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2024年11月24日
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違規出租出售，是明目張膽還是另有隱情？
由于制度缺陷和管理漏洞，長春市前些年的經適房建設十分混亂，不僅出現了大量200多平方米的經適房，一人多套，“開寶馬住經適房”的現象也屢見不鮮。為此，長春市從2004年開始叫停了經適房建設。
2008年，為了貫徹落實中央解決低收入住房困難群體住房問題的相關政策，長春市重新啟動了經適房建設。鑒于歷史上的諸多教訓，長春市在此輪啟動經濟適用房建設的同時，對經適房的建設和分配均做了非常明確的規定，嚴格設定準入門檻，要求必須是人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭，同時，在戶型設計上也進行了嚴格規定，均為60平方米以下的小戶型。申購過程中，長春市采取由社區、街道、區民政局和 市房地局重重審核、公示的辦法，以確保申購對象確實是低收入住房困難群體。另外，長春市還規定，經適房實行有限產權，五年內不得上市。后來由于房地產市場形勢變化，2008年底，長春市政府出臺22條新政“暖市”，五年期限被縮短至三年。
但是，盡管采取了如此多的防范措施，但是，隨著小區的竣工、交房和入住，違規出租出售經適房的現象越來越多。
目前長春市建成的經適房有基隆小區、團山小區和遠達小區，還有政府保障住房(即廉價房)新隆家園。記者在采訪時發現，幾個經適房小區一些住戶的窗子上赫然貼著出租信息和聯系電話，出租者對經濟適用房的屬性直言不諱。一戶二室一廳60多平方米的經適房，房租每月600元至700元不等。還有一些住戶通過網絡、報刊或者是小廣告公布出租出售信息，招徠房客。
記者暗訪部分租房戶，發現有些人經濟條件相對較好，在其他地方有住房；有的盡管原居住條件很差，但是經適房離單位或者孩子的學校太遠；有的盡管沒有房住，但是申購經適房后背負了沉重的債務負擔，想出租還債；還有個別的人是冒用他人名義買房。他們從夠條件的申購者手里花數千元或一萬元購買了“購房資格”，并與申購者私下簽訂協議，三年后正式辦理過戶手續。
“不管是什么理由，只要違反經適房的有關規定，查實后一定要嚴格處理，該收回的收回”，長春市房地產管理和住房保障局副局長李曉曼說。
經適房建設一波三折，操作有誤還是制度漏洞？
事實上，從去年長春市重啟經適房建設開始，經適房建設可謂一波三折。
去年8月，長春首批經適房基隆小區開始抽簽申購時，出現了“夠條件的買得起，買得起的不夠條件”的現象，當場就有部分申購者放棄購房資格。隨后，長春市兩次放寬經適房申購條件，將人均月收入標準由500元提高到800元，殘疾人等6類特殊群體放寬至1300元，后來又將上市交易期限由5年縮短至3年。但是，直到今年春節前，長春市建設的三個經適房小區，除規模較小的基隆小區申購情況較好，其他兩個小區一直處于滯銷狀態。直到今年4、5月份以上，隨著房地產形勢好轉，商品房價上升，經適房的價格優勢再次顯現，重新激發了申購者的購房熱情。但是，隨即又出現了大量的違規出租出售現象。
長春市經適房一年多來走過的曲折路程表明，目前經適房建設中，無論從操作層面還是制度設計，仍然存在一些矛盾和問題：
保障房與保障對象的錯位。經適房的保障對象由最初的低保對象擴大至低收入人群，但是，對低收入人群的界定，始終是一個難點。事實上，按照人均月收入500元或者800元的標準，對于真正符合條件的購房者，每平方米2150元，總價10多萬元的購房款仍然是一個沉重的負擔。記者在采訪中發現，相當一部分符合條件的購房者，在購買經適房的同時也背上了沉重的債務負擔。有的買了房后無錢裝修，長期無法入住，還有的不得不出租經適房，靠租金再去轉租價格更低廉的二手房。保障房與保障對象錯位的問題，始終困擾經適房制度。
經適房成本價銷售與商品房市場價格不斷波動的矛盾。長春市的經適房始終堅持成本價銷售，從去年8月至今，一直保持在每平方米均價2150元。在長春市新建商品房均價4000多元時，這個價格對申購者有相當的吸引力，結果是幾個人爭搶一套房，供不應求的矛盾十分突出；但是市場低迷時期，一些低檔商品房的價格與經適房相差無幾，經適房的價格優勢不復存在，從而陷入滯銷狀態。從長春市經適房屢屢遇冷的過程中人們不難發現，政府的良好初衷與民眾的實際需求之間總是難以合拍。
監管難度大，漏洞難以避免。目前長春市實行的是由各級民政部門審核申購條件，住房保障部門提供住房的方式，其優點是避免了住房保障部門權力過大、缺乏監督和制約的問題，但是同時也造成溝通不暢、責任不清的問題。事實上，在去年年底和今年年初房地產市場低迷、經適房遇冷的情況下，盡管長春市經適房的申購條件并沒有改變，但是在實際操作中相關部門在政策掌控上均有所放松，比如，公示、審核等環節并沒有被嚴格執行。因此，出現違規出租出售和不符合條件購房者也申購到經適房的問題不足為奇。
經適房是留還是廢
由于經適房建設過程中存在的各種問題，取消經適房的呼聲一直長期存在。有人認為，經濟適用房產權的制度設計在一開始就存在先天缺陷，很難持續。也有人認為，經濟適用房破壞了現有的市場機制，會誘發腐敗和欺詐，關鍵是在技術上無法掌握一個人真實的財務狀況，無法保證其公平。
對經適房在建設、分配及監管上存在的問題，各地政府并非沒有察覺。從去年開始，一些城市已經紛紛棄建經適房，改建廉租房或者經濟租賃房。長春市今年已經調減了經適房建設面積。記者從長春市相關部門了解到，今后長春市是否還繼續建設經適房，建多少，現在還很難估計。
長春市房地產協會秘書長盛學永認為，相比第一代經濟適用房，如今的經濟適用房已經在制度設計、監管等方面做出了很多改進，比如戶型控制、有限產權、上市受到限制等等。“盡管經適房還有各種各樣不完善的地方，但它畢竟解決了一部分人低收入人群的住房困難問題，不可輕言廢止。”
吉林省社科院研究員李曉群認為，經濟適用房在一個時期內仍然是保障低收入人群住房的有效辦法。但是，從目前經適房分配和監管中出現的各種問題來看，“補磚頭”不如“補人頭”，就是把過去補貼到建房中的資金，以“購房券”等形式補給低收入者。至于購房者買房還是租房，到何處買房或何處租房，由購房者自己決定。作為國內研究節約和浪費問題的專家，李曉群認為，“補人頭”不僅可以解決經適房的一些制度缺陷，還可以提高資源的使用效率。“通過發放補貼的辦法。讓低收入群體通過買舊房解決住房困難問題，而新建的商品應該建得好一些、標準高一些，甚至50年不過時。這樣既激活了二手房市場，又可避免小戶型建了拆、拆了建帶來的浪費。否則，長春永遠都是一個大工地。”
