以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月22日
星期五
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第十六屆中國(guó)城市化論壇暨保億集團(tuán)20周年慶典
十二五城市化與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
論壇時(shí)間：
論壇地點(diǎn)： 杭州市西子湖四季酒店（靈隱路5號(hào)）
指導(dǎo)單位：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)
主辦單位：中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)、綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）
承辦單位：保億集團(tuán)有限公司
協(xié)辦單位：錢(qián)江晚報(bào)
論壇主持：
論壇主持——王森：浙江經(jīng)視主持人兼主編，1999“第四屆全國(guó)主持人‘金話筒’銅獎(jiǎng)”、2001“第五屆全國(guó)‘百優(yōu)’節(jié)目主持人”、第四屆全國(guó)主持人“金筆獎(jiǎng)”獲得者
專(zhuān)家主持——李津逵：綜合開(kāi)發(fā)研究院(中國(guó)深圳)主任研究員、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)戰(zhàn)略咨詢委員會(huì)副主任、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事、深圳城市化研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)—哈佛大學(xué)“中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商”雙向交流計(jì)劃首席教練。
媒體支持：新華通訊社、中國(guó)新聞社、中央人民廣播電臺(tái)、人民日?qǐng)?bào)、光明日?qǐng)?bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)建設(shè)報(bào)、中華建筑報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、城市化雜志、城市化網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、杭州電視臺(tái)、浙江經(jīng)視、杭州日?qǐng)?bào)、都市快報(bào)、錢(qián)江晚報(bào)、杭州新聞網(wǎng)、住在杭州網(wǎng)、以及上海、寧波、舟山、臺(tái)州、重慶、大連、西安等城市主流媒體
主持人王森：尊敬的現(xiàn)場(chǎng)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，現(xiàn)場(chǎng)的所有朋友們，大家下午好！謝謝各位，我是浙江電視臺(tái)的主持人王森，我相信今天在場(chǎng)有很多我的老朋友，也有很多新朋友。很多朋友可能會(huì)記得兩年前我們?cè)谡憬嗣翊髸?huì)堂舉行了一場(chǎng)盛大活動(dòng)，就是保億集團(tuán)的更名儀式，而兩年后的今天我們?cè)谶@里迎來(lái)了保億集團(tuán)20周年慶，應(yīng)該說(shuō)類(lèi)似這樣的活動(dòng)我做過(guò)很多，但今天感覺(jué)特別不一樣。為什么呢？我覺(jué)得有三點(diǎn)，就是特別的簡(jiǎn)潔、特別的大氣，而且特別有特色。為什么簡(jiǎn)潔呢？今天會(huì)場(chǎng)很清晰，首先是我們保億會(huì)成立的啟動(dòng)儀式，接下去是暨“十二五”城市化與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇。為什么大氣呢？關(guān)注點(diǎn)非常高，關(guān)注的是城市化與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主題。非常有特色，這是因?yàn)榻裉煳覀冋?qǐng)到了一些特別的領(lǐng)導(dǎo)跟專(zhuān)家，他們會(huì)有一些獨(dú)到而鮮明的見(jiàn)解跟各位分享。
下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹今天到場(chǎng)的嘉賓。出席今天活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家學(xué)者有：
浙江省委組織部副部長(zhǎng)、浙大兼職教授姚志文博士
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、科學(xué)技術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)常務(wù)副主任李秉仁
綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)深圳）院長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)改革研究基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱
