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2024年11月24日
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高房價、高暴利……房地產市場存在的突出問題，近年來成為社會各界高度關注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀升的房價，令普通百姓望房興嘆。
按照企業成本是定價基礎的市場規律，建房成本常成為房地產開發商逃避房價高漲指責的極好理由。實際并非如此，權威部門的調查報告及不少經濟學家指出，巨額利潤是造就高房價的決定因素。
一口價背后：隱藏房產商超額利潤
不給任何解釋，都是一口價，北京三環以內動輒每平米上萬元。在中國社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤，他打算買一所100平米左右的房子。
目前，在房地產交易中，開發商掌握著交易活動的主動權，購房者對房屋交易信息了解甚少。天知道房屋成本是多少?售樓員除了喊一口價之外，都懶得理你!有著博士學位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結果撞了一鼻子灰。
其實，幾乎所有房地產商都不會主動向購房者公布房價成本，否則，便泄露了其背后隱藏的巨額利潤。
通常來講，土地價建造成本(含建筑安裝成本、配套建設成本、運營成本、稅金等開發間接費)和開發利潤是房價的三個主要構成部分。
現在土地施行招、拍、掛市場機制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產商一般都不會把樓盤地價告知購房者。
對建造成本，據2005年某部委對一家房產企業開發項目的調查，相關浮動價格從高計算，一般6層磚混樓房每平米約1930元;高層樓房每平米約2400元。
土地價和建造成本可歸納為建房實物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分開發利潤，才是高房價的真正源頭。
以2005年深圳市不同地區的10個樓盤為例，根據權威部門提供的調查報告，其開發利潤占到房價的15.33%至62.23%，遠遠高出一般企業利潤。分析表明，房地產的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯系緊密。
開發利潤和房價之間存在互相影響與決定的關系，在其他因素不變的情況下，房價越高開發商利潤越大。這份報告一針見血地指出，房地產開發商追求超額利潤的主要做法，就是維持高房價。
房地產存在暴利，這是一個不爭的事實。中國社科院金融研究所研究員易憲容說，目前房地產市場的利益機制不平衡，造成財富在短期內向開發商聚集，是導致該行業暴利的根源。
壟斷性定價：投機營造高房價的砝碼
不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調。
以北京市玉泉路附近的遠洋山水樓盤為例，今年3月份均價還是5900元/平米，到了6月份均價便上升至7200元/平米。僅3個月，每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服?樓盤附近的居民王涌說。
不過，對北京房價近年來的持續高漲，一些房地產開發商倒是亮出了房價上漲是硬道理的言論。
經濟學家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風險并舉例稱，在北京西三環北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園，1998年時單價超過了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小廣認為，近年來房價暴漲及房地產暴利的直接原因，是過度的投機炒作。
房價形成機制扣除成本因素外，還有土地資源與商品房供求關系、企業品牌、市場競爭策略、消費者心態等多種因素發揮作用。不過，這中間許多因素很容易被開發商利用，進行投機概念炒作，營造高房價。
業內人士分析，土地實施招標拍賣以后，呈現價格變化較大的特點。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產企業制造高房價的重要理由。
貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入，噴發出巨大的購買能力，市場上也明顯出現了透支及奢侈消費，從而引發了投機需求。由此，購房者心態也常被巧妙利用，房地產企業運用捂盤銷售情況不公布等手段，借機抬高房價，造成虛假銷售繁榮。
此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發商拿來提高房價。
由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼。易憲容說，以市場化的名義，房地產企業不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產市場產品的成本讓整個社會來承擔，獲取巨額收益。
抑制暴利：關鍵看調控政策執行力
為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。
最新統計表明，全國房價仍逆勢走強，10月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7%的漲幅名列首位。
