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2024年11月24日
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2012年樓市調控的基調和框架逐漸清晰。備受關注的是，國家發展和改革委員會主任張平日前明確表示，要完善房地產價格監管辦法，研究商品住房領域反暴利規定。這既是一道新的課題，也是難題。
記者在采訪中發現，令業內疑惑的是，在現有土地、政府稅費成本占據商品房主要成本背景未根本調整情況下，要反房地產暴利，其措施是否仍更傾向于 限價等行政方式？多位分析人士認為，長遠來看，在中國快速發展的城市化的市場背景下，要想改變商品房領域的高利潤問題，僅僅靠以上治標政策措施還不夠。而 且，行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解。
房地產反暴利題中之義
張平并未就商品住房領域反暴利進行詳細說明，而根據其關于“完善房地產價格監管辦法”的前綴表述，業內普遍預測，相關政策很可能依然主要從行政命令的方式體現，例如已經在相當范圍內展開的限價政策。
中原集團研究中心最新發布的《中原地產研究年刊2011》專題統計，全國已有 608 個城市公布了房價控制目標。自2011年3月開始，各地陸續出臺了具體“限價”措施。但中原集團研究中心分析認為，在控房價這一硬任務的高壓下，行政限制 后的成交價絕非均衡價格；“限購”與“限價”固然可逼迫市場價格下行，但價格在條件改變時亦極易“失衡”。
該中心分析師指出，支撐房價的成本因素主要有兩項，一是地價，二是建材和勞動力成本。目前，地價下行有限，建材和勞動力成本因通脹不斷上升，此 時單限房價猶如揚湯止沸。但若能利用好“限購”的時間差，對土地、保障類住房開發等環節給予更多關注，那么“限價”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年 初承諾，而不失為一種促進市場持續健康發展的積極探索。
發改委此時明確提出2012年對房地產反暴力的調控重點，這一潛藏的難題再次被推向前臺。
有不愿透露身份的開發商資深人士直言，2011年度中央經濟工作會議對于2012年房地產調控的核心表述是“要堅持房地產調控政策不動搖，促進 房價合理回歸”，但從以往的市場經驗看，“房價合理回歸”的調整程度，要實現“商品住房領域反暴利”的目標，還缺少不少外部條件。
同策咨詢研究中心總監張宏偉直言，當前在土地財政難改的市場背景下，房地產的反暴利必須綜合運用相應措施。“從土地市場交易源頭進行調控，對商 品房用地出讓之初就規定該地塊未來上市商品房的售價區間，并且進行規定上限，一定時期內不得漲價；控制市場流動性；開發商的資金流動性也要適當收縮。加強 房價價格審批制度，房價上漲過快的樓盤及市場及時進行干預。”
政策精確度難題
更大的難題在于，樓市調控從來不是單純的房地產業領域內的命題，太多因素影響著具體調控措施的效果，包括相關反暴利措施，政策的精確度恰恰是調控的一個“頑疾”。
例如，12月19日，中國社科院學術委員、社會學研究所所長李培林公開指出，房地產發展和地方經濟發展緊密相連，一旦整個房地產業出現崩盤，經濟將受到致命的影響，這是一個兩難的問題。
張宏偉建議，各地樓市調控不搞“一刀切”，應把各地樓市分為不同層次市場，進行分門別類、因地制宜的調控。將房價調控納入日常調控機制，設置房價上漲過快的預警機制和調控措施，根據市場變化情況進行動態調控。
中原集團研究中心報告則進一步認為，在政策從嚴的基調下，地方政府只能在焦 點之外進行微調。“年底，已有部分地方政府出臺微調措施，預計在2012年，這種惠及剛需的松綁有望繼續得到默許，而在限購等焦 點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續。”
中原地產分析師指出，嚴厲的限購和限貸在打擊投資和投機性需求的同時，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進市場健康穩定的發展，后市政策有 必要在既定的框架內作靈活調整，即在繼續抑制投資和投機性需求的同時，必須鼓勵剛性和改善性的正當需求，唯此才能帶動市場持續有序地前行。
從行業主管部門到各級政府，心照不宣的“共識”則是，決定最終成敗的，關鍵在于要活躍實體經濟與產業，增加增幅財稅收入的其他來源，采取治本的措施，改變目前各地政府對土地財政制度的依賴。
