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2024年11月24日
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【邵念強總經理】：
我們是做實際工作的，受政府、開發商的委托，對一些城市的區域做前期定位研究和規劃的研究，感覺很明顯，這幾年很多的城市它的建城區的面積在3到5年內翻了一倍。有大量的城市邊緣的土地變成建設用地。在2007年以前，這些用地基本上就是一個出口，政府通過征地把它變成國有的建設用地，通過招拍轉到開發商手里，2008年我們接過的項目委托里面非常明顯，像王軼教授講的，農村的宅基地，農村的建設用地和農村的經濟承包的這些用地要急于轉成各種類型的開發用地。
這里面有一些比較好的案例，也是我本人比較推崇的一種模式，剛好能夠回答白先生的提問。這個項目進行3年多了，位置在我們的西邊。它是6個村鎮、6個村莊要合并起來，6個村莊分散在不同的地域，條件現在來看是非常差，多少年來也沒有改變，起因是政府在起一個主導的作用，有一個很大的投資開發商進來，做了一個很好的規劃。思路是這樣的，總的占地面積是差不多100萬平米，把地塊分成3部分，其中一部分是用來建一個非常漂亮的一個新型的社會主義新農村，把六個不同地塊的農村村民集中在這個區域里面，讓農村進入樓房，基本上是多層建筑為主，建筑做得很漂亮，也有很好地園林、公園，盡力之后這些房子是無償地提供給農民的，但是有一套分配的辦法。物業管理費免交25年。
這一塊地是用來改善原來村民的居住條件。
第二塊地是用來建設生態的農業和觀光農業，有很好的設計和規劃。生態農業和觀光農業主要是除了增加投資收益之外，主要是解決農民的就業問題。
第三塊地是能夠支撐的。涿州離北京很近，所做的住宅的項目是可以賣給北京市民的，交通也很便捷，京石高速到涿州一下來就到了。
而且我們研究完之后，這樣的產品也大致分成兩類：
一類是相對的高端住宅，比如說是0.7的“湯house”，賣給不受早九晚五影響的這類人群，這地方非常好，有河流，也沒有污染；
一類就是小戶型的住宅，單價和總價比較低，賣給北京西部的工薪階層。
這是比較理性化的模式，這種做法跟我們現在的《物權法》是有沖突的，正因為有這樣的沖突，這個項目進行到現在，仍然規劃全部都做完了，農村的老百姓絕大部分是喜歡的，百分之八九十的老百姓是投票的，政府的積極性也是很高的，社會主義新農村到底怎樣做？社會主義新農村的建設靠本地的農民去發展和建設，這個時間是非常長的，必須引入到外來的資本進來，資本是要利潤，剛好這三種土地的應用，給不同的階層或者是人群帶來不同的收益，政府完成了他對一個比較落后的一個農村區域，把社會主義新農村，或者新村鎮的建設，這樣一個目標。
農民很快地用比較短的時間內，改善了自己的居住條件，住進了樓房，有天然氣，很好的衛生環境，配置了幼兒園、小學、中學，街道變得很干凈，還有很好為老年人配套的一些設施。也沒有增加他的居住成本，因為所有的物業費都是免費的。
解決了就業問題，經過很好地測算，加上觀光的投資，所開發住房帶來的收益，扣除開發的成本之后，能夠獲得一些收益。這是比較理想的模式。這是我所接觸到的比較理想化的項目。這個項目在城市邊緣的地帶是不成立的，沒有人在那買商品房。我們還碰到一些其他類似的項目，比如說在平谷，平谷現在有一個要拍賣它的經營權，幾次流拍，來自不同的壓力。我所設計的項目是承包一片林地，這片林地有2000多畝地，除了建設林地之外，開發了一些“農家樂”。他有一個想法，認為自己開發“農家樂”速度太慢，沒有資源，希望有兩個資源，第一個是人力資源，找一些對旅游“農家樂”，或者是郊區旅游做得非常好的智力公司。第二個他想引進外國的資本。想建“小木屋”跟旅游相關的。投資人當然不愿意僅僅作為投資商，這里面就有一個土地使用權、承包權的轉讓。這里面也碰到一些制度上的限制。這個項目仍然在進行過程中。比較了很多種方式和模式，我個人比較感覺，我們所看到的涿州正在做的這種類型的項目，應該說比較適合中國新農村建設，也可以比較快的使生活條件比較差的村民，盡快能夠跟城市的居民享受改革30年來所帶來的發展。
