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2024年11月24日
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建經濟適用房，政府初衷是解決中低收入群體的居住問題。它顧名思義應該有兩大好處：經濟性和適用性。
就像一枚硬幣有兩面一樣，經適房在給一部分中低收入階層帶來住房好處的同時，也暴露出它在審核、分配、使用過程中出現的各種問題，比如不經濟、不適用的現象。作為相對稀缺的住宅產品，經適房在規劃、建設、銷售和轉讓過程中，如果做不到全程公開透明，就難以避免暗箱操作，最終使其淪為權力尋租的對象。
貴陽：霧里看花
“對于普通市民來說，經濟適用房真是可望不可求啊！要怎樣才能買到一套經濟適用房呢？”這是2007年貴陽市一位市民往市長信箱發出的詰問。
時隔近兩年，筆者再看貴陽經濟適用房仍有一種霧里看花的感覺。
門檻低一房難求是多數欲購經濟適用房人們的切身感受，一些經濟適用房還未建好，就往往被“內部”認購一空，團購、內購、熟人還有打折優惠，造成普通消費者認為房價高，并且難以買到。
據了解，按照《申請經濟適用房條件規定》，只要是貴陽戶口，沒有房子或是居住面積在15平方米以下，結過婚或是年齡在28歲以上，年收入在2萬以下，都可以申請。
“但如果有熟人，這些都不是問題，而且收入那一欄可以填少點，只要所在單位能出具證明就行，在這方面查得并不嚴。”一位經濟適用房售樓人員告訴筆者。
此外，由于目前經適房銷售由房開企業完全壟斷，普通消費者難以獲知建設的及時相關信息。經常出現一個經適房項目在進行到辦理預售許可證的環節，基本上都已被內部認購了。因此，一般低收入者了解經適房信息滯后，申購難度較大。
不經濟
據了解，由于建設單位擅自修改規劃以及管理部門的監督不力，套型面積及結構超標現象較嚴重，近年來表現較為突出。從2005年以來云巖、南明、金陽新區經適房套型面積及比例來看，大套型所占比例較大，其中60平方米以下的只占3%，60-90平方米的占16%，90-150平方米的占到64%，150平方米以上的占17%；在戶型結構上，復式、躍層戶型也占有一定比例，而對于真正需要經適房的低收入者來說，這樣的套型面積與結構顯然不“經濟”。
此外，盡管相關文件明確規定“免征經濟適用住房不動產銷售營業稅”，但實際上稅務部門未真正按規定執行，造成經適房建設單位銷售時，在物價部門制定的價格基礎上，另加收不動產銷售營業稅，造成銷售實際價格往往超過物價部門制定的銷售價格，并給物價部門對經適房價格的監管帶來難度。由于相關部門未對經適房的區位、樓層、朝向差價的幅度進行限制，加上開發建設單位在銷售經適房時經常給團購、內部購買、熟人購買這部分購房者打折優惠，而現階段經適房又屬賣方市場，這些因素致使差價被“嫁接”到普通購房者房價上，因此造成普通購房者感覺經適房價格過高。
需求仍大
目前為止，貴陽市人均住房面積低于8平方米的住房困難戶仍有4萬多戶，全市仍有10余萬戶中低收入家庭待購經濟適用房。因此，目前貴陽經適房需求總量仍然較大。
貴陽市自實施經適房建設以來，貴陽市委、市政府將此項工程列為每年為民辦實事的重點。1994年-1997年稱為“安居工程”，當時市政府以每年建設15-25萬平方米的規模實施“安居工程”，開發了棲霞、沙河、順海、長沖等安居小區，竣工面積為76萬平方米，完成投資9億元。1998年以來，該市又相繼開發了世紀園一期、黃山沖、玉田、大理、金獅等10余個經適房小區。1998年-2006年，全市經適房累計完成投資85.88億元，竣工面積659.95萬平方米，共核發預售許可證166個，批準預售面積462.58萬平方米，套數39116套，登記銷售面積272.04萬平方米。
北京：蛋糕還是雞肋？
8月21日下午，北京市海淀區政府網站公布了《關于時代新苑限價商品房項目配售的通知》。這個通知意味著，海淀區像小周這樣的2883個“申請一居的普通戶”又一次無緣限價房配售。
