行業(yè)遭遇洗牌10余房企借殼擱淺700億再融資泡湯
時間：2011-10-20 16:22:24
來源：中國證劵報(bào)
相對于眾多中小地產(chǎn)公司的資金和銷售窘境，各大龍頭地產(chǎn)公司則憑借著品牌及資金優(yōu)勢，采用靈活的應(yīng)對策略及合理的推盤計(jì)劃，在調(diào)控政策之下也維持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。
萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)已經(jīng)分別披露10月份的銷售情況，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的背景下，三家龍頭公司10月份銷售額和銷售量同比均實(shí)現(xiàn)大幅增長。
其中，萬科10月份銷售額再次創(chuàng)出歷史新高。公司單月銷售面積達(dá)到130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別比2009年同期增長114.9%和137.3%。在此基礎(chǔ)上，萬科今年1至10月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積731.8萬平方米，銷售金額869.3億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)萬科全年將實(shí)現(xiàn)超1000億元的銷售額，譜寫房地產(chǎn)行業(yè)的新傳奇。
保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)也同樣取得不俗的銷售成績，其他如恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等知名地產(chǎn)商10月份銷售額也實(shí)現(xiàn)大幅增長，提前兩個月完成了全年的銷售目標(biāo)。
業(yè)內(nèi)指出，在10月份的嚴(yán)酷調(diào)控之下各大地產(chǎn)公司還能取得良好的銷售成績，主要是由于大的地產(chǎn)公司在國內(nèi)各城市的布局更為合理，二三線城市銷售情況的良好有效彌補(bǔ)了一線城市的銷售不足，同時，大地產(chǎn)商往往會根據(jù)市場情況采取隨行就市的靈活銷售策略，于是在房地產(chǎn)市場遭遇全面調(diào)控的大環(huán)境下，對行業(yè)內(nèi)的龍頭和優(yōu)勢品牌公司而言，集中度反而會大幅上升。
此外，隨著政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)信貸資金日趨緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的資金會繼續(xù)大幅減少，在融資成本不斷提高的情況下，一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商有可能陷入資金鏈斷裂的局面，從而促使中國房地產(chǎn)行業(yè)加速進(jìn)入整合洗牌時代。
700億再融資年內(nèi)泡湯
事實(shí)上，已上市房企的日子也并不好過。從去年第四季度開始，上市房地產(chǎn)企業(yè)的再融資以及并購重組幾乎全部無果而終，而隨著銀行貸款政策的日益收緊，上市房企也遭遇到了融資困境。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)增發(fā)數(shù)量達(dá)到82億股，共計(jì)募集資金達(dá)到731.74億元。然而，除去剛泰控股預(yù)案未獲得股東大會通過，實(shí)達(dá)集團(tuán)、深振業(yè)、世茂股份、招商地產(chǎn)停止實(shí)施增發(fā)預(yù)案之外，其余27家公司均在等待證監(jiān)會的核準(zhǔn)。預(yù)計(jì)至少在今年內(nèi)，這些融資計(jì)劃都無法實(shí)施。
其中，保利地產(chǎn)125億元的定向增發(fā)方案最為引人關(guān)注。公司欲向包括大股東在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)約9億股，募集資金凈額不超過96億元，將主要投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個開發(fā)項(xiàng)目。然而，該方案在4月21日獲得公司股東大會通過之后目前仍未有任何進(jìn)展。
另有中糧地產(chǎn)于2010年9月10日發(fā)布配股預(yù)案，計(jì)劃募資35億元，其中約27億元用于收購母公司中糧集團(tuán)名下5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，其余資金將為部分項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)提供支持。該預(yù)案在9月30日獲得股東大會通過之后，便遭遇到了房地產(chǎn)的二次調(diào)控，能否獲得證監(jiān)會的核準(zhǔn)仍是未知數(shù)。
在再融資難以成行的同時，上市房企都在經(jīng)受著資金壓力的考驗(yàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而去年同期該數(shù)額則為522.19億元，共有92家公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，足以說明整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)面臨緊張局面，即使部分開發(fā)商憑借手中的貨幣資金能夠應(yīng)付短期債務(wù)需求，但日益收緊的流動性還是逐步加大了房地產(chǎn)企業(yè)中長期的資金壓力，尤其是對中小房企而言，在銷售低迷、回款速度放緩的情況下，面臨的風(fēng)險已日趨加大。
