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2024年11月24日
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城市群的形成和城市人口重新布局使城市房地產的需求出現上升，未來房地產供給方面的矛盾是主要矛盾，房地產調控政策之下，需求壓下來之后不能再傷害供給。
中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產市場發展的重要推動力，2011年中國城市化率超過50%，從趨勢上看，城市化的過程還在推進，每年年增0.8個百分點，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地產的需求出現上升。
從整個城市化推進進程來看，未來還會產生更多的特大城市和大型城市，這些部分房地產的供給方面的矛盾是主要的矛盾。
中國的主要城市化還會存在較大的推進，城市本身房地產供應有缺口主要問題是供給方面問題，需求壓下來之后不能傷害供給。如果大力打擊需求，導致開發商不買地，不開發了，當新一輪市場復蘇之后出現比較大的供給損害。中長期看要用市場化手段加大供給，鼓勵開發商開發更多產品，使競爭方式抑制房價，不是簡單通過限購。
如今房地產轉型直接推動力是近期房地產一系列的調控措施，這個調控政策不僅僅是在房價打壓，也包括一攬子措施，重點滿足剛性需求的政策導向。第二個驅動力就是中國的城市化快速推進和人口重新分布，這使得城市里面的房地產的需求出現上升。
去年開始的大規模保障房建設，一方面帶動房地產投資的對沖商品住宅回落影響，同時加速在房地產市場的一個市場軌和保障軌雙軌體制大致輪廓形成。
目前中國的整個房地產市 場非常的分散，所以這一輪轉型和調整會使行業的集中度明顯提升，分工細化和專業化程度的提高。我們看到2011年全國地產銷售前20強市場占有率從最開始 10%不到，現在逐步上升到25%，不同的地產商策略開始出現一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科，金隅這種高周轉快速銷售；又看到了標 準中高端人群布局核心城市和中高端樓，像瑞安；第三類就是強調普通住宅開發銷售和商業物業開發混業的多業態嘗試；第四類是在一二線核心區域進行商業綜合體 開發，比如萬達這樣的模式；第五類就是做工業配套的開發。
沿海和東西部地區不同的增長點使我們的房地產企業在區域，在產品結構布局，在不同地區的分化越來越明顯，從土地出讓區域結構和土地出讓金貢獻比例，中西部明顯上升，沿海反而影響比較大，占比下降。從中國的城市化總體上來看，盡管現在房地產調控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統的住宅開發定位為一個加工制造業的屬性還是有比較大的成長空間。
一線城市的商業地產未來成長空間開始顯現，因為與住宅不同，商業地產起步期比較晚，但是持續比較長。目前我國商業地產基本情況，大部分是低端， 購物中心占比比較小，寫字樓甲級，倉儲業70%修建于90年代以前，這幾方面應該有現實巨大商業地產需求空間，一線城市的商業用地目前開始凸現成長空間。
