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2024年11月24日
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在一片內憂外患聲中，中糧地產終于開啟了自己的融資機器。8月11日晚間，公司發布公告，向控股股東中糧集團有限公司貸款15.8億元，用于發展公司在北京順義區后沙峪項目。
這十幾億資金的注入，對中糧地產無異于一針強心劑。根據公告，其一季度營業總收入不足1.2億元，甚至比低迷的2008年同期還下滑47%。這樣的成績對于一家央企地產公司來說確實有些“寒酸”。關鍵時刻，母公司中糧集團還是伸出了援手。
不過中糧集團的動作似乎已經晚了一步。進入2009年第二季度，其他央企旗下的地產企業就已經紛紛啟動融資計劃，通過各種途徑吸納資金。
據悉，當前國資委分管的136家央企中，近八成企業涉足房地產業。其中以地產為主業的有16家，如中國建筑、保利地產、遠洋地產、華潤置地等；輔業包含房地產的央企則近90家，其主業原本和地產關系不大，來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等行業，這些企業組成了最新的一支融資和拿地大軍。專業人士推算，目前央企房地產業務的資產總量已超過3000億元。
《投資者報》調查統計顯示，2009年2月至今的半年時間內，11家央企地產公司進行融資，總額達831.8億元，而這些融資動作大多集中在地王頻出的6、7、8月份。方興地產和遠洋地產均闖入融資“百億俱樂部”，與同是融資80億元的保利地產和中建地產位列融資榜前三名。
央企地產公司的融資機器正漸入佳境，相比于大型民企和國企更顯出強勢姿態。各大央企紛紛“押寶”旗下地產業務，以求形成新的業績增長點。在土地市場扮演“領漲者”之后，央企又開始醞釀一場資本市場的狂歡。
然而，這場資本狂歡必將引爆業績嗎？別忘了，另一種可能是，引“爆”地產業和它們自己。
800億：銀行、東家都給錢
在上海、杭州等地新房庫存告急之時，“政府部門正力促開發商加緊擴大供應量。”克而瑞中國研究中心總經理陳嘯天告訴記者。
與此同時，開發商們通過銀行信貸、股票上市、發行債券等融資手段強力補血，一個個養得“兵強馬壯”。
證監會宣布IPO重啟后的7月，A股市場迎來了一片央企地產公司熱鬧的融資景象。
7月25日，招商局集團旗下的招商地產發布公告，將向不超過10名特定投資者發行最多2億股，發行價格為28.12元/股，預計融資金額不超過50億元。這次融資距離其上次增發募資才僅僅8個月——去年11月底，招商地產就增發4.5億股，募集資金59.4億元。
而不久前的7月15日，同屬央企旗下的保利地產也向包括中國保利集團在內的8名特定對象非公開發行3.3億A股，募集資金78.15億元。
7月29日成功IPO的中國建筑也在招股書中表示，會將募集資金中的80億元投向旗下中建地產的24個項目，這些項目建筑面積總和高達652萬平方米，這意味著中建地產旗下一大半的土地儲備將借助這一輪母公司融資開發。
除了A股市場，央企地產公司在H股市場也在加緊融資。5月下旬，華潤置地發布公告稱，擬通過配售3億股股份，融資38.2億元，用于添置土地儲備和日后企業的運營資金。在今年3月和7月，方興地產也先后增發24.5億元和10.5億元。
隨著2009年銀行信貸額度放開，上市央企地產就已經積極尋求融資渠道。上半年，中國樓市上演了一出由開發商、購房者、機構、銀行共同演繹的跌宕起伏的大戲，而其中央企地產公司的表現尤為突出。
在央企地產公司831.8億元融資額中，來自銀行授信的資金為345億元，而各種增發融資額為405.5億元，其余81.3億元則為發行公司債以及向金融機構借貸。
“授信并不等于銀行直接貸資金給開發商，這只能代表一個初步意向。”對于房企的融資渠道，北京民生銀行地產金融事業部首席分析師董續勇表示，“來自銀行的授信并非真金白銀，企業的有效融資還要看增發和信貸。”如果按照這一標準和前文所述，央企地產公司的表現就顯得更加強勢。
對于上市公司來說，增發雖會稀釋股權，但卻能為企業發展提供更多財力支持。“其實別的大型房企也有自己的增發計劃，但今年央企的表現實在太不尋常了。這些企業擁有其他企業難以比擬的優勢，但在過去的表現一直很低調。”一位不愿透露身份的房企高管告訴記者，除了遠洋地產、保利地產這樣的大型企業外，央企中主營商品住宅并且跨區域開發的子公司并不多。“今年央企將如此眾多的財力投入地產業務，已經對整個行業造成了沖擊，而且泡沫也逐漸蓄勢。”
遠洋標本：央企“規則”優勢
“在2008年至今的這一輪房地產調整中，國資尤其是央企得到的大規模銀行信貸支持遠大于民企。”中國房地產協會副會長顧云昌認為，正是由于難以比擬的融資優勢，才使得方興地產、中澤置業這些曾經“默默無聞”的央企子公司在拿地時突然變得“財大氣粗”。