國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員肖金成
國(guó)社科院社會(huì)學(xué)所研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞
綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)深圳）主任研究員、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)戰(zhàn)略咨詢委員會(huì)副主任李津逵
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)
錢(qián)江晚報(bào)、今日早報(bào)總編輯李杲
席今天活動(dòng)的還有長(zhǎng)期關(guān)注、關(guān)心保億的浙江金融界的領(lǐng)導(dǎo)，他們是：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司浙江省分行行長(zhǎng)崔濱洲，以及來(lái)自中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、杭州銀行、上海浦東發(fā)展銀行的 各位領(lǐng)導(dǎo)；
今天活動(dòng)的還有保億集團(tuán)的股東單位、合作單位的領(lǐng)導(dǎo)們；
席今天活動(dòng)的保億集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)有：
保億集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁莫?jiǎng)s
保億集團(tuán)執(zhí)行總裁張俊
保億集團(tuán)副總裁莫?jiǎng)︼w
保億集團(tuán)副總裁蔡云法
出席今天活動(dòng)的還有來(lái)自北京的新華社、中國(guó)新聞社、光明日?qǐng)?bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等中央媒體以及保億地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市西安、重慶、大連、上海、舟山、寧波、杭州的各大地產(chǎn)主流媒體的朋友們，歡迎各位的到來(lái)！
這么多嘉賓都來(lái)到這里，今天的論壇非常值得期待。我是保億集團(tuán)的老朋友，而集團(tuán)的創(chuàng)始人
下面，讓我們以熱烈的掌聲歡迎保億集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼總裁
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保億集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼總裁
莫?jiǎng)s：尊敬的姚部長(zhǎng)、尊敬的崔行長(zhǎng)，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專(zhuān)家、女士們、先生們，大家下午好！很高興在金桂飄香的9月迎來(lái)了保億20周年慶典，很高興在西子湖畔與各位專(zhuān)家學(xué)者歡聚在第16屆中國(guó)城市化論壇，首先請(qǐng)?jiān)试S我代表保億集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子和全體員工向光臨本次論壇的各位領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓表示熱烈的歡迎！
20歲的保億集團(tuán)是中國(guó)城市化進(jìn)程中一名年輕干將，20年來(lái)在中國(guó)城市變遷的大局中，保億能站在今天這樣一個(gè)講臺(tái)，背后有著為數(shù)眾多的保億人風(fēng)雨兼程的支持。今天上臺(tái)講保億20年創(chuàng)業(yè)歷程，此時(shí)此刻心潮澎湃。20年前，保億的前身是華榮集團(tuán)。90年代中期，它逐步從零售商發(fā)展成為大型家電集團(tuán)企業(yè)，保億也隨之走向了全國(guó)，成為省內(nèi)的行業(yè)龍頭。
20世紀(jì)初，當(dāng)改革開(kāi)放的浪潮風(fēng)起云涌之時(shí)，中國(guó)城市化的速度達(dá)到世界其他國(guó)家城市速度的2倍，保億是一家追求品質(zhì)生活的企業(yè)，力爭(zhēng)做中國(guó)二線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)企業(yè)。保億接受時(shí)代的脈搏，以超常規(guī)的奔跑速度，投入到城市地產(chǎn)建設(shè)大軍中來(lái)，并提出將戰(zhàn)略的實(shí)施分為三步走，用五年的時(shí)間完成長(zhǎng)三角的布局，用十年的時(shí)間擴(kuò)張全國(guó)三四線城市。如今的保億已經(jīng)深耕全國(guó)八大城市，開(kāi)發(fā)建設(shè)共計(jì)20多個(gè)個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，形成三大產(chǎn)業(yè)基地，五大產(chǎn)品體系，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積442萬(wàn)平米，總資產(chǎn)近百億。
