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2024年11月24日
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兩個臥室，一個過道廳，大床、桌椅、煤衛，一應俱全。來自福建龍巖的劉凜對上海的這個“家”很滿意，“環境、安保比我以前住的居民小區都強。”
劉凜是凱斯國際賓館副總經理，他的“家”在上海西南的閔行區七寶鎮聯明村“聯明雅苑”，凱斯國際賓館統一在這里租賃了5套房，供來滬員工居住。
而這個讓劉凜倍感溫暖的聯明雅苑，是上海利用農村集體建設用地建設公共租賃房的“試水之作”。
解外來人員居住難題
村民集資建房，分享收益
“聯明雅苑的誕生，是七寶地區城市化進程的產物。”閔行區住房保障和房屋管理局副局長姚群鳳告訴記者。
閔行區有大量城郊結合部，隨著城市化的迅速發展，大量外來務工人員涌入。“最高時，閔行區有105萬來滬人員，現在基本也保持在90萬—100 萬人之間。”由于閔行產業結構的特點，來滬人員中2/3是從事制造加工業的農民工，租住私房成為他們的主要居住方式。然而，租房市場的旺盛需求，催生了大 量違法建筑和“群租”現象，尤其是在城郊結合部和“城中村”，帶來了環境臟亂差、安全隱患嚴重等突出問題。
違章建筑必須拆除，閔行區痛下決心，“十一五”期間共拆違1000萬平方米。然而，拆建直接造成了來滬人員的居住空間被大幅壓縮。為確保產業發 展和企業用工不受影響，閔行區組織專題調研，決定在全區統籌推進單位租賃房建設，以集中居住的方式解決來滬務工人員的居住問題，同時提出了利用農村集體建 設用地建單位租賃房的設想。
聯明雅苑所在地，原是村屬企業用地。由于技術含量低，企業已經虧本好幾年了。而與此同時，聯明村周邊發展欣欣向榮，大大小小商貿型企業層出不窮，企業員工的居住問題也日益突出。
一個內因、一個外因，讓聯明村農民召開了村民代表大會，集體通過改造原企業用房、建單位租賃房的決定。當村集體準備貸款建房時，村民提出自己集 資，經村民代表大會決定，每家每戶集資10萬元以上，每年以7%的利率返還收益。很快，8750萬元的集資款到賬。2008年9月，聯明雅苑開工建 設，2010年6月全部裝修完畢，總投資9300萬元。當年9月，房子開始招租。
很快，聯明村的村民感受到了這一探索的好處。“造了這個房子，村集體資產增值了，我們每年也有了不少的收益。”2011年，聯明雅苑賺了870 萬元，當年底，500多萬元的收益就分到了村民手中。“今年預計收益可過1000萬元呢。”聯明村黨支部書記、聯明實業總公司董事長楊志榮高興地說。
杜絕“小產權房”現象
鎖定產權，不可分割出售
聯明雅苑總建筑面積逾2.5萬平方米，兩幢公寓樓，404套出租房屋，其中二室戶72套，每套面積為70平方米；一室戶332套，每套面積45平方米。到2011年4月，該小區已經全部租完，出租率達100%。
2010年12月，聯明雅苑被上海住房保障和房屋管理局認定為公共租賃房項目，并獲得肯定。“這一項目不僅緩解了周邊來滬員工的居住需求，更重要的是在土地資源極其緊張的上海，探索出了一條利用農村集體建設用地建設公租房的新途徑、新做法。”
在聯明雅苑的探索中，閔行區嚴格按照上海城市規劃以及土地規劃，嚴格控制公租房產權。“這是農村集體資產，不可分割。”姚群鳳告訴記者，在房地產交易中心，聯明雅苑的產權是“鎖死”的，完全不可能分割出售，“這樣就杜絕了‘小產權房’現象的產生。”
確定試點原則
有需求才布點，謹慎推廣
在閔行，像聯明雅苑這樣利用農村集體用地建設公租房的還有幾處。不過，姚群鳳表示，這樣的探索不會大面積鋪開。
上海規劃土地資源局人士對此表示認同。雖然早在去年下半年就開始研究農村集體建設用地建公租房，但上海規土局每一步都走得非常謹慎。最近，他們向國土資源部上報了初步試點方案。
“最重要的是我們確定了試點原則。”規土局人士一一道來。首先是必須符合土地利用規劃和城市總體規劃，其次總體規模要有所控制，以集約使用農村集體建設用地。另外，無論是土地權屬還是收益人等，權屬必須清晰。
姚群鳳以聯明雅苑為例，“原來就是集體建設用地，而且在土地規劃上，這一性質也不會改變。”土地歸村集體所有，每個村民都是受益人，“出租收益按每戶出資比例分配，不會產生任何矛盾。”
布局合理、村鎮自愿、平穩有序，也是上海的試點原則。其中，對于布局，上海規土局表示，一定要針對外來務工人員集中的地區，有需求，才布點，而不是隨便攤開。“目前我們選取了20多個點，涉及8個區，主要集中在外環線以外的郊區。”規土局人士介紹道。
利用農村集體建設用地建公租房，對上海、對全國來說，都是一個新生事物。“我們將邊實踐邊學習，不斷總結，慎重推廣。”規土局人士對這一試點，再三表達了謹慎的態度。
