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2024年11月24日
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溫家寶總理在兩會答記者問時提出房價合理回歸的“相適應(yīng)”、“相匹配”，這是實體經(jīng)濟行業(yè)的經(jīng)典語言，意在讓房地產(chǎn)去掉泡沫成分，回歸實體經(jīng)濟規(guī)律，意義 重大。現(xiàn)發(fā)表《溫總理提的“房價合理底線”應(yīng)是多少》一文，是本報的實體經(jīng)濟評論第五十五評。今年兩會最引人注目的是壓軸戲總理答記者問。總理答記者問最 引人注目的是房價問題。
房價問題關(guān)系到每一個家庭的命運，所以總理的講話是從牙縫里一字一字?jǐn)D出來的。
“什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還 遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”
所謂合理，便是符合規(guī)律，總理講的這兩條規(guī)律，是首次提出，房價要符合實體經(jīng)濟行業(yè)的運行規(guī)律，消除泡沫，消除混亂，恢復(fù)健康和穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，意義重大。
溫家寶“促進(jìn)房價合理回歸”的兩條標(biāo)準(zhǔn)
總理在近兩年，七次講到“合理的房價”,大家總是難以參透“合理”這兩個字的玄機，現(xiàn)在總理提出標(biāo)準(zhǔn)了，這便是從買房人到賣房人角度來認(rèn)識合 理。房價合理是投入與合理利潤匹配，是房價與收入匹配，這是實體經(jīng)濟行業(yè)的經(jīng)典術(shù)語，也就是說，未來房地產(chǎn)不再是投資者主導(dǎo)的市場，而是城市化進(jìn)程中剛性 需求為主的市場，除非出現(xiàn)失控情況，暴利不再成為選項。這是房地產(chǎn)調(diào)控以來的主導(dǎo)思想，現(xiàn)在更加明確了。
從2009年本輪樓市調(diào)控以來，2009年12月至2010年間，主要目標(biāo)是“遏制房價過快上漲”；2011年以來，目標(biāo)變成了“房價合理回 歸”，或“房價回歸合理水平”。溫家寶已七次明確提及“促進(jìn)房價合理回歸”。2012年3月14日的答記者問，是總理第七次講到房地產(chǎn)的合理價格了。
房價的合理標(biāo)準(zhǔn)是什么？公說公有理，婆說婆有理。這也是近幾年認(rèn)識上模糊造成實踐上混亂的原因。現(xiàn)在總理終于發(fā)話了：“那我們都要考慮了，什么 才是合理的房價呢？合理的房價應(yīng)該以買房者的收入作為考量的標(biāo)準(zhǔn)。合理的房價應(yīng)該以使用住房的支出占家庭開支的比例作為標(biāo)準(zhǔn)。如果這可以達(dá)成社會一致認(rèn) 識，那房價合理性就成立，否則，房價的高低無法體現(xiàn)合理與否。”
說者說得清清楚楚，聽者聽得明明白白。
確實，中國很多買房的人，首付是前輩幾十年的積蓄，自己又背上未來幾十年的高額房貸。合理與否？
賀鏗是一名副部級官員，在央視節(jié)目中自曝靠工資買不起房子；賀鏗說，憑我的工資收入，肯定是買不起房。合理與否？
何為合理，可能有三五條，十條八條，現(xiàn)在總理從買方與賣方來分析，是抓住了要害。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以房價收入來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況是國際公認(rèn)的方法，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發(fā)商會能控制區(qū)域人民收入水平的。
總理講的投入與合理的利潤理論相匹配的標(biāo)準(zhǔn)，正是馬克思主義勞動價值論的核心內(nèi)容。這也是實體經(jīng)濟理論的核心內(nèi)容。
以房價收入比分析 每平方米1.2萬元左右
總理講的兩個標(biāo)準(zhǔn)都并未提出具體的指標(biāo)，實際上也很難明確指標(biāo)。亮點在于“房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位”。我們有必要對此提出方案。