在保億“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃中，我們每年還要新進(jìn)兩個(gè)城市，力爭(zhēng)在2015年實(shí)現(xiàn)15個(gè)城市發(fā)展目標(biāo)，我們會(huì)將養(yǎng)生地產(chǎn)模式付諸實(shí)施，進(jìn)而形成保億的產(chǎn)品特色。路越走越寬，不否認(rèn)我們自己成長(zhǎng)，源于保億的客觀理性，所以能清晰把握市場(chǎng)戰(zhàn)略導(dǎo)向，但我們也深知在品牌和知名度上，保億還有很長(zhǎng)的路要走。
同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，未來(lái)20年保億將以什么樣核心競(jìng)爭(zhēng)力立足于市場(chǎng)，躋身到行業(yè)的前端，首先運(yùn)營(yíng)模式和苦練內(nèi)功是營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展的個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。二是建立卓越的內(nèi)部管控體系和高速執(zhí)行文化，使我們提升綜合實(shí)力，保億要走可持續(xù)發(fā)展，必須要實(shí)施品牌與社會(huì)公信力的建立，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)化、特色化、優(yōu)勢(shì)化，為社會(huì)發(fā)展作出積極奉獻(xiàn)。同時(shí)，保億也將始終立足城市發(fā)展的規(guī)律，要為所在的城市創(chuàng)造良好的環(huán)境，為外來(lái)居住的人們創(chuàng)造舒適的生活空間，為保億地產(chǎn)樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展的品牌
保億非常感謝一直支持的同仁，更忘不了保億的全體業(yè)主，在此之際我深深向各位表示感謝，我們將成立保億會(huì)，力求為業(yè)主創(chuàng)造更多的尊榮，保億的夢(mèng)想在此啟航，信心的背后有精神的寄托，我們繼續(xù)聚精會(huì)神，向著中國(guó)城市化發(fā)展的目標(biāo)，讓我們共同敞開(kāi)心扉。
最后，預(yù)祝本次論壇收獲豐碩，圓滿成功，預(yù)祝中國(guó)城市化發(fā)展欣欣向榮，謝謝大家。
主持人王森：站在20年的節(jié)點(diǎn)上，我相信剛才
（短片播放）
主持人王森：謝謝。這么一段短片濃縮了保億20年來(lái)的歷程，而其中其實(shí)作為一個(gè)媒體人我所最關(guān)注的是最后一句話，說(shuō)是在這個(gè)片子拍攝過(guò)程中都是實(shí)景拍攝，這點(diǎn)非常難得，實(shí)際上這印證了這么多年來(lái)保億在不同的時(shí)間、不同的空間為我們的購(gòu)房者，為中國(guó)的民眾構(gòu)筑了這樣一個(gè)生活的空間、一種生活模式。
在今天這樣一個(gè)20周年喜慶日子里，保億把慶祝儀式搞得非常簡(jiǎn)潔。下面，保億還要做一件還更有意義的事情，就是要成立保億會(huì)。以便把更多的產(chǎn)品、更多的服務(wù)更好地回饋給社會(huì)，回饋給購(gòu)房者。接下來(lái)，有請(qǐng)參與見(jiàn)證這個(gè)時(shí)刻的嘉賓，有請(qǐng)錢(qián)江晚報(bào)、今日早報(bào)的總編輯李杲，保億置業(yè)有限公司執(zhí)行總裁張俊先生來(lái)進(jìn)行保億會(huì)的啟動(dòng)儀式，有請(qǐng)！
保億會(huì)啟動(dòng)儀式
我們一起來(lái)象征這個(gè)建筑的模型，它代表了保億人的心，現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)賓們不妨來(lái)關(guān)注見(jiàn)證這樣一個(gè)歷史的時(shí)刻，我們一起來(lái)倒計(jì)時(shí)五個(gè)數(shù)，5、4、3、2、1，開(kāi)啟！
我相信從這個(gè)時(shí)刻開(kāi)始，保億又開(kāi)始了下一個(gè)20年的征程，而在這個(gè)過(guò)程中我們多了保億會(huì)，保億集團(tuán)將會(huì)給社會(huì)帶來(lái)更多的回饋，同樣我們也希望保億集團(tuán)能夠再接再厲創(chuàng)造出更多更好的生活空間。
接下來(lái)的環(huán)節(jié)我們要進(jìn)入今天的第二個(gè)活動(dòng)，就是剛才講到我們今天的重頭戲—— “十二五”城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的論壇，下面把話筒交給保億集團(tuán)的老朋友，綜合研究開(kāi)發(fā)院（中國(guó)深圳）主任研究員李津逵先生，有請(qǐng)！
我知道李老師一直有一個(gè)夢(mèng)，而且這個(gè)夢(mèng)很長(zhǎng)，30年的夢(mèng)想，是這樣的嗎？