一位不愿透露姓名的房地產業資深人士表示：“政府為保增長、保民生、保穩定，首先要穩定央企，國家4萬億投資更多地分配給了央企。”而面對當前各類央企都將巨額資金砸向房地產行業的現狀，作為央企“出資人”，國資委卻以“這是企業的正常經營行為”表示不做干預。
“國資委對央企‘唯利是圖’的表現監而不管，很大一部分原因是在金融危機影響下，讓路于政府的救市措施，非主業央企積極投資房地產業務，能夠更快拉動經濟增長。”上述房地產業資深人士認為。
6月中旬，遠洋地產控股有限公司發布公告宣布，將以境內全資子公司——遠洋地產有限公司作為主體，于境內發行6年期、總額為26億元人民幣的公司債券。遠洋地產由此成為2007年以來首家發行人民幣債券的內地在港上市房企。
此次遠洋地產發行公司債改變了以往中資地產公司向證監會申請的方式，而是以全資子公司作為主體，由發改委審批。如此一來，不僅審批更為快捷，而且融資規模大。更引人關注的是，公司發行債票面利率范圍多在4.4%~8%之間，遠洋地產此次就是以4.4%的下限利率發行。
但并非所有企業都能按照遠洋地產的“套路”發行公司債，國泰君安證券分析師姚峣就表示：遠洋有大型央企背景，其模式不容易復制。
即便單從融資成本的角度看，民企的信貸成本就要高出許多。今年5月，龍湖置地發行14億元公司債券，該債券為期7年，票面年利率為6.7%。而7月底富力地產擬發行的60億元公司債，票面利率也在5%左右。
實際上，央企的豪邁出手不僅被業內視為“十余年罕見”，也讓力圖借勢再創輝煌的民營資本和中小規模的國企都牢騷滿腹。
“（央企）利率大概只有3%，但是像華遠地產的公司融資成本可能要到5%~6.5%，利率幾乎差一倍。”7月初，當方興地產以40.6億元拍下廣渠路15號地(專題 新聞 論壇)時，華遠地產董事長任志強直言央企在融資成本上更具優勢。“三年開發時間累積下來的資金成本差出好幾億元。”正如任志強所說，就在拍下地之前一個月，方興地產收到中國對外經濟貿易信托有限公司通知，其貸款利率下浮20%，由4.374%下浮至3.888%。“此次利率下調與中化集團的央企背景關系重大。”某知名房企高管直言不諱。
隨后的中糧地產也分別從深國投信托有限公司和中國銀行獲得優惠貸款利率。
“因為在融資渠道和成本等方面更具優勢和資本，央企本輪的融資高峰并不是急功近利的表現。相反這更像是業務調整——母公司正將資金轉移到地產業務中去。”長江興業投資管理有限公司總經理孫輝喬近來接觸了幾家大型房企，他明顯感覺到央企正在地產領域發力。
“最直接的結果就是這些地產企業市值和資產總值增加。”站在投資者的角度，孫輝喬認為忙于融資的央企地產公司頗具增長性。
但需要注意的是，上半年依仗母公司勢力高價買地的大部分不乏主業非地產的央企。這些央企花高價買地的動機被認為是用信貸資金“炒地”，以避開通貨膨脹。很多經濟學家擔心，央企“炒地”現象頻繁涌現會吹大房地產行業的泡沫。
保利超萬科:格局開始轉變
8月5日，保利地產以19.9億拍得蘇州30萬平方米地塊。這是繼重慶、成都和北京大興之后，保利地產拿下的第四塊區域地王。從今年4月以來，保利地產已經斥資百億元拿地，勢頭遠超其他房企大鱷。在高歌猛進的同時，保利也在積極補充著“體力”：7月中旬，公司順利實現增發融資80億元的計劃，為旗下8個在建項目籌得了資金。
戰線的不斷拉長讓保利地產迅速壯大起來。2008年，其年銷售額剛剛突破百億大關，仍只有萬科三分之一。但到今年上半年，保利地產銷售額達到210.5億元，與首位萬科的差距僅為70億元。照這樣的發展態勢，保利坐上房企“老大”的寶座只是時間問題。
而被稱為四大房企的“保(利)、萬(科)、招(商)、金(地)”中，另一家央企地產公司招商地產也在尋求業績突破。
根據招商地產財報顯示：公司2009年一季度末手持現金72億元，凈負債率僅為29.9%，財務狀況十分寬松。但招商地產還是在7月通過定向增發50億元的方式，向母公司購買了一塊項目用地，余款用于北京公園1872(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)三期等6個項目工程建設。
截至上半年，招商地產已經完成銷售額80億元，在多個項目追加投入后，年度銷售額有望超過百億元目標。不僅如此，招商地產董秘劉寧也透露：“下半年將會加大拿地力度。”在2009年央企地產公司的融資行為中，面向母公司的定向增發有5例。而增發的直接目的就是將母公司旗下的地產業務轉移到自己名下，這無疑將帶動其資產規模、營業收入、盈利水平上升。
巨額的融資和投入為公司發展提供了保障：保利地產、招商地產和華僑城A等（均在4月31日《投資者報》評出的“最具價值10大官系地產股”之列）幾家上市央企地產公司都頗受投資機構青睞，已經連續數月獲得“增持”評級。
