楚蕓：樓市拐點來自2012
時間：2011-10-20 16:29:32
京滬深杭以同比跌幅超過30%的成交量，占比2/3的樓盤降價促銷，同期集中推盤量增25%的淡市收束一年一度的長假黃金周。
但是，真正的難處，真正讓開發商擔憂的，不是黃金周的慘淡，而是接下來會怎么樣？
決定未來會怎么樣，不外三個方面，政策，金融態勢與房價。
首先看看政策。
現在的政策足夠對開發商對房地產所有相關利益鏈的群體產生殺傷力。因此基本可以說，除類似于管理通脹預期的那些加息、提高存款準備金率、提高首付比、對住宅消費實施差異化利率等金融態勢相關的因素外，其它調控政策可以下見底的結論。
但是，由于房價牽連到民生，所以高懸于開發商及房地產相關利益群體頭上的調控之劍將依然故我，不會有一絲一刻的松動，未來不時會有重申有關調控的政策執行之輿論，但不會深入或全面較真，頂多抓住現象予以打擊以示警戒。
另外，不用擔心政策再進一步的佐證是，央企掌握的房地產資源足夠左右后市，中海是2008年管制時期土地市場的最大贏家，依然是嚴格調控時期土地市場的最大贏家，僅在沈陽收束兩幅總價過100億元的優質土地可見一斑，而中海的最大資金來源可能來自中建；類似象保利這些傳統央企，再加上類似華潤這樣的綜合性國有房企，再加上類似廣州越秀這樣的港資窗口國企，象中石化方興地產這樣的后起之秀，它決定了中國開發商的普遍化的生死已經不在政策題中求解。
綜合看來，2012年的調控政策只會在現有基礎上抓落實而不會深入。
但是，即使落實如目前的狀態，政策的殺傷力也將于2012年產生最終結果而不是現在或者未來的季度或半年。如果說現在的市場是觀望加劇而開發商試探性降價，那么未來基于政策的預期，即政府不會放松管制，那么2012年才是市場掉頭的關鍵時間。
可以說調控最成功之舉是讓國有背景成功進入市場，保障了調控之手作用的深度與廣度。這也是悲觀地認為2012或將出現真正意義上的市場拐點的最核心原因。
反觀整體市場過去一直看好的因素也日漸勢微：
1/過去能夠產生降價效應的做法或者試行者，已然不再。在金融危難的2008年萬科成為率先降價銷售并取得成功的一例，并成功帶動部分區域部分城市的房價松動，如今放眼北京上海，萬科除守住了深圳并成功入侵廣州等市外，失去的恐怕更多，在上海2008年同期有13個盤推出并主要位于城郊結合部，或者俗稱的外環，中心區域也有個別樓盤，現在萬科只能跑步于遠郊，對降價促銷的影響力銳減；而在做法上，過去的綜合促銷屢試不爽，現在似乎在調控政策的鼓勵下對消費者來說是無動于衷。
2/相較于2008年，盤踞的大量熱錢已經讓商務部管制于香港等地，嚴密監控其流向，大舉投機的市場動機固然存在但缺乏快速進入的條件；而投資投機消費基本被剔除于既定市場，這相當于削弱了房價反彈的動因。
3/以前降價遵守的程序似乎也不存在了，以前先是成交量下滑，再出現價格松動，然后出現有價無市，再接著出現主動大幅降價，退房現象普及，在結構性降價全面鋪開后房價到達拐點。而現在的環境已然改變，除觀望時間與觀望面強化外，結構性降價已經不太可能，現在的限購、限貸、限價打擊了中高檔住宅消費；而地方政府在與政策的博弈過程中，寧可犧牲掉的便是結構性產品，自調控從緊風聲過后，各地新批項目基本重申了90/70政策，別墅用地也幾無審批；規費優惠與規劃條件也變得剛性；土地款分期分批的方式被取消。這些變化說明，地方政府只會尋求保護土地市場，也會尋找一些著力點來應對國家調控政策。
4/從供求關系來說，地方政府為了方便土地財政，已經向開發商提出了加速供應的要求，現在一些二三線城市那種拿一塊大地慢慢吃的現象在眾多大開發商轉戰二三線城市后發生質變，氣候已經變化。
