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2024年11月24日
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中石油怎樣拿到如此低的價格？中石油是做投資還是職工福利分房？中石油與開發商究竟有怎樣的關系？一石激起千層浪。
中石油以低價團購房的消息一經網絡傳播，隨即引起廣泛關注和質疑。
中石油稱不是福利分房
早在去年11月份，中石油團購房的消息就已不脛而走。當時，某地產網站一個“中石油分房：太陽星城(四元橋內)新房內部價8000元/平方米”帖子引起了網友們的討論。
今年4月，中國指數研究院指數研究總監張化學提供給早報記者的一份房地產市場走勢分析報告中也顯示，位居2009年3月北京住宅項目成交面積排行榜首位的，即是位于北京朝陽區太陽宮地區的太陽星城項目，當月的銷售面積為12萬多平方米，月銷售1480套，銷售金額為98300萬元。作為當月北京的銷售冠軍，該項目也在很大程度上拉動了當月北京樓市成交量的上漲。而以相對如此低的價格購買如此多的房的，便是中石油旗下的北京華油服務總公司。
據了解，北京華油服務總公司是負責為中石油集團機關提供后勤保障的機構。1992年12月，中國石油天然氣總公司黨組決定把行政事務局從機關分離出來，組建北京華油服務總公司。
記者27日從太陽星城售樓處得到證實，北京華油服務總公司團購了太陽星城三期的8幢住宅樓和兩幢商用樓，外加2個地下停車場。今年3月，北京華油服務總公司以打包銷售的方式、以約20.6億元的總價購得，單價為每平方米9000多元。
另據記者了解，中石油團購的8幢樓目前已經封頂，正在進行裝修。其中，最小戶型為64平方米的小兩居，最大為200平方米，大戶型占很小一部分。此外，太陽星城三期其他在建的幾幢樓將于9月中旬開盤，預計均價在2.3萬至2.4萬元。太陽星城處于北京朝陽區東北三環和東北四環之間，靠近地鐵站，屬于黃金地段。
北京華油服務總公司昨天回應稱，這些房子是中石油員工團購的，購房合同都是開發商和員工一個一個簽的。央企停止福利分房之后，幫助員工解決住房問題成為公司的一項任務。迄今中石油在京員工超過1萬多人，很多人是無房族。“中石油沒有投入一分錢，中石油也不可能出一分錢。”相關負責人表示，“這件事情是在政策、法律范圍之內的，我不擔心出問題。”
中石油消化冠城30億房產
早報記者昨天了解到，太陽星城售樓資料顯示的開發商為北京太陽宮房地產開發有限公司和北京京冠房地產開發公司。這兩家都屬于香港冠城集團的旗下子公司，內地上市公司冠城大通還控股其中的北京太陽宮房地產開發有限公司。
冠城大通股份有限公司由香港冠城集團控股，是一家以房地產開發和特種漆包線生產為主營業務的上市公司。公司注冊資本6.13億元。公司前身是1956年創立于的福州電線廠，并于1997年在上海證券交易所掛牌上市，房地產業務是其支柱產業。截至2008年12月底，冠城大通總資產達73.77億元，年主營業務收入44.86億元，年利潤總額3.29億元。
而房地產業作為冠城大通主營業務是2006年之后。2006年8月3日，冠城大通與中國海淀集團有限公司旗下全資附屬公司StarlexLimited簽訂《關于冠城大通股份有限公司非公開增發股份購買資產的協議書》，Starlex Limited將持有的京冠地產100%股權整體轉讓給冠城大通；轉讓股權經2006年5月31日評估的資產凈值為人民幣36000萬元。
而冠城大通與中石油的“合作”由來已久。
2008年10月，冠城大通發布公告，將位于北京朝陽區太陽宮金星園8號樓的建筑面積為5.24萬平方米的辦公樓，作價7.7億元整售給北京華油服務總公司，該辦公樓的均價為每平方米14700元。
2009年3月，冠城大通發布公告，其全資子公司北京京冠房地產開發有限公司的控股80%的子公司——北京鑫陽房地產開發有限公司，將北京市崇文區一處可售面積2.55萬平方米的危改項目寫字樓，以3.44億元、每平方米13500元的價格賣給中石油，另外還有20個地下車庫，合計3200萬元。
上述兩筆，再加上此次曝光的20.6億元交易，中石油在半年內就已為冠城大通消化了超過30億元的存貨。前述房地產業專家認為，實力央企的整購行為為負債率高企的房地產企業提供了一種新的“套現”手段。
中石油入股冠城子公司
有業內人士昨天對記者稱，冠城大通開發一個項目中的不同區用不同的項目公司，其涵義微妙。“由于房地產項目必須取得預售許可證才能銷售，所以開發商通過股權轉讓進行融資。而把每個區都做成一個獨立法人，就是為了在預售前進行融資。”該人士說。
據記者了解，中石油團購的太陽星城三期8幢樓的開發商，為冠城大通股份有限公司(600067.SH)控股60%的子公司北京冠城正業房地產開發有限公司。
冠城大通今年2月的一份公告證實了上述人士的說法。該公告稱，在冠城正業與中信信托指定的買受人簽訂商品房預售合同并辦理登記備案等相關手續后，公司或其指定的第三方將與中信信托簽訂《股權轉讓協議》，由公司及中石油以人民幣800萬元受讓中信信托持有的冠城正業40%股權。上述股權受讓完成后，公司將合并持有冠城正業100%股權。
其中，“指定的買受人”和“指定的第三方”所指就是中石油。由此看來，便是中石油以800萬元分得冠城正業40%股權。“這種融資方式很普遍，相當于冠城從中石油借了800萬元周轉，以注資形式體現股權。然后把房子賣給中石油，收回房款后再從中石油把股權買回來。”業內人士向早報記者分析說，雖然開發商損失了一部分利益，但可以空手套白狼做更大的項目。
不排除有利益輸送可能
與網民的普遍呼聲相似，“我愛我家”房地產經紀有限公司控股公司副總裁胡景暉昨天在接受記者采訪時認為，這種團購的做法將造成房源緊張，與市場價格相差懸殊也有失公平。他表示，國企類似的團購行為也不是僅此一家，但需確定團購過程中的交易是否合法，是否為正常的市場行為。
但聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒則對早報記者表示，這種團購方式并不普遍，市場上普遍的都是以多套房子談成較為優惠的價格，只有大型國企才有實力做到伴有股權交易的團購。
另外一位不愿透露姓名的房地產業專家，則在昨天對中石油每平方米9000元的團購價向早報記者表達了質疑。“即使是團購，這個項目9000元(每平方米)對開發商來講也很低，不排除有其他利益輸送點的存在。”這位專家進一步解釋道，“也就是說，也許真實的價格是每平方米12000元，其中的3000元以其他方式與開發商進行交易罷了。比如說，石油。”
