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2024年11月24日
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遺產(chǎn)房不征收契稅，“贈(zèng)與”房產(chǎn)規(guī)避高稅，100萬(wàn)的房子比二手房交易少繳7.5萬(wàn)
新婚姻法出臺(tái)，在房屋歸屬問(wèn)題上重新做了認(rèn)證，“加名潮”甚囂塵上。在3%加名稅的要約下，心急之人紛紛持證加名去，花費(fèi)1.5萬(wàn)。終于8月29日稅務(wù)總局一紙令下停止了這場(chǎng)“加名”劇，1.5萬(wàn)是否要得回暫待后續(xù)。
一“稅”窺房，為了少繳稅，購(gòu)房者甚至想通過(guò)“贈(zèng)與”方式來(lái)規(guī)避高稅，100萬(wàn)的房子可以少繳7.5萬(wàn)，著實(shí)誘惑。暫時(shí)處于征稅“待定”的房子遺產(chǎn)稅松了一口氣，作為遺產(chǎn)的房子尚不征收契稅。
“房子加名稅”甚囂塵上，稅務(wù)總局明確免征，是否退回未可知
《婚姻法司法解釋(三)》2011年8月13日剛施行，就爆出了“新婚姻法第一案”(南京離婚第一案)。2011年8月8日，南京朱女士一方的委托律師，還在根據(jù)“婚姻法司法解釋二”的條款，主張朱女士擁有丈夫高先生婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)一半，一周后(一審判決下達(dá)前的周末)，“婚姻法司法解釋三”可能使朱女士失去那套婚房。
因?yàn)樯婕?a target="_blank" style="text-decoration: none; color: rgb(0, 66, 118); line-height: 24px; font-weight: bold; ">大眾普遍關(guān)注的離婚后房產(chǎn)分割等問(wèn)題，南京這件離婚案馬上熱了起來(lái)，撇開(kāi)道德法規(guī)的各種評(píng)論不談，給“房子加名”成了熱潮。
南京、青島更是被曝光開(kāi)征“加名稅”，現(xiàn)已停征(南京市地稅部門(mén)證實(shí)，從8月23日開(kāi)始通知房產(chǎn)契稅征繳部門(mén)對(duì)于婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名行為征收契稅，24日，南京市地稅局又對(duì)加名征稅表態(tài)稱“還要等稅務(wù)總局回復(fù)”)，稅務(wù)總局一紙令下不再開(kāi)征。
以前婚姻法規(guī)定，房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此不存在權(quán)屬轉(zhuǎn)移和契稅的問(wèn)題；但婚姻法新的司法解釋稱，婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款的房屋屬于登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在如果要在房產(chǎn)證上加名，就等于房屋權(quán)屬發(fā)生部分轉(zhuǎn)移。由于婚姻法新的司法解釋在房屋歸屬問(wèn)題上重新做了認(rèn)證，從而在加名時(shí)產(chǎn)生了契稅。
1.5萬(wàn)加名100萬(wàn)房子
深圳的安娜在新婚姻法出臺(tái)一周后，也給自家的房子加上了她的名字，“原本覺(jué)得無(wú)所謂，也是我媽說(shuō)要加，我老公就去加了。”
夫妻二人先是咨詢了16820000，被告知產(chǎn)權(quán)證上加名字，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要征收3%的契稅?！拔覀兗曳孔哟蟾?00萬(wàn)，我老公是婚前買(mǎi)房，現(xiàn)在要加我的名字，就是把他50%的產(chǎn)權(quán)‘贈(zèng)與’我，要收100×50%×3%的契稅?！奔觽€(gè)名字，安娜花費(fèi)了約1.5萬(wàn)元。就在8月29日，稅務(wù)總局出臺(tái)免征“加名稅”的通知，“我已經(jīng)交了錢(qián)了，不知道能不能退？”安娜說(shuō)。
根據(jù)我國(guó)契稅暫行條例的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。不過(guò)，如果房產(chǎn)是婚后購(gòu)買(mǎi)，屬于法定的共同財(cái)產(chǎn)，不存在贈(zèng)與問(wèn)題，不征收契稅。
按揭房不能加名，同居、限購(gòu)方加名困難
在房產(chǎn)證上加名，首先不能是按揭的房子，其他諸如男女雙方是同居關(guān)系，或是加名的一方屬于限購(gòu)范圍，加名字也較困難。
