仍然是生產(chǎn)資料，買地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如果拿地建房后掙不到利潤(rùn)，那絕對(duì)不能拿。而對(duì)于上市公司而言，土地已變成資本運(yùn)作的工具，公司囤有大量土地，便會(huì)更加吸引股民購(gòu)買股票，利用土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的互搏，以實(shí)現(xiàn)股市、地市雙豐收。這種股市、地市互搏的循環(huán)背后，土地運(yùn)作資本化的現(xiàn)象十分明顯，地市與股市形成了互推互漲，雖然這樣能促進(jìn)樓市、股市的繁榮，但也蘊(yùn)含著重重風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)的源頭是土地市場(chǎng)，地價(jià)和房?jī)r(jià)互為因果的關(guān)系，衡量比較兩者的關(guān)系，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用更大，因?yàn)榈貎r(jià)是成本，可決定未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。大家都知道，巧婦難為無(wú)米之炊，沒(méi)有地何來(lái)房？沒(méi)有存量房又何來(lái)供給滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求？因此，若具國(guó)資背景、資金雄厚的開(kāi)發(fā)商也參與囤地，將加劇樓市失衡，這或可能促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變,而這一轉(zhuǎn)變，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的影響，是值得認(rèn)真探究的。
前一階段開(kāi)發(fā)商主動(dòng)囤地，是造成目前樓市供應(yīng)緊張的重要原因，是推高房?jī)r(jià)的元兇。實(shí)際上，地王效應(yīng)在一線城市巳頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上買漲情緒高漲，如廣州、上海樓市已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)。今年6月10日，廣州城建在珠江新城創(chuàng)造出15323元/平方米的高價(jià)，第二天周邊各個(gè)樓盤就紛紛提價(jià)3%至5%，目前漲幅已經(jīng)超過(guò)一成；7月16日，保利以5534元/平方米摘得金沙洲B3702A09地塊，周邊樓盤立馬應(yīng)聲而漲；今年6月11日，上海公開(kāi)招拍的7幅地塊受到開(kāi)發(fā)商瘋搶，成交價(jià)溢價(jià)超過(guò)起始價(jià)的100%甚至142%。其結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升至歷史最高位水平，其影響顯而易見(jiàn)。目前一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，那些以自住性和改善性需求為主的普通商品房購(gòu)房者，又重新陷入觀望狀態(tài)。
綜上所述，要想真正把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，就必須在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)用地方面下功夫，在規(guī)范上做文章。對(duì)于地王主動(dòng)囤地，要上升到利用法律手段予以重?fù)?。與此同時(shí)，規(guī)避被動(dòng)囤地，大力切實(shí)有效地治理囤地，積極穩(wěn)定樓市。
嚴(yán)打囤地有舉措目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體有所好轉(zhuǎn)，盡管徹底好轉(zhuǎn)困難不小，但走出低谷的時(shí)日不會(huì)太久。上海、北京、廣州等一、二線城市的樓市雖有過(guò)熱之嫌，但房?jī)r(jià)上升不一定就是壞事。由于資金量和關(guān)聯(lián)度巨大，目前在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中還難以找到房地產(chǎn)業(yè)的替代行業(yè)，即便在發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)的繁榮也往往依賴于房地產(chǎn)業(yè)的支撐。
我們不妨來(lái)看一看世界上競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的大城市，如香港、東京、紐約等等，無(wú)不是房?jī)r(jià)、地價(jià)高昂的城市。目前北京的房?jī)r(jià)全球排名僅第77位，與其高度綜合競(jìng)爭(zhēng)力的地位是不相稱的。因此，上海、北京、廣州等城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)還有相當(dāng)大的上升空間，其地價(jià)、房?jī)r(jià)與國(guó)際接軌只是時(shí)間問(wèn)題。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)主要取決于城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和供求關(guān)系兩方面，地價(jià)只是其中一個(gè)因素。只要地王不囤地，將競(jìng)爭(zhēng)來(lái)的黃金地段用于地標(biāo)性建筑群的開(kāi)發(fā)，就可為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力做出貢獻(xiàn)。
在促進(jìn)樓市穩(wěn)定，嚴(yán)打囤地、捂盤、力促開(kāi)工量上升方面，我國(guó)政府巳有對(duì)策，地方政府亦有所作為。例如：今年7月以來(lái)，國(guó)務(wù)院巳三次召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)地王現(xiàn)象高度關(guān)注；國(guó)土資源部亦組織力量徹查各地地王；廣州政府收回8宗違規(guī)閑置地王；深圳政府在為期一個(gè)月的大檢查中，查處了5、6個(gè)違規(guī)樓盤并封存了部分房源。
當(dāng)前的工作重點(diǎn)是在規(guī)范住宅等各類用地上下功夫，與此同時(shí)，規(guī)避被動(dòng)囤地，大力切實(shí)有效地治理囤地。為此，筆者建議國(guó)土管理部門進(jìn)一步制定科學(xué)、合理的彈性土地供應(yīng)制度，根據(jù)土地市場(chǎng)的變動(dòng)，靈活調(diào)整土地供應(yīng)量。另外，在土地市場(chǎng)監(jiān)管方面，建議政府有關(guān)部門一要優(yōu)化交易方式，二要加強(qiáng)批后監(jiān)管。建議根據(jù)出讓地塊的實(shí)際情況分別采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等等多種方式供地，以避免非理性競(jìng)價(jià)。如普通商品住房用地的出讓就可以完全采用招標(biāo)的方式進(jìn)行，而不是單純遵循土地拍賣價(jià)高者得的規(guī)則。又如為了避免競(jìng)標(biāo)后開(kāi)發(fā)不了造成閑置的情況，還可控制地塊出讓規(guī)模，以緩解地王地段的激烈競(jìng)爭(zhēng)。此外，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，一旦土地出讓合同成立，有關(guān)部門就要加強(qiáng)監(jiān)管以督促履約，確保及時(shí)開(kāi)工，防止囤地。
地王現(xiàn)象不可怕綜上所述，看待地王現(xiàn)象與我國(guó)樓市問(wèn)題一定要有發(fā)展的眼光。我國(guó)從1978年改革開(kāi)放算起，城市化進(jìn)程已歷經(jīng)30年，目前的城市化率大概為45%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，也明顯低于與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)甚至低于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國(guó)家。因此，在城市化背景的大力推動(dòng)下，我國(guó)樓市至少還有20年的成長(zhǎng)發(fā)展期，在這個(gè)階段，持續(xù)建設(shè)是城市發(fā)展的主流。城市的地價(jià)與房?jī)r(jià)可反映該城市的整體價(jià)值，也是衡量這個(gè)城市的價(jià)值符號(hào)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)主要取決于城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和供求關(guān)系兩方面，地價(jià)只是其中一個(gè)因素。因此，地王現(xiàn)象并不可怕，只要政府主管部門科學(xué)決策、加強(qiáng)管理，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商拿地之后不囤地，樓市持續(xù)、健康、多元、穩(wěn)定發(fā)展的前景將指日可待。
