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2024年11月24日
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國(guó)土部提出逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制，此舉被認(rèn)為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革在土地領(lǐng)域漸進(jìn)深水區(qū)，并有望引發(fā)進(jìn)一步的利益博弈。
深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司執(zhí)行董事羅守坤在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，這場(chǎng)利益博弈的主體不是企業(yè)，而是地方與中央政府。
作為率先實(shí)行土地有償使用的城市，深圳在國(guó)內(nèi)第一次把土地由資源變?yōu)橘Y產(chǎn)，作為商品可以買(mǎi)賣(mài)。在此基礎(chǔ)上，深圳開(kāi)創(chuàng)性地實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地的招拍掛，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)全面建立，實(shí)現(xiàn)了土地的有效利用和土地價(jià)值的回歸。
但從1987年12月1日深圳率先敲響土地使用權(quán)出讓“第一槌”至今，深圳國(guó)有土地出讓經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)整變革，但土地招拍掛制度卻遭遇到不小的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。
目前，深圳土地儲(chǔ)備量和土地供應(yīng)堪稱(chēng)捉襟見(jiàn)肘，去年住宅用地供應(yīng)量?jī)H相當(dāng)于北京的3%,天津的4%,南京的21%,廣州的16%。除公益性用地采取劃撥供地外，深圳包括供應(yīng)用地在內(nèi)的土地供應(yīng)基本都實(shí)施有償使用，但有償出讓方式仍備受詬病。
由于新增土地量越來(lái)越少，深圳從2007年以來(lái)逐漸興起一種很特殊的土地出讓方式，這種土地出讓方式表面上依然是公開(kāi)的招拍掛，但實(shí)質(zhì)上，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)設(shè)置了許多限制性條件。通常情況下，這些地塊最終全部都只有一家競(jìng)買(mǎi)人參加，競(jìng)買(mǎi)人全部都是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，全部都是底價(jià)成交，地塊大部分都被作為競(jìng)得人的企業(yè)總部。
這種供地方式被俗稱(chēng)為“定向出讓”，實(shí)質(zhì)為政策性用地，主要限定在被定位做城市CBD的商業(yè)辦公地塊，以及少部分用來(lái)做扶持產(chǎn)業(yè)的配套居住的住宅地塊。
公開(kāi)資料顯示，深圳去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的居住用地供應(yīng)中,有4塊地通過(guò)掛牌和拍賣(mài)方式出讓,而協(xié)議出讓或定向出讓的有33宗。今年以來(lái)，深圳以招拍掛方式出讓的土地更是屈指可數(shù)，多數(shù)用地均采取協(xié)議或定向出讓方式。
羅守坤認(rèn)為，盡管土地協(xié)議出讓也屬于土地有償使用，但這并非是公開(kāi)市場(chǎng)操作方式，無(wú)可避免地帶來(lái)很多不公和利益輸送。
不愿透露姓名的深圳某大型上市房企董秘向本報(bào)表示，實(shí)際上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)用地基本都已經(jīng)采取了招拍掛方式拿地，未來(lái)取消土地供應(yīng)雙軌制并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生太大影響。
但該董秘強(qiáng)調(diào)，取消土地供應(yīng)雙軌制一定程度上是為了解決土地使用的不公平問(wèn)題，但土地有償出讓同樣面臨諸多難題。他表示，公司近兩年在深圳土地市場(chǎng)收獲甚微，一方面因?yàn)槭峭恋毓?yīng)量不斷減少，另一方面是很多土地定向出讓把部分開(kāi)發(fā)商擋在門(mén)外。
值得關(guān)注的是，深圳去年12月1日開(kāi)始實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》中，對(duì)土地的協(xié)議出讓方式給予放行。業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為，取消土地供應(yīng)雙軌制意味著未來(lái)土地供應(yīng)將以招拍掛方式為主，協(xié)議出讓是否合法仍待政策進(jìn)一步明確。
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新在內(nèi)，原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體,改造項(xiàng)目無(wú)需由發(fā)展商實(shí)施,同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造，而不用一定經(jīng)過(guò)“招拍掛”的方式。
對(duì)于自行改造的項(xiàng)目，實(shí)施主體在取得城市更新項(xiàng)目規(guī)劃許可文件后,可與市規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計(jì)算。這些規(guī)定均被視為政府對(duì)土地協(xié)議出讓方式的默許。