李津逵：王森是一個(gè)金話筒，我是磁話筒，在中國(guó)城市化加速階段關(guān)鍵的“十二五”，我義不容辭要拿起今天的話筒。接下來(lái)我們今天有一個(gè)非常精彩的一系列的演講，首先大家都知道，保億在西安的項(xiàng)目最近在申報(bào)綠色環(huán)保、節(jié)能地產(chǎn)項(xiàng)目，保億在全中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了七八個(gè)城市，并且最近在18個(gè)中小城市中間遴選了8個(gè)城市準(zhǔn)備正式進(jìn)軍。下面，我們首先要請(qǐng)出中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)常務(wù)副主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委常務(wù)副主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師李秉仁先生給我們做演講，大家掌聲歡迎！
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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)常務(wù)副主任李秉仁
李秉仁：尊敬的莫總裁，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專(zhuān)家大家好，我首先代表中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)對(duì)保億集團(tuán)20周年慶典表示祝賀，同時(shí)也感謝莫總對(duì)城市化戰(zhàn)略委員會(huì)的支持，對(duì)城市化論壇的支持。
中國(guó)改革開(kāi)放30多年來(lái)，我們的城市化水平不斷提高，到去年年底我們城市化水平已經(jīng)達(dá)到47.5%，如果按照人口普查數(shù)據(jù)的話，城鎮(zhèn)人口達(dá)到49%。我們現(xiàn)在既有的建筑面積已經(jīng)超過(guò)了440億平米，每年新建的建筑面積大約是20億平米，我們每年新建建筑面積相當(dāng)于全世界的一半左右，這就是我們目前發(fā)展的水平。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)發(fā)布2010中國(guó)發(fā)展報(bào)告，報(bào)告指出，從“十二五”開(kāi)始，我國(guó)將用20年的時(shí)間使我國(guó)的城市化率達(dá)到65%.目前不管是國(guó)際上還是我們國(guó)內(nèi)的權(quán)威研究機(jī)構(gòu)，大概都是這么一個(gè)說(shuō)法，就是未來(lái)20年我們的城市化水平會(huì)達(dá)到60% 左右。
民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要明確指出，堅(jiān)持把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要著力點(diǎn)，深入貫徹節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策，節(jié)約能源、降低溫室氣體排放強(qiáng)度，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推廣低碳技術(shù)，積極應(yīng)對(duì)全球氣候變化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展之路。抑制高能產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)，突出抓好工業(yè)、建筑、交通、公共機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域節(jié)能，加強(qiáng)重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理，確定了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)7%，非化石能源占一次能源消費(fèi)比重達(dá)到11.4%，單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低16%，單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放降低17%的發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)然更重要的發(fā)展目標(biāo)是“十二五”期間我們GDP年均增長(zhǎng)7%的目標(biāo)。
“十二五”規(guī)劃綱要確定的城市化率目標(biāo)是增長(zhǎng)四個(gè)百分點(diǎn)，這意味著中國(guó)的城市化水平將超過(guò)50%。這一段時(shí)間內(nèi)，隨著我國(guó)城市化水平的持續(xù)提高，我國(guó)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市公共設(shè)施建設(shè)等都將得到持續(xù)的、健康的或者快速的發(fā)展。
我們講綠色發(fā)展問(wèn)題，我想綠色經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)節(jié)約的經(jīng)濟(jì)。綠色、低碳的核心就是節(jié)約，節(jié)約資源、節(jié)約能源，減少溫室氣體的排放，保護(hù)環(huán)境。這就是我們發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)的一個(gè)核心問(wèn)題。