如果是未婚男女，在其中一方的房產(chǎn)證上增加對(duì)方名字作為產(chǎn)權(quán)共有人，只能按照過(guò)戶業(yè)務(wù)來(lái)征收稅費(fèi)。如果房本在五年以內(nèi)，通過(guò)交易過(guò)戶加共有名，則須繳納契稅，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅；如果房本滿5年，則僅需繳納契稅。其中，90平方米以下的普通住宅只需征收評(píng)估價(jià)格一半的1%契稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅和3%個(gè)人所得稅；面積在90平方米至140平方米之間的普通住宅需征收評(píng)估價(jià)格一半的1.5%契稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅和3%個(gè)人所得稅。
需要注意的一點(diǎn)，如果是夫妻雙方共有房產(chǎn)，在離婚時(shí)協(xié)商由一方出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)另一方產(chǎn)權(quán)，這種情況下，只要憑離婚證、離婚協(xié)議書(shū)、身份證、產(chǎn)權(quán)證辦理析產(chǎn)手續(xù)，消去房產(chǎn)證上的名字，收取3元/平方米的交易手續(xù)費(fèi)，80元的房產(chǎn)登記費(fèi)。
贈(zèng)房給幼子，繳稅近9000
林福峰是一家民營(yíng)單位的高管，一直以來(lái)都專注于投資房地產(chǎn)，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，他動(dòng)腦筋想把名下一套150平的房產(chǎn)轉(zhuǎn)給10歲的兒子。
“現(xiàn)在不是很多人都把房產(chǎn)贈(zèng)送給孩子，不僅是繳稅的考慮，反正總歸要給兒子的，早給晚給不一樣嘛，一會(huì)政策又變了，我還是未雨綢繆的好?！?/p>
林福峰辦理的是贈(zèng)與房產(chǎn)，贈(zèng)與對(duì)象為直系親屬——他兒子?！拔覀兪窍饶靡欢炎C，到辦事窗口去拿申請(qǐng)單，填好后把材料都交掉等審核，然后交錢(qián)，契稅、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等等，到約定時(shí)間領(lǐng)房屋所有證就好了?！?/p>
辦理贈(zèng)與，首先要去公證處辦理贈(zèng)與公證，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理贈(zèng)與過(guò)戶。要準(zhǔn)備包括房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與雙方(包括贈(zèng)與方配偶)身份證原件和復(fù)印件、贈(zèng)與公證書(shū)、申請(qǐng)審批書(shū)、產(chǎn)權(quán)界定卡復(fù)印件等。
“契稅按成交價(jià)的3%算，還要按照房屋總面積的一半繳納每平方米6元的交易手續(xù)費(fèi)，80元的工本費(fèi)，大頭就是這些吧?！逼渌T如按照房屋評(píng)估總價(jià)1‰征收的印花稅，還有按房?jī)r(jià)計(jì)算的公證費(fèi)等。
“粗略算一下，大概要8800多，比起每年要交的房產(chǎn)稅，一次性交掉還是蠻合算的?！绷指７逭凑醋韵驳?。
遺產(chǎn)房：不征收契稅
根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)必須符合三個(gè)特征：一是必須是公民死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn)；二是必須是公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；三是必須是合法財(cái)產(chǎn)。三條同時(shí)具備，才能成為遺產(chǎn)。
中國(guó)大多以儲(chǔ)蓄或是房屋為遺產(chǎn)，遺產(chǎn)房并不征收契稅。
“2007年公公過(guò)世，留下一套60平的房子，產(chǎn)權(quán)證上是公公的名字，不過(guò)買(mǎi)房子的錢(qián)是我們倆夫妻出的，公公走后，我老公和小舅子覺(jué)得將房子過(guò)戶到婆婆頭上比較好。”徐佳說(shuō)。
現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人過(guò)世，正常必須要做財(cái)產(chǎn)繼承，如果產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有遺囑，他的直系親屬就是繼承人，“我婆婆還在，房子也是婚后財(cái)產(chǎn)，婆婆有一半產(chǎn)權(quán)，另一半說(shuō)是誰(shuí)都有份，不過(guò)我們商討下來(lái)還是給婆婆?！?/p>
