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2024年11月24日
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根據最新統計，8月份，北京的現房成交量環比出現了下滑，現房商品住宅成交量比7月下降了45.7%，與此同時，8月北京樓市有超過50個項目開盤，創下了今年的新高。根據統計，自7月以來，國內多數城市房地產市場顯現價漲量縮行情，業內預測，傳統旺季金九銀十恐將成黃粱一夢。專家認為，當前樓市的量價關系是前期透支的征兆，樓市已走到一個岔道口，或將再次迎來拐點調整期。
有國內樓市風向標之稱的深圳市房地產市場，成交量連續兩個月減少，房價卻仍保持攀升勢頭。據深圳市國土房產部門的統計數據顯示，今年8月，深圳市一手房成交4114套，比7月成交的5501套減少了25%，8月銷售面積為38.60萬平方米，環比下降42%。銷售均價為18380元/平方米，已突破了2007年10月的歷史高位17350元/平方米。
全國樓市銷售也出現同步下滑現象。據中國指數研究院數據信息中心的監測顯示，在8月份監測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅成交面積環比上升，不到城市數量的三分之一，30個城市總成交面積環比下跌約11.18%。從供應情況來看，8月份，各城市庫存量繼續下滑，如福州、廣州等城市已經降到歷史較低水平，市場供應偏緊；從成交價格來看，8月份各城市住宅成交均價仍以上漲為主。
據中國指數研究院的相關分析，近兩個月來，大部分重點城市成交面積明顯下滑，這一方面是受淡季影響，另一方面，由于去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量擴大后逐漸消耗，而在房價已推至較高水平下，持幣觀望再次出現。
金九銀十恐成黃粱夢？
業內人士認為，樓市又見觀望的本質是有效購買力的嚴重不足。加上央行在貨幣政策上近期出現細微變化，流動性收緊導致的購房貸款收緊、項目貸款收緊等信號令市場感到絲絲涼意，樓市傳統旺季的金九銀十恐將成黃粱一夢。
目前，房價總體已達到歷史高位。經濟學家孫飛認為，過高的房價已經鉗制了原本的剛性需求，有效購買力被大面積壓制。9月3日是2009北京秋季房展的第一天，參展的項目和參觀的人數雖和今年春季房展時相差不大，但房價卻較春季房展時飛漲了30%至40%，而首日成交額和成交面積較春季房展會下降了30%和47.6%。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為：今年3月到8月的房地產市場已經偏熱，成交量非常大，已經透支了'金九銀十'的能量，難再現熱潮。自2005年以來，上海已連續四年都沒出現金九銀十現象。
房價仍可能保持上漲
新華社9月22日消息稱，中國指數研究院數據信息中心監測顯示，9月14日至20日，全國土地市場交易相對平穩，推出量有所上升，成交量有一定幅度的下降。監測顯示，在此期間全國住宅成交樓面均價4878元/平方米，環比微增6%。總體來說，重點城市樓市成交面積跌多漲少。
不過，進入9月以來，少數城市的商品住宅成交量略有回升勢頭。來自中國指數研究院的統計顯示，金九第一周，29個被監測的主要城市中，商品住宅成交面積環比上升的城市有13個，不到城市總數量的一半，而且成交面積環比上升的城市以中小城市為主；成交面積環比下跌的城市有16個，其中環比跌幅超過10%的占到11個，較此前一周又有所增加。
當前房價下降的壓力不大，仍會保持上漲，只是增幅會降低，同時銷量將有一定幅度的下降。金地集團董事長凌克表示。同時，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹也表示，當前宏觀經濟初顯企穩回升，短期政策仍須符合保增長、擴內需的大局，因此宏觀政策依然對房地產市場有諸多利好。
■探討
誰在左右樓市走勢
最新數據顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。對于以上情景，業內爭論紛紛，樓市拐點又至，還是大升浪中的小調整？2007年底情景再現，還是繼續曲折前行？
供應不足影響銷售？
對于近兩個月樓市成交萎縮，有業內人士認為，購房者觀望的本質是有效購買力不足，加上政策出現微調，重挫房地產市場信心。而當前二套房貸收緊政策與2007年出臺二套房貸政策如出一轍，都是為抑制樓市投機行為。
就在業內熱議金九銀十成為泡影之時，不同的聲音開始出現。渤海證券研究所最新報告提出銅九金十銀十一之說，指出監測的5座城市庫存消化周期平均為28.19周，較上周下降1.67%。其中，南京庫存消化周期最短，深圳消化周期縮小。渤海證券分析師周戶還表示，監測表明改善型需求已連續三周回升。
萬科董事長王石指出，當前政策微調時的市場與2007年政策轉向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉向時，萬科關注的14個城市成交批售比已經低于1，市場供過于求；而今年7月政策微調時，14個城市成交批售比為1.78，市場供應遠跟不上銷售速度。預計到第四季度，短期供應不足才可能有所緩解。
國信證券分析師方焱也在報告中表示，各城市庫存量并未因銷量持續下滑而出現回升，多數城市商品房可售量依然保持下降趨勢，供應仍然偏緊，判斷偏緊的供應狀況是造成目前銷量低位運行的主要原因之一。
