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2024年11月24日
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明年價格將繼續(xù)上漲
即將到來的2012年，或許依舊是商業(yè)地產(chǎn)的加速歲月。但“加速”或許只能用來形容供應(yīng)量，而不能說明租金價格。在市場開始對明年的宏觀經(jīng)濟(jì)隱現(xiàn)擔(dān)憂的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)各種形態(tài)項目的供應(yīng)量大幅增加，或?qū)?dǎo)致價格增幅有限。
聞名告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“明年一線城市和熱點城市的商業(yè)地產(chǎn)供給量，預(yù)計會明顯增加。”他認(rèn)為，從2009年開始，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型或在原有基礎(chǔ)上新增商業(yè)地產(chǎn)項目。同時，隨著新入行開發(fā)商在操作商業(yè)項目的經(jīng)驗積累，很多項目會提速建設(shè)。這意味著一些商業(yè)地產(chǎn)項目將于2012年進(jìn)入市場成為新增供應(yīng)量。
另外，由于住宅地產(chǎn)被調(diào)控，各地方政府在出讓土地時， 也有意大幅提高商業(yè)金融用地的比例。比如江蘇常州11月份掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都是商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；武漢今年計劃出讓的 35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上。本刊記者查閱北京2009年商業(yè)金融用地的成交情況時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期北京共成交34塊土 地，建設(shè)用地面積為112.65萬平米，規(guī)劃建筑面積316.3萬平米。而2010年成交的地塊中，包含或純商業(yè)金融用地大約有53塊。
這將意味著從2012年初到2013年，在這些地方將有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目以預(yù)售的方式進(jìn)入市場。
在上海，許多原計劃在今年入市的項目，由于招商不足或其他原因?qū)е卵悠冢绮怀霈F(xiàn)意外，將于2012年上半年入市，這將導(dǎo)致2012年供應(yīng)激增，銷售壓力較大。
市場研究機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯預(yù)計，上海甲級寫字樓市場將有10個項目在2012年入市。其中大多數(shù)位于浦西，將為寫字樓市場新增59萬平方米的供應(yīng)面積，較前三年平均供應(yīng)量約多出11%。
中國中鐵作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的央企、其旗下中鐵建工下屬的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王景明，接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示：“2012年中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。”
但眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和券商的分析師近來都對未來宏觀經(jīng)濟(jì)表示悲觀。
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理彭文生認(rèn)為，低迷的外部形勢會使2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長有明顯下滑。中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征 也認(rèn)為，2012年中國GDP將告別兩位數(shù)增長，但由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的存在，預(yù)測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且 這樣的態(tài)勢可能會維持相當(dāng)長的時間。
多位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者以及商業(yè)地產(chǎn)投資基金經(jīng)理認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)項目供給大量增加，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境或出現(xiàn)下滑，明年商業(yè)項目的租金回報水平或許只能同比增加5%。聞名則認(rèn)為，明年商業(yè)地產(chǎn)租金水平增幅同比不會超過3%。
王景明認(rèn)為，“明年商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率不會出現(xiàn)大規(guī)模減速。如果有項目出現(xiàn)租金降低的情況，那么肯定是因為自身的品質(zhì)問題，而不是行業(yè)原因。并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。”
戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)董事張家鵬向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“明年全國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目會出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或?qū)懽謽嵌紝⒊霈F(xiàn)繼續(xù)上漲。但是漲幅也不會像今年出現(xiàn)環(huán)比10個百分點的漲幅。”
