以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年04月27日
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城市化是通向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。經(jīng)過30年的改革開放，我國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設也取得了巨大成就。2007年人均國民生產(chǎn)總值已超過2000美元，城市化水平提高到44.9%。經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平的指標都表明，我國城市化已駛入快車道，進入加速發(fā)展階段。
1、短命建筑是對城市的最大傷害
近年來，城市化加速了中國的城市建設和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與發(fā)展，同時城市建設與房地產(chǎn)市場的不和諧之音時有出現(xiàn)。例如我國建筑平均壽命不到30年的現(xiàn)象，令人十分震?驚。
然而歐洲建筑的平均生命周期則超過80年，英國的建筑平均壽命則高達132年之久。這是因為英國的建筑在規(guī)劃、設計階段就受到高度重視，必須要經(jīng)過詳細論證。同時，英國非常注意對建筑物的維護、加固和病害處理，以延長建筑使用年限，提高資源利用效率。
對此，房超分析認為，這主要是由于我國的房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，整體產(chǎn)業(yè)尚不成熟，低水平開發(fā)帶來的規(guī)劃、設計不合理，建筑質量不過關等“硬傷”，以及配套服務體系尚未完善、物業(yè)管理水平低等“軟傷”所導致。
應該說，造成短命建筑的原因有多方面，比如體制問題，即由于當前房地產(chǎn)相關制度不夠健全，土地等資源配置方式不夠合理，使得行業(yè)介入門檻低，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化程度參差不齊。
另外，部分開發(fā)商急功近利的行為較為突出，“蘿卜快了不洗泥”的現(xiàn)象普遍存在于一些專業(yè)化程度不高的企業(yè)中。由此，造成了產(chǎn)品規(guī)劃不合理、質量差、配套不齊全等不和諧現(xiàn)象。另外，由于綜合管理水平不高，物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間的關系沒能得到妥善協(xié)調，造成三者之間摩擦不斷。
國華置業(yè)認為，和諧城市與精品建筑需要政府、開發(fā)商、業(yè)主等各方力量共同努力。作為政府，應宏觀把控行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，要進一步優(yōu)化資源配置，從源頭上減少甚至杜絕低水平的開發(fā)；作為企業(yè)，應該自覺履行社會責任，本著對資源負責，對社會負責的態(tài)度，用心打造高品質的產(chǎn)品；作為消費者，要理性對待居住中出現(xiàn)的問題，尋求積極有效的解決方式，共同維護社區(qū)品質。
對于房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，同樣要在發(fā)展速度與質量上尋求平衡，否則將會得不償失。
華貿(mào)中心的成功讓北京國華置業(yè)成為眾多城市競相爭奪的對象。在機會面前，國華置業(yè)沒有選擇迅速擴張，而是把精品戰(zhàn)略、穩(wěn)健財務、品牌效應作為發(fā)展根本，關注以北京為中心的京津冀都市圈，以上海為中心的長三角都市圈，以深圳、廣州為中心的粵港澳都市圈。并在這三個區(qū)域尋找機?會。
2、農(nóng)民工是城市發(fā)展主力軍
據(jù)測算，我國的城市化水平每提高一個百分點，就意味著要有1000多萬農(nóng)村人口轉移到城市。面對農(nóng)村人口與城市人口雙膨脹的現(xiàn)實，如何實現(xiàn)大量農(nóng)業(yè)勞動力向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉化，將成為我國城市化之路面臨的最大挑戰(zhàn)。
隨著我國城市化進程的加速，城市規(guī)模不斷擴大，一方面城市創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，另一方面農(nóng)村富余人口涌入城市尋求就業(yè)機會。目前大部分建筑公司都變成了總包公司，城市建設一線工人幾乎完全依賴農(nóng)民工。華貿(mào)中心的建設也不例外，可以說，農(nóng)民工發(fā)揮了主力軍的作用。
農(nóng)民工不怕苦，不怕累，從保潔、保安，到建筑工地，巨大的農(nóng)民工勞動力市場滿足了各行各業(yè)的需要，強有力地推動了城市化進程。
