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2024年11月24日
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近來，一系列緊湊的房地產調控政策效果初步顯現，在一線城市樓市房價出現松動的同時，房地產企業的資金鏈條趨緊。這表明，單純依靠傳統融資渠道的做法已經走到盡頭，而信托基金等新型融資渠道的命運也頗具變數。
據9月19日《北京晨報》報道，草原新星鄂爾多斯正掀起民間借貸狂潮。盡管與溫州89%的家庭或個人參與了民間借貸的數據相比還是相形見絀，但內蒙古大學調研顯示,50%的鄂爾多斯城鎮居民都參與到了放貸與借貸的資本活動。這與八月末溫州爆出樓市拋盤正好時隔一月，南國溫州的“拋房風暴”還在撲朔迷離之際，北國的民間借貸資本又顯出氣勢如虎，這不得不讓我們把目光聚集在房地產的資金鏈條上。
脆弱的融資鏈條
在長三角和珠三角一帶風起云涌的民間借貸風潮與這里聚集著大量從事著低端制造業的中小企業相關，這些在改革開放初期憑借著敏銳的經營頭腦得以發展、并借助國有企業、鄉鎮企業轉型而壯大的中小企業集群有著大量的資金借貸需求，而從體制內銀行借貸不僅渠道狹窄且需要較高交易成本，從而促生了民間借貸發展的肥沃土壤。在歐美國際市場持續低迷、人民幣升值等不利因素的影響下，擁有一定量閑散資金的中小企業主急需尋找新的投資渠道。而近年來樓市日趨火熱，金融屬性增強，乃至膨脹為巨大的融資海綿，這勢必吸引了一大批有投資需求的散戶進入。同時，金融危機以來實體經濟的寒冬讓很多小企業“求貸若渴”，這也客觀上推高了民間借貸價格。
據新近由央行溫州市中心支行發布的報告，溫州民間借貸市場正處于階段性活躍時期，估計市場規模約1100億元，占當地銀行貸款的20%。在1100億元溫州民間借貸資金中，用于一般生產經營的僅占35%，即380多億元，主要是一般社會主體直接借出和小額貸款公司放貸的資金；用于房地產項目投資或集資炒房的占20%，約220億元，這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。北京海渤灣投資顧問有限公司總經理邵念強認為，對于中短期在建項目，中小房地產企業多采取民間借貸和過橋貸款的形式完成融資，但從長期來看由于銀根收緊、民間借貸利率高企等因素，中小型開發商仍面臨著資金鏈困境。
有報道稱，無論是鄂爾多斯還是溫浙乃至各地民間借貸，其利率早已超過了受法律保護的半年基準利率的4倍, 即央行規定的上限年息23.4%。溫州民間借貸最低在年利率36%,最高竟然達到了72%,這也就意味著:100萬元放貸一年,收取利率72萬元。處于階段性高位民間借貸利率也就造成了中小房地產企業和投資者在市場波動面前的脆弱性。
調控讓房企資金鏈繃緊
從2009年開始下半年開始，國家加大了對高房價的調控力度。而大量民間資本熱錢進入房地產領域被認為是抬高房價的誘因之一。在這樣的大背景下，收緊房地產信貸規模成為必然的政策選擇，據統計，2010年房地產企業在資本市場總融資額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。信貸政策收緊對不同規模的房地產企業帶來的影響是不盡相同的：
對于中小企業，他們本身抗風險能力較弱，面對融資渠道不斷收緊，民間借貸利率雖然已經持續處于高位，資金周轉率低的中小企業仍然不得不選擇飲鴆止渴，捱過這房地產的冬天。正如知名財經評論員時寒冰指出的，缺乏議價能力和騰挪空間的中小企業往往對樓市的變化有著極高的敏感性。今年以來，雖然房價還沒有明顯下跌，但是一線城市在濃厚觀望情緒之下出現的成交量下滑，“被套”大量資金的中小企業自然率先出現不適反應，之前提到的溫州炒房團集體拋房、溫州樓市出現崩盤先兆的消息就是印證。由于相當一部分樓市投資來源于民間借貸，造成了中小房產企業和投資商的命運與民間信貸的命運扭和在一起。樓市的波動必然威脅到民間借貸鏈條的安全。
與之相比，房產大鱷的日子要好過一些。畢竟在持續數年的高房價中賺得盆滿缽足、又在各地“狡兔三窟”的大型房產企業無論從資金上、還是騰挪空間上看都有更充裕的應對能力。招數主要有三：