產(chǎn)權(quán)原本是公婆共有，其后變成婆婆一人，只需其他繼承人簽一份放棄繼承的公證，憑產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人死亡證明、結(jié)婚證、身份證和公證書(shū)等去房交所或產(chǎn)權(quán)交易中心辦理即可，繼承公證收費(fèi)為遺產(chǎn)的百分之二，最低200元再加核實(shí)費(fèi)用。
“贈(zèng)與”房產(chǎn)規(guī)避高稅，100萬(wàn)的房子比二手房交易少繳7.5萬(wàn)
“新國(guó)八條”出臺(tái)，未滿5年二手房交易全額征稅，不少消費(fèi)者想通過(guò)“贈(zèng)與”房產(chǎn)的方式，規(guī)避高稅費(fèi)。
100萬(wàn)的房子比二手房交易少繳7.5萬(wàn)稅費(fèi)
李金妹想換一套新房，想把手里一套100平的商品房出售，妹妹李金娣正想買(mǎi)房，就跟姐姐商量好，以100萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入。李金娣覺(jué)得二手房交易還要交很多稅，就想讓李金妹以贈(zèng)與的方式給她，私下交易。
“我們咨詢了12366，說(shuō)是贈(zèng)與可以免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅，交1.5%的契稅和2%的贈(zèng)與公證費(fèi)?！崩罱疰氛f(shuō)。
理財(cái)周報(bào)記者也致電12366，工作人員說(shuō)受贈(zèng)方要繳納的契稅，90平以下的普通唯一住宅按1%征收；90-140平按1.5%征收。普通非唯一住宅、非普通住宅按3%征收。
而如果以二手房交易，除了繳納契稅，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等7種稅費(fèi)都要收取，規(guī)定是賣(mài)方繳納，但一般“規(guī)矩”都是買(mǎi)方支付。未滿5年二手房還需征收房款全額5%的營(yíng)業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅。
“這個(gè)費(fèi)用就超出太多了，姐姐就要100萬(wàn)，超出部分讓我自己看著辦，我就能避就避。”李金娣于是咨詢了朋友，想出以贈(zèng)與房產(chǎn)的方式，省下一筆不小的開(kāi)支。
李家姐妹算了一筆賬，100平、100萬(wàn)贈(zèng)與需要繳納3.5萬(wàn)的稅收，但是二手房交易要11萬(wàn)，還不包括評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)等費(fèi)用。這多了的7.5萬(wàn)，是否真能如李家姐妹所想，能省下來(lái)呢？
直系親屬繳契稅，非直系征20%個(gè)人所得稅
按照相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與對(duì)象如果是直系親屬、遺產(chǎn)繼承人、撫養(yǎng)人、贍養(yǎng)人，只需繳納契稅和公證費(fèi)；非直系親屬，則按贈(zèng)與部分房?jī)r(jià)的20%開(kāi)征個(gè)人所得稅。
不過(guò)受贈(zèng)房不能做按揭，有貸款的房子也無(wú)法辦理贈(zèng)與，且再交易除了常規(guī)稅費(fèi)外，也要多增收20%的個(gè)稅。
即便如此，李家姐妹還是決定以贈(zèng)與方式進(jìn)行交易，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在達(dá)成贈(zèng)與協(xié)議之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。具體程序首先要由當(dāng)事人雙方(李家姐妹)簽訂書(shū)面的房屋贈(zèng)與協(xié)議書(shū)，然后到房屋所在地公證機(jī)關(guān)辦理贈(zèng)與協(xié)議公證書(shū)，最后備齊房屋贈(zèng)與協(xié)議書(shū)、公證書(shū)、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、當(dāng)事人雙方身份證，到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記。
李金娣笑言：“手續(xù)是比較復(fù)雜，我了解了一下，過(guò)戶測(cè)繪100平每份50元，公證費(fèi)每證200元，查冊(cè)費(fèi)100元，評(píng)估費(fèi)5‰，每宗至少收1000元，不知道還有沒(méi)有其他收費(fèi)，反正買(mǎi)房就是頭痛到不行了，差不多辦成了?！?/p>