國際上目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在6倍左右為合理區(qū)間，發(fā)展中國家要稍高一點，在6—8倍之間為合理區(qū)間，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
一般的住房支出（包括還貸、土地稅、直接用于住房的其它開支）應(yīng)小于家庭總支出的33%。合理價位應(yīng)該與收入水平相適應(yīng)。收入水平是家庭的平均 年收入。如果6年左右的年收入可以買一套適合的房子，房價就是比較合理的。如果按此判斷，房價總體可能要回落30%才可以達(dá)到合理的價位。
有人曾調(diào)查，北京個人的年均收入大概在兩萬元，按一個家庭的三口之家算是六萬多，那六年是三十六萬，應(yīng)該能買一套適合三口之家居住的，比方說一百平方米。這個水平就是合理的。
目前的北京房價比是多少？這個比值大概是一比十二，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個幅度。 北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。一比六是一般而言，大城市肯定要超過。北京的房價應(yīng)該高一點，也是合乎規(guī)律的。比如美國紐約的房價就高，下面一些州的房價就低。
目前，在澳大利亞，在悉尼、堪培拉買一個房子也沒北京這么貴。我們的收入水平可是人家的1/10。顯然有泡沫在里面，也就是我們說的不合理。所以說現(xiàn)在要解決的是泡沫問題，不是說要把北京的房價降到哪去，也不是要把全國的房價降到哪去。
以合理利潤標(biāo)準(zhǔn)看，每平方米1.1萬元左右
目前的房地產(chǎn)市場（除了政府政策性建設(shè)的房產(chǎn)）完全是商品化的，我們的房地產(chǎn)市場是市場說了算，或言之是開發(fā)商說了算的，以至于人們認(rèn)為開發(fā)商的嘴便是標(biāo)準(zhǔn)。
誠如馬克思一樣，我堅決反對資本價值論。無論過去、現(xiàn)在、未來，無論在任何社會中，資本獨占利潤的社會分配方式都是一種必須加以修正的經(jīng)濟錯 誤。無論如何，資本一元化地獨自霸占社會經(jīng)濟體系所創(chuàng)造的財富增量的蛋糕，就是現(xiàn)代社會一切不幸的根源。當(dāng)然，我也堅決反對原始的勞動價值論。現(xiàn)代社會是 一個越來越多元化的社會，而且，社會經(jīng)濟更是一個多元動態(tài)均衡的系統(tǒng)，無論是資本一元化，還是勞動一元化，都將對社會經(jīng)濟體系產(chǎn)生致命危害。我認(rèn)為，單靠 資本一方不能創(chuàng)造商品的價值，同樣，單靠勞動一方也不能創(chuàng)造商品的價值，而是資本和勞動共同創(chuàng)造了商品的價值。在房價問題上，我們按資本價值論來看，也是 畸高的。
土地在政府出價后，競價高者獲得。房屋在規(guī)劃確定指標(biāo)后，只要符合建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房型、環(huán)境的營造都完全由開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r和開發(fā)商意愿來 決定。房屋建設(shè)工程中，設(shè)備、材料、人工等都是市場采購，隨行就市。房屋的價格由開發(fā)商根據(jù)成本和預(yù)期的利潤、市場變化確定，目前只需要到政府備案。這樣 的房地產(chǎn)開發(fā)機制，當(dāng)然房價隨行就市，理論上供需關(guān)系決定了房價高低。
我們可以算一下賬：房子銷售價格大體是由以下五方面決定：土地費用、建安費用、財務(wù)費用、管理費用、企業(yè)利潤。土地費用占房價的30—40%， 目前土地價格過高，在調(diào)控下每平方米土地費用應(yīng)在3000元左右（與建安費用相當(dāng)）較合理；建安費用目前每平方米總平均在3000元左右；財務(wù)費用、管理 費用、稅費會有所下降，合計每平方米會在3000元左右。
近兩年隨著拿地成本高企和房價漲幅趨小，開發(fā)商的利潤率呈下滑趨勢。比如近日公布的萬科年報顯示：2011年萬科結(jié)算凈利率為15.01％，較 2010年微降0.51個百分點。萬科是以開發(fā)主流住宅產(chǎn)品為主的龍頭房企，其利潤率基本上可以代表行業(yè)水平。如果按企業(yè)利潤保持在12%左右，則每平方 米1.1萬元左右，北京90平方米房子所謂合理價位大概在100萬元。
