大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房 方案博弈應(yīng)先行
時間：2012-03-26 13:49:48
來源：城市化網(wǎng) 作者：郭文婧
國土部部長徐紹史3月11日表示，今年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，清理會嚴(yán)格保護農(nóng)民權(quán)益，但要依法依規(guī)行政。徐紹史稱，此次試點，是為將來大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。（《新京報》3月12日）
現(xiàn)代行政執(zhí)法普遍遵循一個原則，即“法無明確規(guī)定不得為之”。小產(chǎn)權(quán)房問題的形成，有一個歷史的過程，涉及的利益復(fù)雜，大規(guī)模清理應(yīng)該堅持負(fù)責(zé)、謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，在清理之前的當(dāng)務(wù)之急，是盡快公布清理小產(chǎn)權(quán)房的方案，先就“游戲規(guī)則”進行充分博弈，在取得共識、立下法律之后，再進行清理。在尚未有統(tǒng)一執(zhí)行規(guī)范時，叫停新建小產(chǎn)權(quán)房比大規(guī)模清理更重要。
何為小產(chǎn)權(quán)房？這是清理小產(chǎn)權(quán)房的前提。如果小產(chǎn)權(quán)房純屬違法建筑，那么清理起來就比較簡單，堅決清除并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任即可。但實際上，我們之所稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，而不稱其為“違法建筑”，就是因為小產(chǎn)權(quán)房并不都是違法。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)之“小”，一是因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書，二是因為小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)中的處分權(quán)被嚴(yán)格限制，不能交易給本集體以外的村民和城鎮(zhèn)居民。
只要小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒有違背土地利用總體規(guī)劃，并經(jīng)相關(guān)部門審批了，就不應(yīng)該列入違法建筑的范疇，清理的原則就應(yīng)該不同。國土資源部2008年明確的處理小產(chǎn)權(quán)房的三個原則：“新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理；決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜”，相對來說，是比較合理的，容易讓人接受。
對于合法的小產(chǎn)權(quán)房，存在的問題主要是交易的不合法性。因為法律已經(jīng)明確，一是農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，二是城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。清理的問題，實際上就是對違法交易的查處，并不涉及到小產(chǎn)權(quán)房合法性的問題，處罰的對象主要是小產(chǎn)權(quán)房的出售方與購買方，并不涉及到合同的有效與否。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，只要雙方是在意思表示自由和平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的合同，又無其它無效情形，合同就是合法有效的。因此，解決合法小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)鍵問題，是解決產(chǎn)權(quán)之“小”的問題。不解決這個問題，即使集中性地解決了城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房的問題，但隨著城市化的推進，城鎮(zhèn)戶口子女繼承的農(nóng)民父母的房屋，也存在交易的問題。如果交易的問題不解決，小產(chǎn)權(quán)房就可能面臨著社會資源浪費的問題。
因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的根本途徑，在于現(xiàn)行土地制度的改革，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律和現(xiàn)實國情建立起一套城鄉(xiāng)一體的平等的土地法律制度，才能將小產(chǎn)權(quán)房送進歷史。因此，我們期待的小產(chǎn)權(quán)房清理方案，實際上就是土地法律制度的改革方案。在新的土地法律制度之下，分類解決，屬于耕地保護范圍的，應(yīng)由國家進行征收，以市場價補償房屋使用權(quán)的基礎(chǔ)上，恢復(fù)耕地；屬于可用于建設(shè)的土地，應(yīng)該在補交相關(guān)稅費的基礎(chǔ)上賦予“大”產(chǎn)權(quán)，允許市場自由交易。
確實，在規(guī)范化、法制化、市場化、城市化的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房需要大規(guī)模清理，并徹底解決。但是，我們只聽到了“清理”，至于怎么清理，則是一頭霧水，沒有明確的預(yù)期。是“一刀切”地非法化？還是有差別的“合法化”？不同的預(yù)期會導(dǎo)致不同的行為，但無論是那一種預(yù)期，在沒有明確政策預(yù)期的情況下，都會對土地使用和房屋的市場供需造成扭曲。
因此，對于小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模清理，應(yīng)該分三步走，第一步，立即堅決地叫停和查處新小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)；第二步是盡快公布清理小產(chǎn)權(quán)房的原則性意見，并充分博弈、形成共識；第三步是出臺具體法律和細(xì)則方案，穩(wěn)妥有序開展清理工作。