當(dāng)然，在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是城市發(fā)展還是城市化，我們也希望它是綠色的。比如說(shuō)我們的綠色建筑，綠色建筑的概念現(xiàn)在在國(guó)際上已經(jīng)得到普遍承認(rèn)，美國(guó)有綠色建筑的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，我們也有綠色建筑的評(píng)定建筑。世界上都有綠色建筑的聯(lián)盟，大概每年都會(huì)召開(kāi)一次會(huì)議來(lái)研究關(guān)于發(fā)展綠色建筑的問(wèn)題。我們通常講的綠色建筑是指在建筑全壽命周期內(nèi)最大限度的節(jié)約資源，節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適應(yīng)和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。
在我看來(lái)，建筑能耗和溫室氣體排放量的下降將對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)2020年單位GDP二氧化碳排放下降40%——45%的目標(biāo)具有重要的影響。加快發(fā)展綠色建筑是落實(shí)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排，應(yīng)對(duì)全球氣候變化的重要措施，為什么這么講呢，關(guān)于能源問(wèn)題，大家知道，在任何的國(guó)際論壇上都會(huì)講到兩個(gè)安全的問(wèn)題，一個(gè)是能源安全，一個(gè)是糧食安全，當(dāng)然也有講到金融安全。我想糧食安全和能源安全對(duì)于中國(guó)的發(fā)展是至關(guān)重要的。中國(guó)無(wú)論是能源生產(chǎn)還是能源消費(fèi)都是世界上的大國(guó)，根據(jù)英國(guó)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，他們認(rèn)為2010年中國(guó)成為世界第一大消費(fèi)大國(guó)， 2010年中國(guó)消耗世界20.3%的能源，美國(guó)消耗了19%。也許大家都還記得2009年為了說(shuō)誰(shuí)是世界第一能源消耗大國(guó)，美國(guó)說(shuō)中國(guó)是第一，我們說(shuō)美國(guó)是第一。不管怎么說(shuō)，我們的能源消費(fèi)跟美國(guó)基本上持平的，不是美國(guó)第一，就是我們第一，就是這個(gè)數(shù)字。但我們應(yīng)該看到，美國(guó)的GDP占到世界的近四分之一，約24%左右，我們GDP占世界不到9%。所以從這個(gè)角度看，我們的能源利用效率比美國(guó)低很多。如果和日本相比的話，那我們的能源利用效率就更低了，所以能源問(wèn)題對(duì)于中國(guó)的發(fā)展至關(guān)重要。
2009年我們進(jìn)口的原油是1.99億噸，占原油消耗51%，去年我們的進(jìn)口量占原油消費(fèi)56%。如果去年我們消耗了32億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，我們的節(jié)能能耗是30%的話，那我們的建筑能耗就是9億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，這個(gè)數(shù)量還是相當(dāng)巨大的。所以對(duì)建筑節(jié)能也好，對(duì)于發(fā)展綠色建筑也好，對(duì)我們國(guó)家發(fā)展來(lái)說(shuō)是一個(gè)能源的供應(yīng)和能源的安全問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題我們必須給予高度重視。
關(guān)于綠色城市化的問(wèn)題，我認(rèn)為我們講綠色城市化也就是一個(gè)節(jié)約的城市化，比如我們講綠色建筑的節(jié)能，比如我們講城市的綠色交通問(wèn)題。我認(rèn)為現(xiàn)在發(fā)展綠色交通，也就是降低交通能耗，減少環(huán)境污染，解決交通擁堵。剛才主持人講了大城市很擁堵，我想解決交通擁堵的問(wèn)題，一個(gè)是要減少機(jī)動(dòng)車(chē)出行，一個(gè)是縮短基本出行的距離，再一個(gè)選用綠色的交通工具，提倡自行車(chē)、步行出行，我們知道由于城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量越來(lái)越大，使我們城市的出行距離特別是大城市的出行距離已經(jīng)大大提高。據(jù)說(shuō)十年以前北京的出行距離大概是平均4公里左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到七八公里，出行距離大大增加，這樣無(wú)形當(dāng)中大大增加了交通量。
