以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
說實話，幾年前我聽說馮侖準備到紐約去建“中國中心”時，我和絕大多數人一樣，也很不理解。中國房地產市場大到要撐壞多數地產商的胃，萬通卻偏要去一個樓市幾近飽和的城市去搞開發，這不是舍近求遠、舍西瓜揀芝麻么？
同樣，當馮侖說要去臺北做房地產開發時，我仍然理解不了。偌大一個臺北地區，年度房地產開發面積甚至不如北京的一個遠郊區縣，萬通去那里折騰什么？而當馮侖宣布要將立體城市的夢想付諸實施時，我就只有冷眼觀望。
如今，位于紐約新世貿頂層的“中國中心”已經簽約，為此馮侖飛了紐約50多趟；臺北2011項目也于近日奠基；成都立體城市的前期規劃、地價和位置也已獲得政府批準。其中的故事情節，馮侖在新書《理想豐滿》里都有詳細敘述，我感興趣的卻是故事背后的邏輯。
馮侖說，房地產業大體可分為三個階段。第一階段，是人均GDP在8000美元以前，這時的房地產實際上就是住宅房地產。我國現在就處于這個階 段。第二個階段，是人均GDP從8000美元到15000美元之間。這是商業不動產的時期。第三個階段，是人均GDP達到25000美元以后，這是金融性 房地產的時期。
與此相關，房地產商業模式有三種，一種是最初級的地主加工頭模式，如合生、珠江、碧桂園等；第二種是廠長加資本家模式，如萬科；第三種是最高級的導演加制片模式，萬通追求的就是這種藝術創造模式。
關于商用不動產，我國主要有兩種模式，一種是過渡模式，以王健林模式和SOHO模式為代表，一種是經典模式或美國模式。馮侖說，再過3年左右，過渡模式就會受到很大挑戰，所以萬通直接跳到了美國模式。但也會做一些差異化的高端住宅，如臺北2011項目。
去年我國人均GDP約4500美元，全國有10個主要城市以及一批中小城市人均GDP超過8000美元。按照現有經濟增速，3年以后，將有大批二三線城市人均GDP達到8000美元。根據馮氏的房地產趨勢觀，那時，“很多住宅公司將會面臨很大挑戰”。
不止一位專家說，中國房地產還有二三十年的大發展，主要依據就是中國的城市化仍處于加速階段，對住宅需求巨大。很顯然，他們都是基于住宅來談房 地產，也就是馮侖所說的“中國的房地產問題還是住宅問題”。但如你所看到的，聚焦于住宅，馮侖與主流的地產觀點迥乎不同：住宅地產商的好日子沒有幾年了。
從萬通分離出來的潘石屹，也以實際行動表達了對住宅市場的放棄：近幾年，SOHO中國的產品幾乎都是商用不動產。不過，SOHO中國的商用不動產是以散售為主，而萬通所秉持的美國模式卻堅持“中期持有”，最好能經營到以REITs打包出售。
如果非要投票，我相信大部分業內人士會對馮侖的判斷投反對票，而贊成專家們有關中國房地產(也就是住宅)還有二三十年大發展的觀點。有人會說，馮侖雖然很有思想，說話也很幽默俏皮，但是，假如他對趨勢的判斷很準確的話，萬通何至于只做到幾十億的銷售額？
這個發問并不殘酷，只是有些勢利。倘若讓我去安慰萬通，無非是“先贏的都是紙”、“看誰笑到最后”之類庸俗的語句。用馮侖自己的話說，則是“站得高，尿得遠”，作為董事長，必須“看別人看不見的地方”。這是20年來馮侖只專職做董事長的體會。
“別人看不見的地方”究竟有多遠？做企業，應該有超前的眼光，老是跟在別人后面，就只能拾人牙慧；但又不能過于超前，否則就容易犧牲掉。馮侖會不會是把二三十年以后才會發生的事，預測為3-5年以后就會發生？
通常情況下我們只能說“拭目以待”，但企業不能拭目以待，否則大好機會就錯過了。當然，地產商同行也不會聽了馮侖的話馬上就割棄住宅，轉趨商業。但是，馮侖預測至少提供了分析和思考問題的一種邏輯。
至于萬通，有兩點可以肯定：馮侖思想雖然超前，萬通實踐卻一直很謹慎；5年后萬通模式能否大行其道尚待驗證，但即使市場動蕩，萬通也一定是最不可能倒閉的地產商之一。
