李廣軍：樓市拐點已經出現
時間：2011-10-20 16:31:11
“一次性付款7.5折”、“一口價單位”、“特惠價”在剛過去的十一國慶黃金周中，廣州幾乎所有的在售樓盤都在以各式名義進行降價促銷。從數據上看，十月初廣州房地產市場成交較為低迷，但打出較低折扣的樓盤都取得不錯的銷售業績，特別是市區周邊區域樓盤，由于優惠幅度較大，吸引了眾多購房人士的目光，多個樓盤出現認購潮。盡管中心城區的樓價仍然非常堅挺，有市場人士分析稱，由于業績以及資金的壓力，十一黃金周降價樓盤的熱銷會刺激更多開發商在第四季度以降價的方式拉動銷售。
而另一方面，佛山卻在近日公布《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，重新調整了限購條件，“松綁”跡象明顯。有業內專家認為，在目前房價即將松動的時候放松限購將影響樓市調控的現實效果，但是廣州限購放松的可能性很小，樓市價格走低的趨勢不會發生太大變化。
房價開始真降了
中國指數研究院近日發布的統計數據，9月全國百城住宅均價為8877元/平方米，環比8月降了0.03%，這是自去年9月以來的首次下降。數據顯示，十大城市均價的增速也明顯放緩，與8月均價基本持平。而在廣州，9月均價為15444元/平方米，環比增幅僅為0.1%。
“這兩個多月以來可以感覺到廣州房價已經開始松動。”廣州某樓盤銷售負責人透露。從去年十月限購第一次出臺以來，以及隨后幾次大的調控政策的落地，市場中的關注目光都盯在房價之上。據上述負責人表示，盡管是傳統的銷售旺季，但今年的‘金九銀十’卻有可能成為樓市的拐點。“房價松動的跡象就是從9月開始顯現的，就算是位于中心城區的很多新樓盤，隨著折扣與優惠的增多，開售價格也比預期中要低。”
記者發現，部分處于中心城區的新盤，如海珠、白云，在“十一”黃金周的開售價都較此前的吹風價低了不少。如位于海珠區的新盤合生[簡介 最新動態]廣場，此前市場預測價格在25000元/平方米以上，但在國慶開盤的出售價格基本都在24000元/平方米水平，即使是南向的小面積房型折后單價也沒有超過25000元。而位于白云金沙洲的兩大新盤也以低于市場預期的價格出售，星匯金沙此前報價13000元－17000元/平方米，實際開盤價為14000元/平方米，而元邦明月金岸[最新消息 價格 戶型 點評]所推出的一口價單位，帶裝修售價也僅為14800元/平方米。
經緯行研究中心分析指出，在今年十一廣州房地產市場中，市中心區域在售的多個樓盤價格仍然維穩，但新貨定價已經走低，而且一口價已有實質性優惠。“發展商壓力漸顯，隨著年底沖關的臨近，實質性降價將至。”
低迷成交加速行情轉向
在黃金周，值得關注的除了價格，還有成交。在十一期間，記者發現在廣州十區兩市除了個別優惠明顯，或者是商業性質不受限購制約的樓盤在成交上較為喜人以外，國慶黃金周廣州樓市只能用“冷”來形容。據廣州市國土房管局的統計，國慶七天廣州新房網簽僅為680套，相比去年同期下降了超過50%。而據經緯行發布的研究數據，在假期中成交超過八成的樓盤僅有三個，而成交百套以上的僅有星匯文華、翡翠綠洲、合和新城、合生廣場、雅居樂劍橋郡[最新消息 價格 戶型 點評]、保利東江首府[最新消息 價格 戶型 點評]、云裳麗影、元邦明月金岸、敏捷萊茵[簡介 最新動態]花園等少數幾個。
有市場分析人士認為，成交的低迷或使得開發商加快市場降價的步伐。經緯行研究中心主任曾英杰認為，目前政策的持續收緊使得部分購房者觀望態度強烈，入市買房的意愿降低，結果未能有較多的優惠不能吸引到買家入市。而另一方面，由于成交低迷，開發商資金回籠速度放緩，在銷售目標以及資金鏈的壓力下，降價的意愿會增強。“目前市場仍是以暗降為主，但離實質性降價已經不遠。”
廣州限購令“難松綁”
10月11日，佛山發布《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，在通知中重新調整了限購政策的限制范圍，在業內引起了巨大反響。通知出臺僅一日之后，即被佛山相關部門叫停，稱暫不執行。
經緯行研究中心主任曾英杰認為，“廣州放松限購政策的可能性很小。”據他分析，“目前廣州只有十區受限，外圍的兩市只是限價，而且廣州財政實力也較強，在這個調控的節骨眼上放松限購的可能性不大。”曾英杰表示，現時廣州樓市降價的趨勢已經呈現，在第四季度內將會有更多的開發商選擇降價優惠促銷的方式來拉動銷售。