在去年9月20號(hào)的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，有記者問(wèn)我，北京市去年9月17號(hào)大堵車(chē)的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我說(shuō)第一個(gè)是中國(guó)發(fā)展太快了，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)發(fā)展太快了，因?yàn)?/span>2009年汽車(chē)保有量是1375萬(wàn)輛，生產(chǎn)了這么多，也賣(mài)了這么多，2010年我們生產(chǎn)1800萬(wàn)輛汽車(chē)，賣(mài)了1800萬(wàn)輛汽車(chē)。美國(guó)+日本兩個(gè)世界大國(guó)，他們的汽車(chē)生產(chǎn)和消費(fèi)都沒(méi)我們多。我們?cè)诤芏虝r(shí)間內(nèi)，中國(guó)的汽車(chē)擁有量得到了飛速的發(fā)展，使中國(guó)成為世界第一生產(chǎn)大國(guó)和第一汽車(chē)消費(fèi)大國(guó)，這樣就對(duì)我們的原油需求帶來(lái)很大的壓力，所以對(duì)于我們的交通問(wèn)題也好，對(duì)于環(huán)境問(wèn)題也好等等我，們都需要從綠色發(fā)展的角度去看這些問(wèn)題，去研究這些問(wèn)題，去想辦法來(lái)解決這些問(wèn)題。
國(guó)家應(yīng)對(duì)氣侯變化及節(jié)能減排工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議指出，十一五期間，我國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了節(jié)能減排約束性指標(biāo)，我國(guó)以能源消費(fèi)年均6.6%的增速支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)年均11.2%增長(zhǎng)，節(jié)能減排工作有力的促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和技術(shù)進(jìn)步，為應(yīng)對(duì)全球氣候變化作出了重要貢獻(xiàn)。既使是我們每年的能源消耗增長(zhǎng)6.6%的話，這個(gè)數(shù)據(jù)是相當(dāng)可觀的，因?yàn)槲覀兠磕晗M(fèi)能源的數(shù)量是相當(dāng)大的。
我想，我們強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整等等，也需要我們從節(jié)約、綠色觀點(diǎn)來(lái)考慮。這個(gè)會(huì)議也提出了推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能減排，提出了工業(yè)節(jié)能要注重以先進(jìn)生產(chǎn)能力淘汰落后生產(chǎn)能力，交通節(jié)能要重視發(fā)展公共交通，優(yōu)化運(yùn)用多種運(yùn)輸方式，建筑節(jié)能要著力改造綠色建筑，大力發(fā)展綠色建筑、智能建筑，最大限度節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，生活節(jié)能要推廣使用經(jīng)濟(jì)高效的產(chǎn)品，培養(yǎng)綠色消費(fèi)模式和生活方式，這也是對(duì)當(dāng)前節(jié)能工作提出的明確要求。
關(guān)于城市化的問(wèn)題我想再補(bǔ)充幾句，既然認(rèn)為中國(guó)的城市化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)力，是“十二五”乃至今后一段時(shí)間我們的發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題，那么我們推進(jìn)城市化就是要推進(jìn)健康的城市化，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的城市化，推進(jìn)綠色的城市化。當(dāng)然，我們現(xiàn)在城市化的問(wèn)題面臨著一個(gè)比較突出的問(wèn)題，就是我們2億農(nóng)民工怎樣真正實(shí)現(xiàn)市民化？就是我們面臨的一個(gè)非常突出的問(wèn)題。也就是我們現(xiàn)在講的我們?cè)趺礃酉@種泛城市化或者是被城市化的現(xiàn)象，使基本公共服務(wù)均等化，這樣才使我們能夠更好地推動(dòng)城市化進(jìn)程。
推進(jìn)城市化是節(jié)約用地一個(gè)根本的途徑，我們要實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度，我想推進(jìn)城市化在這些方面應(yīng)該會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。不管是節(jié)約土地資源也好，節(jié)約交通能源也好，比如中國(guó)的春運(yùn)，這是中國(guó)特有的人口大遷移，這個(gè)在全世界都沒(méi)有。這樣的人口遷移對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，浪費(fèi)了大量的交通資源，大量的人力物力。如果我們不能做到使這些農(nóng)民工市民化，不能成為一個(gè)真正的市民，春運(yùn)人口大遷徙還會(huì)持續(xù)下去。這對(duì)于中國(guó)的發(fā)展，對(duì)于中國(guó)的城市化發(fā)展應(yīng)該有相當(dāng)大的制約作用，所以我希望大家在考慮城市化的問(wèn)題，在討論農(nóng)民工市民化的問(wèn)題，在討論這些農(nóng)民工有一個(gè)穩(wěn)定的就業(yè)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該考慮讓這個(gè)群體成為一個(gè)穩(wěn)定的就業(yè)群體，這樣他們才能夠?qū)ξ覀兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定作出更好的貢獻(xiàn)。
