以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
國土資源部日前透露，我國最終將取消土地供應雙軌制。所謂土地供應雙軌制，是指目前中國土地供應的一種制度現狀，簡單說就是通過兩種方式完成土地供應：一是政府無償劃撥國有土地給使用單位；一是通過市場化手段有償出讓國有土地，目前主要是通過招標、拍賣、掛牌三種方式出讓土地（所謂招拍掛制度）。在計劃經濟時期，中國的土地供應基本上是以劃撥為主，但改革開放以后，土地有償出讓逐漸成為主流。
從長遠來看，土地供應雙軌制的終結是一件好事。雖然土地劃撥不可能被徹底取消，但它作為“一軌”的現狀必須改變。土地供應雙軌制的問題在于，它使得中國土地資源配置的非市場化程度偏高，市場不能真正反映土地的價格，有損公平原則，同時，過于寬泛的土地劃撥出讓方式還使腐敗和權力尋租成為可能。
根據《房地產管理法》第22條規定，有四種情況適用土地劃撥：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。前兩項無可厚非，但后兩項均有可爭議處。比如國家對一些壟斷企業進行重點扶植，無償劃撥土地，實際上導致了企業之間的負擔不一，加劇了企業間的不平等，使企業不能在同一起跑線上公平競爭；而第四項規定的弊端則體現在操作過于靈活，有些地方法規甚至已超越法律，使官員為獲得政績或腐敗而胡亂劃撥土地成為可能，最典型的是各地為了招商引資而向投資商大量劃撥土地，而這些投資商卻并沒有真正投資意圖，只是為了通過轉讓、租賃、抵押土地牟利。由于劃撥土地成本很低，也導致土地獲得者更輕率地使土地閑置，造成浪費。
需要重點指出的是，土地供應雙軌制的終結雖屬應然，但這并不意味著未來土地有償使用就要局限在招拍掛這“一軌”上，因為以“價高者得”為特色的招拍掛制度目前也存在著爭議，被外界認為是房價高漲的幕后推手。只取消土地劃撥而缺乏對土地有償使用的規劃與改革，很容易加劇土地價格的上漲，激發開發商囤地待漲的積極性。如果未來交通、能源、電力、學校、醫院等公共設施項目用地都以有償出讓為主，則如何防止運營商或相關壟斷企業把成本轉嫁到消費者身上是一大問題。
事實上，取消土地供應雙軌制最大的受益者是各地政府，今后土地以有償出讓為主意味著大大增加了各地政府的潛在賣地收入，增強了政府對土地資源的壟斷。如果懷揣著大筆土地出讓金的地方政府不把錢用到正地方，不取之于民用之于民，即使土地市場化了，也并不意味著公平的自然降臨，況且地方政府從農民手里獲得土地的方式本身就不那么市場化。從這個角度說，在取消土地供應雙軌制的同時，應強化政府對土地供應的責任，比如，加大對保障性用房的供地力度，加大對被征用集體土地的補償等。