房超認為，今天的中國主要是高水平的教育和醫(yī)療等服務設施短缺，其他產(chǎn)品和服務幾乎都處于過剩。以目前的資源，如果滿足農(nóng)民工的需要，城市居民利益就會受到損害。要讓農(nóng)民工分享改革開放的成果，國家就要將城市化進程中得到的收益，拿出相當一部分變成增量資源配置，切實解決農(nóng)民工子女教育、醫(yī)療、社會保障等問題。“這是他們最迫切需要解決的問題。”
就中國城鄉(xiāng)二元結構是否阻礙城市化的發(fā)展，房超表示要一分為二看待這個問題：在短缺經(jīng)濟的情況下，如果不實行城鄉(xiāng)分割，將無法保障全國民眾的物資供應，因此，政府只能采取城鄉(xiāng)分離的“農(nóng)民自給自足，城市人發(fā)糧票”政策。但客觀上產(chǎn)生了巨大問題，一個是農(nóng)村經(jīng)濟的循環(huán)，另一個是城市經(jīng)濟的循環(huán)，城市化和工業(yè)化進程受到局限。曾被當作“盲流”的農(nóng)民工，現(xiàn)在成了城市建設的主力軍。他認為，很難有一個體制在短時間內(nèi)解決這個問題，因為這是一個歷史問題，需要時間。成渝“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”綜改試驗區(qū)將為解決這一歷史難題找到有效辦法。
3、企業(yè)在城市化中扮演重要角色
目前，中國城市化進程的速度達到同期世界城市化進程速度的兩倍，而房地產(chǎn)業(yè)則是城市化進程的主要載體。無論是舊城改造，還是新區(qū)擴張，在整個中國的城市化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的身影越來越活躍。可見，中國的開發(fā)商無疑將成為最主要的推動者和責任承擔者。只有勇于承擔企業(yè)公民社會責任的發(fā)展商，才會立足長遠，把企業(yè)的發(fā)展同城市的健康發(fā)展，把社會效益和經(jīng)濟效益緊密地結合起來。
A.企業(yè)家要有歷史責任感：大量事實證明，企業(yè)的利潤和企業(yè)履行的社會責任應該是一致的，從長遠來說，社會責任履行更好的企業(yè)，更能贏得市場和社會的信賴，勇于承擔社會責任的企業(yè)還可以提升自己的形象，增加無形資產(chǎn)。北京國華置業(yè)就是一個最好的例證。
房地產(chǎn)業(yè)是社會影響力極強的行業(yè)，有人甚至用居住改變中國來形容它的力量。房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的產(chǎn)品改變的不僅是人們的居住狀態(tài)，更包括城市的文化形態(tài)、城市的生活方式。房超說：“建筑是一種特殊的商品，除了具有一般商品的屬性外，還具有社會性，歷史性，是城市文化的一部分。”
城市由建筑與建筑之間的關系組成，而建筑本身只是一個平臺，人們利用建筑空間生活、工作、交流……建筑越多，城市承載的經(jīng)濟活動就越多，城市規(guī)模也就越大。城市承載了文化、政治、經(jīng)濟、歷史等元素，做建筑之前，就應當對城市規(guī)劃、城市定位、城市發(fā)展，以及經(jīng)濟發(fā)展有相當成熟的思考。然后，才能談上對城市負責。建筑是為社會服務的，建筑是百年作品，本身就構成了城市的歷史。建筑不僅與使用者而且與整個社會有關，因此必須強調社會效益，發(fā)展商要樹立對社會的責任感。
強調承擔企業(yè)社會責任不僅有助于創(chuàng)造良好的社會效益，也會極大地幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，實現(xiàn)土地價值最大化。這樣的認識讓國華置業(yè)對承擔企業(yè)公民的社會責任更具有積極性。
B.經(jīng)典建筑適應城市發(fā)展：土地是稀缺資源，而人口在不斷膨脹，城市在不斷擴展，這進一步加劇了像北京這樣的特大城市對于土地的巨大需求。
要站在城市的高度去思考土地開發(fā)問題。在城市化進程中，發(fā)展商要扮演提高城市發(fā)展質量，維持城市可持續(xù)發(fā)展，發(fā)揮土地價值最大化的角色，并成為采用環(huán)保、科技的手段滿足市場需求的產(chǎn)品供應商。并且，只有符合城市規(guī)劃，滿足城市功能，利用科技環(huán)保手段，按照國際同類型高標準打造的建筑，才能實現(xiàn)建筑產(chǎn)品最優(yōu)化、土地價值最大化、城市價值最大?化。
華貿(mào)中心從誕生到崛起，是房超對于經(jīng)典建筑的詮釋，更成為業(yè)內(nèi)外公認的經(jīng)典案例。然而，一貫“挑剔”的房超認為，就華貿(mào)中心本身來說，還有許多挑戰(zhàn)和需要完善的地方。他認為盡管中國與國外的整體差距在縮小，但國外也在與時俱進，在高端領域，尤其是軟環(huán)境建設，我們與發(fā)達城市和項目相比的差距不是在縮小，而是在加大。我們?nèi)匀恍枰e極學習，不斷探索，奮勇直上，開拓創(chuàng)新。