小周2006年大學畢業后分到了北京的一家國企，由于小周的單位為他落實了戶口，跟上百萬在北京打拼又沒有取得北京戶口的“北漂”們相比，小周多了一個希望——限價房。不過，讓小周無奈的是，每次申購限價房，他都會被一些“莫名其妙”出現的“優先戶”擠到了后面。
限價房是北京市目前保障性住房的主要形式。在今年北京市推出的13個保障性住房項目中，限價房占到了9個，其余4個為經濟適用房，而已售經濟適用房因為出現了較普遍的出租現象已經引起了各界的爭議，于是北京市建委將保障性住房的重點轉為限價房。實際上，在大多數人看來，限價房同經濟適用房十分相似，申請程序基本一樣，只不過限價房價格稍高，但是惠及面更廣。小周說：“我還是把限價房當作政府給我們的福利，我相信政府是希望解決我們的住房問題的，只不過這塊蛋糕想要的人太多了。”
同樣，經適房的問題不僅出現在配售資格的審定環節，全國各地還發生了多起搖號環節出現“連號”的事件，就是在最后的選房環節上也存在諸多不規范之處。北京“土著”小王前兩年由于拆遷直接進入到一個經適房項目的選房環節。在選房現場，小王發現她的號碼居然后移了5位，這就意味著戶型和朝向較好的房子將要被“插隊”的人選走。
已經有多位專家學者對現有的保證性住房政策提出了質疑。8月21日學者葉檀撰文指出，保障性住房目前出現的問題在“法治和市場均不完善的環境下，很難根治。靠加強監管、靠增加工作人員解決這一頑疾，并不現實。”經濟學家茅于軾也因為一直主張叫停經濟適用房而引起激辯，他上個月在一期鳳凰衛視的節目中說：“經濟適用房的毛病就是，它認為有錢人能買房、沒錢人不能買房這個市場是不對的，需要糾正，但是這根本糾正不了。政府應該幫助那些最困難的人解決住房問題，那是廉租房，而不是經濟適用房。滿足每個人對住房的占有欲，不是政府應該做的。”
“或許，限價房本身就是個雞肋。”小周說。小周的工作地點在北京的南三環，小周妻子的工作地點在東四環，而此次時代新苑項目位于北五環之外的昌平區東小口鎮。“就算這次能買到，我也只能租出去，用那個房租補貼我在城里的房租。好在限價房跟經濟適用房不同，限價房是允許出租的。郊區的房子我還是需要的，我將來要把我的父母接過來，可以給他們住。”
石家莊：經濟了誰，適用了誰
也許，隔著一條街道，或者彼此是近鄰，盡管我們住的房子的性質不同，你住的是商品房，我卻是經濟適用房。
按理說，經濟適用房是國家解決中低收入階層住房的一項重要措施，理應是利國利民的好政策，但是在風起云涌的房地產業中，在“保障性”與“市場化”之間，中國的經濟適用房制度在斷斷續續實行了10年之際正遭遇前行之路搖擺不定的困局。
經濟適用房制度成為當今中國樓市一個繞不開的重要話題。
而最近成為全國媒體聚焦的石家莊市房地產市場之所以被關注、之所以引起很大風波，就是該市房地產業中的兩個不正常例子直接造成的結果。其一是北京媒體刊發《石家莊千套經適房遭棄購房管部門承認定價偏高》的報道在當地引起不小的風波；其二是國家發改委、國家統計局發布了7月份全國70個大中城市房屋銷售價格，數據顯示，7月，石家莊房價同比下降5.4%，同比降幅居全國首位，媒體評論認為這與該省實施的“三年大變樣”不無關系。
盡管該市房管局相關負責人在當地媒體辟謠稱“石家莊經濟適用房棄購遠沒有‘近千套’那么嚴重，經適房仍是解決省會住房困難家庭居住條件的路徑之一”。但是，因為此篇報道引發更多的則是該市另一個經濟適用房竟然被披露是石家莊市有關政府部門的“公務員小區”，而且，其房價確實很經濟，面積確實很適用。
長期關注我國房地產業的律師陳志偉接受采訪時表示，經濟適用房制度現在走到了十字路口，當初的1999年，國務院提出的是建立以經濟適用住房為主的住房體系，因為遇到亞洲金融危機，經濟適用房體系建設被擱置，后來又重新啟動。但是現在的房地產市場又如何呢？在保障性和市場化取向左右為難之際，近幾年依賴土地財政的地方政府當然傾向于市場化，再加上實際運作中的不規范，經濟適用房體系建設問題重重，而國外經濟適用房制度運行比較好的是韓國和新加坡，這種制度在中國能否行得通，會不會水土不服，是廢還是續，亟待高層定奪。