目前北京市房企若正常從銀行借款、正常建設(shè)經(jīng)營管理，不含土地費用，每平方米的成本在5000元左右，所以保障性住房售價在6000多元是合理的。
我們這個賬是按總理講的投入與合理的理論相匹配的標(biāo)準(zhǔn)算的。不能算太精確，但大概如此。
北京房價應(yīng)恢復(fù)到每平方米1.4萬元左右
因為中國最有錢的人集中在北京，想進(jìn)入北京的人也最多，我們以北京為例算一下賬，便于換算，可能有更多的人愿意聽。
如果把房價收入比為1比6算是合理房價。去年全國人均可支配收入為1.9萬，而北京是2.9萬， 北京房價要降到合理價位的話，要降30%—40%，北京三四萬的房子是高了點，但每個片區(qū)不一樣。像首都這樣的地方，房價是該高一點，地方之間要允許有差 異，房價高低是調(diào)節(jié)人口流動的主要因素，沒有差價人口就會畸形集中，破壞國家經(jīng)濟均衡發(fā)展和人口均衡分布。
北京的房價，在十年來有三次大的上漲。即2006年到2008年上漲， 2009年下半年到2011年上半年上漲，加上2000年至2006年的上漲，房價已完成三波大的上漲，總漲幅達(dá)到300%以上（2000年三環(huán)內(nèi)每平方 米平均5000元左右）。因此，可以預(yù)測，房價應(yīng)有兩波次下降，下降幅度按0.618、0.5等神奇數(shù)估算，則房價每平方米平均應(yīng)下降到11000元左 右、12500元左右，取中間數(shù)據(jù)，則是每平方米平均12000元左右。大概回到2007、2008年水平。考慮到北京地區(qū)的特殊性，上浮在14000元 是合適的。
目前房價下降5.3%，回落要有兩個階段
溫總理講得很實在，“為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光？僅僅是曙光而已，真正的房價下降高潮還沒有到來。”
目前，中國的房價下降情況是什么樣？根據(jù)中國科學(xué)院的一份研究報告提供的數(shù)據(jù)，商品房價格將轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計平均銷售價格同比下降 5.3%左右，而且這個5.3%主要是城市周邊地區(qū)。離30%至40%有相當(dāng)大的距離。也因為此，才能理解總理講的不能半途而廢的意思。
總理有一句話，耐人尋味，便是“改革的阻力相當(dāng)之大”。為什么改革阻力相當(dāng)之大，按總理的解釋：“我覺得房地產(chǎn)市場關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益。”
按照我們的理解，中央政府下這么大決心，也才降5%左右，阻力甚大。房價降下來，是個系統(tǒng)工程。中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)合理價位的局面，絕不是目 前限購和限貸就能夠?qū)崿F(xiàn)的。市場是個與貨幣金融、地方財政、基礎(chǔ)行業(yè)互相捆綁的行業(yè)，目前遠(yuǎn)未松綁。因此，房地產(chǎn)調(diào)控是個長期的軟著陸過程。再者說，房子 是固定資產(chǎn)，房價只是社會價值觀的一方面體現(xiàn)。合理的房價需要社會有合理的生活觀、合理的社會福利、合理的稅收政策等綜合匹配的措施，我們不會看到僅僅以 單一的政策就可以解決綜合的社會問題。因為目前中國房地產(chǎn)的問題已經(jīng)是社會的綜合問題，而不僅僅是房價的合理性問題。
房價下降也是一個過程。治病需要一個過程，市場把總理的說法解讀為短期就要房價迅速下降，這并不是實事求是的。市場可能沒有看到的是，總理說房價要降，說收入也要調(diào)，這是一個降一個升，兩個過程使得房價合理。
按一個理想的推測，如果再加大力度，從現(xiàn)在到黨的十八大前的半年時間，房價下降15%是可以期待的，幅度再大便是很難了。
最后有一點要申明，有人總是認(rèn)為房價問題是實體經(jīng)濟，我曾寫文章說過房地產(chǎn)行業(yè)問題也是虛擬經(jīng)濟，這是指房地產(chǎn)投資回報不合理乃至投機因素上升 為主導(dǎo)地位時，性質(zhì)便變成虛擬經(jīng)濟了。我也曾寫過文章說樓市是實體經(jīng)濟的吸血鬼，資金都被樓市吸走了，實體經(jīng)濟便面無血色了。從這個角度看，我們擁護中央 政府的抉擇，希望把樓市虛火打壓下去。讓實體經(jīng)濟符合實體經(jīng)濟行業(yè)的運行規(guī)律，現(xiàn)在有了標(biāo)準(zhǔn)，下一步很多事操作起來便更有章法了。