一是調整經營布局，著力開發二三線城市，靜觀一線城市，以前者還算充裕的盈利空間保證整體資金鏈的穩定。這樣的攻守格局調整的背景是中央政府和地方政府在房地產調控上的相互博弈。在土地財政持對地方財政起到支撐作用的現實語境下，地方政府很難斷臂，從而為房地產開放商創造了喘息的空間。
二是強強聯合、資金互補聯手拿地。面對資金鏈繃緊的大型房地產企業，通過與相近規模的企業組成大型開發商聯合體，增加本身的抗風險能力和市場議價能力，保持“攻城略地”的步伐。近期這樣的“患難合作”頻現，據新浪地產網報道，萬科與保利、中糧以及一些地方的開發商組成聯合體已經取得多處地塊。而6月份，僅上海土地市場一地，通過聯合拿地的就占到了總交易量的一半以上。
三是擴展融資渠道，由于國內融資渠道收緊，房地產商試圖更多開辟國外市場。中國房地產策劃聯盟副秘書長田步亮表示，今年上半年，華潤置業、雅居樂、中駿置業、恒盛地產、碧桂園、遠洋地產等32家房企紛紛啟動海外融資。上半年中國房企海外融資已超過1000億元，幾乎為去年全年的2倍。今年前7個月，內地房地產企業融資渠道中，利用外資出現高達65%的同比增幅，是其通過國內銀行、信托機構等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍。其中，十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。
然而，有分析指出如上措施在國家強力控制房地產業融資規模的政策措施下充滿不確定因素：
以通過離岸市場發行債券融資這一途徑來看，8月12日，國家外管局下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，調減了2011年度境內企業對外債券發行擔保余額指標的規模，并要求相關部門嚴格審核境外被擔保人融資資金的具體用途。有學者指出，對外資和熱錢的監管將是未來資金監管可能會加強的一個方面。
在綜合因素的作用下，開發商面臨的資金壓力達到前所未有的程度。國家統計局數據顯示，8月份全國房地產資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發商自籌資金占比也有所擴大。金融機構對房地產貸款收緊，各類資金進入房地產開發投資更趨謹慎。
房地產信托基金：助力房企突圍？
“在國外較成熟的房地產市場，房地產信托基金的比重占到70%以上”，邵念強介紹說。房地產投資信托基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，專注投資可產生穩定租金收入的房地產物業，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產品純屬私募不同，國際意義上的REITs性質上等同于公募基金。邵念強指出，REITs作為資產證劵化的一種方式，可以將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息。
“目前我國的信托產品屬于私募和定向募集，只能叫類信托基金”，邵念強說。盡管如此，還是有很多中小開發商近年來轉向房地產信托融資。據相關統計，今年上半年，房地產信托規模達1541 億元，同比增長119%。
正在開拓國內房地產信托投資市場的北京銀信投資有限公司董事長張民耕認為，REITs能起到緩解開發商的投資瓶頸的作用，將會成為整個城市化進程和房地產發展當中一個非常重要的動力，也就是通過融通社會的資金來投入到城市化進程當中，使得社會資金能分享城市化進程當中的紅利。REITs在增加房地產投資資金的同時也會促進房地產行業分工細化，分化出房地產開發、房地產投資和房地產資金管理和營銷物業管理，使整個行業走向專業化。他認為，中國房地產信托基金將在我國的城市化進程和房地產發展中發揮關鍵性的作用。
然而，在收緊整個房地產行業融資渠道的大背景下，信托基金也受到監管部門的“關注”。6月底，銀監會要求信托公司凡涉及房地產的相關業務都需逐筆報批。這就讓房地產最后一根稻草的前景變得撲朔迷離。