5/支撐房地產市場持續發展的另一重力來自于需求，比如老齡化社會導致一種新的需求力量，比如旅游地產的興起導致開發多元化，比如年輕人迎來置業高峰，比如第二波合理投資以回避用資風險與對抗通脹等等，但相比于任何國家或地區城市發展過程中置業方向向自住性需求回歸，這些次生需求的力量相對薄弱，尚不足以引導整體市場的走向。
接下來看看金融態勢。
年初便有專家估計通脹率會于上半年達到峰值，現在呢，持續兩個月呈現遞減便有讓人松一口氣的感覺，但持續平均CPI高達5.7%卻壓得透不過氣，更別提溫州高利貸破產了。
除海外熱錢囤積香港虎視眈眈外，內積的1500億元地下閑資也試圖進入樓市抄底。
在平均進出率達到25%而儲蓄率依然維持50%的高位而廣義貨幣總量持續突破的態勢下，兩個矛盾決定了金融對房地產的支持已經勢薄：一個矛盾是老百姓有錢銀行沒錢，另一個矛盾是老百姓中部分有錢尋找投資避險，主要部分呈現缺錢狀態或者成為價格型購買力。
基于這兩個矛盾，銀行的態度很能說明問題：其一是加大差異化優惠的力度，其二是提高首付比，其三是謀求非房地產信貸資產的發展。
2012年銀行的難度加大，除房地產這一優質資產被迫拿掉外，高達4%的同業拆借利率也讓一些銀行不堪重負。有統計表明，丟掉房地產這塊肥肉，僅手續費一塊就讓國有四大家銀行的利率水平降低8個百分點。
此外，金融機構向政府放貸的可能正在無限縮小，住建部公布今年保障房開工量達到88%，但其將從來源的缺口并沒有來自銀行的遞補，而是地方政府向開發商尋求支持以及動用社保基金或者類似公積金這些社會資金，或者以地換地。
現在，調控持續趨緊一年以后，各地方分支行的額度已經非常少，頭寸不多，上級行的審批非常嚴格，這種情況將持續至2012年底。
如果說政府讓開發商出現死亡現象，銀行則是其催化力量，加速力量。
再來看看房價。
許多人錯誤推斷二三線城市房價也會步一線城市的后塵，這是將蘇州無錫大連沈陽西安重慶武漢鄭州這些城市納入到統計范圍所致，事實上這些城市已經步入一線城市，就房價來看，而京滬深等老牌城市實際算是政策直轄了，即超級房價城市。
將一線與二三線城市以上區分后，你會發現，2011年反而是二三線城市的豐收年，銷量增加，土地市場炎熱，地價翻番，大開發商紛紛進駐，開盤量推售量成交量同步并舉，并沒看到調控跡象。
這恰好是證明2012或將出現拐點的現象。
據傳星河灣在鄂爾多斯的一個項目，開盤使用了數家代理商近200人的售樓隊伍，推出房源接近2000套，售出接受200套左右接著退房率達到75%，這是對冒進行為的重大打擊，區區35萬人口的城市即使其GDP超香港也不會有奇跡發生，何況發生在調控年。
這是很有代表性的，如果多數大開發商不能實現萬科這樣的全國性戰略互轉，日子將變月子。而這背后的情形是，多數大開發商將工作重點放在進入二三線城市拿地而不是將存量地用于再供應，一旦星河港現象蔓延，結果可想而知。
現在，從市場來看，維系房價的向上力量僅存一支，即二三線城市的中高端市場，今年可以說是二三線城市中高檔住宅的豐收年，但這也是被掠奪被擠壓的結果，比如龍湖在煙臺的項目，實現北中國單盤日銷26億的記錄，堪比當年某盤實現的上海單盤日銷46億元的記錄，可悲的是，這個記錄的載體同樣是星河灣。
同樣有一個不好的消息，開盤必特價，特價必清盤，恒大在三線城市至少有三個項目折戟。
所以，誰也沒有理由樂觀，只有勤奮，認真思考市場與產品，吻合市場剛需為主的大勢，做好細節，切實調整好價格與價格策略，圍繞現金流與速度做足文章，生意味著希望，意味著未來。
