資金回籠周期拉長房企面臨更嚴謹挑戰
時間：2011-10-20 16:01:17
來源：中國證劵報
銀行按揭款到款周期被拉長至三個月甚至一年
⊙記者 時娜 ○編輯 王曉華
不僅負債成本過高、銷售困難、融資渠道不暢，就連房款回籠也遇到了障礙，由于銀行頭寸減少，部分地區的開發商銷售額并不能很快悉數回籠，目前只能收到首付款，銀行按揭款到款周期被拉長至三個月甚至一年，這將使得開發商的資金鏈面臨更嚴峻挑戰。
按揭回款周期拉長
“簽訂銷售合同后，銀行按揭款以往1個月以內就會打到我們賬上，但是，現在起碼要三個月以上，有的甚至拖半年、一年。”一家在香港上市的內地房企財務人員向記者抱怨。
據了解，除了成交萎靡延長了房地產企業資金回籠，由于銀行頭寸減少，按揭回款周期拉長的問題也擺在了開發商的面前。上述人士告訴記者，已簽合同的項目只能收到首付款，銀行按揭回款至少要拖三個月以上，已經成為內地開發商普遍面臨的問題。而且如果銀根進一步收緊，這樣的現象將日益增多。在融資渠道堵塞的情況下，回款困難將使得開發商的資金鏈面臨更嚴峻挑戰。
記者從深圳多家銀行了解到，由于央行收緊銀根，一再提高存款準備金率，商業銀行頭寸吃緊，普遍收緊了房地產按揭貸款，房貸按揭利率普遍較基準利率上浮10%到30%，二手房貸款基本已處于半停滯狀態，而新樓盤的按揭貸款也僅提供給有長期合作關系的開發商，而且放款速度較之前確實慢了很多。
國泰君安（香港）地產分析師余立峰認為，在融資渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉長等多重壓力下，房地產開發商特別是中小型的地產公司面臨的財務壓力是很大的，加上當前市場對樓價下降的預期較大，打壓了投資需求，估計開發商“以價換量”的可能較高，未來內地樓價將有一定幅度的下調。
房企到底差不差錢？
雖然“資金鏈趨緊”的報道不絕于耳，但在香港上市的內地房企砸真金白銀回購自家股票的行為卻絲毫沒有受到影響。港交所的股權回購資料顯示，截至10月11日，共有8家內地房地產企業在香港回購了自家股票，回購金額合計15.1億港元，占今年以來港股回購總額的17.3%。
在銷售遇冷、融資渠道受限的當下，內地房企仍有余力回購股份，不得不讓人懷疑開發商是否真的“資金緊張”。
在近兩個月的回購潮中，世貿房地產在9月19日至10月4日期間10次入市，共回購8406萬股，涉資5.14億港元；此外，雅居樂地產也在8、9月間7次出手，合計回購2327萬股，涉資1.67億港元。
而事實上，不僅是近兩個月，今年以來，不斷有房企入市回購公司股票，其中中西部地區的房地產開發商中渝置地，是回購最頻繁的公司。中渝置地在4月至9月份之間，出手達21次之多，回購金額總計3400萬港元。而回購金額最大的是恒大地產，該公司于7月19日在恒大地產以6.56億港元一次性回購自家股份1.1億股。此外，參與回購的內地房企還有合生創展、遠洋地產、眾安房地產、北京控股，回購金額依次為7100萬港元、4900萬港元、1400萬港元及500萬港元。
從回購的活躍程度看，內地的開發商似乎并不“差錢”。翻閱半年報發現，一些參與回購的公司現金流確實較為充裕。以碧桂園和世貿房地產為例，這兩家公司今年上半年的速動比率較去年底竟逆勢上升，分別從去年底的從0.58 、0.54上升至0.62、0.74。當然，并非所有在港上市的內地房企財務狀況都如此樂觀。
財務狀況分化嚴重
記者發現，隨著調控的深入，在港上市的內地房企的財務狀況出現嚴重分化，一些銷售業績不佳的公司，現金流已經出現困難。
統計數據顯示，除了最近負面新聞頻傳的綠城中國，中海外的情況也不容樂觀。中海外今年6月在全國各地開展了大幅度的樓盤促銷降價活動，今年前8個月累計完成銷售648億元人民幣，完成全年銷售目標81%。但該公司存貨占流動資產的比重高達76%，后市資金回籠壓力仍大。
事實上，受房地產調控不斷加碼影響，大部分在香港上市的內地房企今年的銷售業績均不理想。在今年前8個月，世貿房地產、雅居樂等，均只完成了全年銷售目標的一半左右。9月和10月是樓市的傳統銷售旺季，今年卻并沒有給低迷的房地產市場帶來太多驚喜。碧桂園、龍湖地產及合景泰富已發布9月份及黃金周期間的銷售數據。其中，碧桂園9月份實現銷售合同銷售金額約27億元人民幣，環比繼續下跌。
在2010年底普遍“不差錢”的內地房企，到如今已是幾家歡喜幾家愁。銷售業績較好，且通過海外發債等各種方式集資的企業，當前的資金鏈并未較去年底惡化，有的甚至較年初充裕；而銷售業績滑坡又沒有及時融資的企業，隨著調控的升級，資金鏈已出現吃緊疲態。
看來，在銀行按揭款回款周期也面臨拉長的當下，無論是“差錢”還是“不差錢”，開發商都必須為加快資金回籠動腦筋了。