投資回升能否持續
隨著樓市成交下滑，被視為房地產市場晴雨表的地產股8月份成為領跌主力。而9月以來，地產板塊卻成了領漲明星，截至9月15日，11個交易日內地產板塊漲幅高達22.87%，位列所有板塊之首，資金重新流向地產股。
專家指出，房地產景氣度的提升鼓舞了市場信心。從房地產開發投資角度看，房地產開發投資同比增加，但同比增幅仍在回落。國家統計局顯示，今年前8個月全國完成房地產開發投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比前7個月提高3.1個百分點，但比去年同期回落14.4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10.9%，比前7個月提高2.7個百分點，但比去年同期回落20.8個百分點。
與投資相呼應的開工面積增長明顯，前8個月全國房地產開發企業房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%，增幅比前7個月提高1.0個百分點。
房地產市場近期的調整并未影響到開發商的拿地熱情。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，受土地推出量影響，9月份第二周土地市場平均成交樓面價格3673元/平方米，環比上升4%。地塊競爭激烈，溢價水平在100%至200%之間的有9宗，溢價水平超過200%的有3宗。
資金鏈會否再成掣肘
深圳房地產專業人士尹香武表示，二套房貸政策嚴格執行，投資樓市的杠桿效應大幅度下降，將在較大程度上影響房價。但由于供應量處于低點，導致上半年房企都超額完成了全年任務。由于房企資本金比例降低，房企資金擴張效應重新擴大，資金擴張實力增強，不會貿然降價。
另有專家指出，除二套房貸政策收緊外，今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調利率和存款準備金率，銀行對房地產開發貸款也大幅收緊，造成開發商資金鏈緊張。
從110家A股上市房企半年報來看，房地產企業銷售業績普遍出現大幅增長，大部分企業已完成去年全年業績的70%，有的甚至超過了去年全年的銷售收入。各家房企的資金狀況明顯充裕，存貨大幅降低。
全國工商聯房地產協會會長聶梅生表示，開發商的資金鏈已經接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價，慢慢賣。今年年底時房價或將出現調整，但不會出現深入下跌。
業內激辯拐點論
正方＞＞＞
中國房地產業協會副秘書長何琦說，今年樓市已經歷了5個月的連續暴漲，接下來該出現拐點調整了。國土資源部于9月1日正式下發通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區，將暫停對該地區建設用地審批的受理。這對拿了地王的開發商來說，不啻為一記當頭棒喝。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，市場成交量已經出現拐點，6月份達到成交最高峰，七八月份持續下滑，9月份還將延續這個勢頭。但價格拐點還早，如果變化快的話是今年年底，也有可能出現在明年一季度。
反方＞＞＞
9月19日，在中國指數研究院主辦的中國房地產品牌價值研究成果發布會上，有中國房地產研究專家表示，目前中國樓市并不存在所謂的拐點。
中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為，目前房地產市場所流行的拐點論其實并未在實際中出現。而且，此觀點還會有礙于房地產市場的健康發展。在同一場合，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮則表示，目前輿論界對拐點的定義并不準確。他認為，真正的拐點應該是增長由正轉負的臨界點，而并非增長趨緩。這位建設部專家的意見也明顯表達了否認拐點的傾向。
■鏈接
一線城市樓市銷量均現下滑
○北京
8月，北京市商品住宅可售面積為1466.44萬平方米，環比上月上升1.24%，可售面積連續8個月下滑后輕微上漲，但同比2008年8月下跌約13%，庫存量處于較低水平。
商品住宅成交面積168.95萬平方米，環比大幅下跌17.95%，商品住宅價格(為純商品住宅期房價格水平)較7月微漲0.74%，這已是今年來連續第8個月成交價格上漲，價格水平再創新高。
○上海
8月，上海市商品住宅成交21098套，成交面積240.43萬平方米，承接上周下跌趨勢，環比下跌9.69%；1至8月總成交面積為1740.92萬平方米，同比去年增加約56%。商品住宅成交價格連續第7個月小幅回升，同比2008年8月大幅上漲，價格成交水平處于高位。
○深圳
8月，商品住宅成交面積44萬平方米，環比下跌14.79%，深圳商品住宅可售面積為364.31萬平方米，環比下跌5.4%，最近9個月連續走跌，住宅存量不斷消化，接近2007年同期水平。
商品住宅成交4619套，成交面積44.08萬平方米，環比下跌14.79%，1至8月總成交面積達480.51萬平方米，同比去年增幅高達128.47%，雖然成交水平遠好于去年同期，但最近3個月的連續較大幅度走跌，顯現出市場轉向信號。商品住宅成交價格連續第6個月環比上升。