今天就簡(jiǎn)單給大家講講自己一個(gè)想法，僅供參考，謝謝各位。
李津逵：謝謝。在城市化的過(guò)程當(dāng)中能不能使就業(yè)的人口在本地居住、本地消費(fèi)、本地上學(xué)，步行、騎自行車(chē)就完成了全生命周期主要的活動(dòng)，而不是在城鄉(xiāng)之間做鐘擺式的流動(dòng)，保億集團(tuán)在16個(gè)中小城市中間做了一個(gè)遴選，他們要在中小城市中間去拉開(kāi)他們的主戰(zhàn)場(chǎng)，意味著他們未來(lái)可能在實(shí)現(xiàn)著霍華德的那種田園城市的理想，使得在中小城市就業(yè)的人每天用不到10分鐘的時(shí)間出去上班，不到10分鐘的時(shí)間下班，然后就近購(gòu)物、就近上學(xué)、就醫(yī)，這樣一來(lái)中國(guó)人民的生命、生活質(zhì)量將大大提高，中國(guó)的城市化也走到了一個(gè)非常健康、有序的道路上，接下來(lái)我們請(qǐng)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所的副所長(zhǎng)肖成金教授，他演講的主題就是“中小城市是中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)”，大家掌聲歡迎！
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國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖成金
肖成金：感謝會(huì)議對(duì)我的邀請(qǐng)，今天這個(gè)題目是一個(gè)大題目，不僅是一個(gè)題目，第一個(gè)是城市化，還有房地產(chǎn)，我感覺(jué)到城市化大家聽(tīng)得很多，今天我再重申一下，我們講城市化或者叫城鎮(zhèn)化，要理解它的本質(zhì)。城市化的本質(zhì)是什么？城市化的本質(zhì)就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市的過(guò)程。城市應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)現(xiàn)代化的生活方式，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，他不是說(shuō)僅僅來(lái)這里探親訪友，他主要是要在這兒工作，所以城市化是工業(yè)化的伴生物，正是因?yàn)橛辛斯I(yè)化，有了大量的就業(yè)崗位，農(nóng)村的勞動(dòng)力才會(huì)到城市。到城市來(lái)到哪里去？城市又分為大城市、中等城市、小城市和小城鎮(zhèn)，我們國(guó)家現(xiàn)在有660多座城市，這個(gè)城市的結(jié)構(gòu)是有百萬(wàn)人的大城市，也有幾十萬(wàn)人的中等城市，也有幾萬(wàn)人的小城市，還有我們國(guó)家一個(gè)特色，不在城市之列，但是又是城市一部分的小城鎮(zhèn)，這個(gè)數(shù)量有多少？19000多個(gè)。我們現(xiàn)在百萬(wàn)人以上的城市超過(guò)了一百個(gè)，我們有千萬(wàn)以上的城市，甚至已經(jīng)有了兩千萬(wàn)以上的城市，比如說(shuō)北京和上海，很多大城市交通擁堵，熱島效應(yīng)突出，出行成本高。但是很多產(chǎn)業(yè)仍然是向大城市集聚，這也就是大城市不斷膨脹的一個(gè)根源、一個(gè)動(dòng)因。也就是我們的資源涌向了大城市。另外我們19000多個(gè)小城鎮(zhèn)，這個(gè)小城鎮(zhèn)什么狀況呢，基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，產(chǎn)業(yè)集聚不是很充分，所以很多小城鎮(zhèn)仍然是一個(gè)“大村莊”。過(guò)去我們提出小城鎮(zhèn)是一個(gè)大戰(zhàn)略，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)思路是不錯(cuò)的，由于小城鎮(zhèn)它的腹地太小，比如說(shuō)一個(gè)小城鎮(zhèn)腹地大概是幾十公里，最大是兩百公里，人口就是兩三萬(wàn)人，一般的小城鎮(zhèn)可能就是一萬(wàn)人到三萬(wàn)人，所以對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚來(lái)講，它有很多的局限性。所以很多的產(chǎn)業(yè)比如說(shuō)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦做大了就離開(kāi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)了。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)都感覺(jué)到在小城鎮(zhèn)發(fā)展受到很多的制約，所以我們小城鎮(zhèn)雖然數(shù)量很多，但規(guī)模多不太大，所以集聚的人口也比較少。當(dāng)然，大城市的要素成本也很高，而且很高了，出現(xiàn)了很多大城市病，我們的思路應(yīng)該重新更換一下。中小城市應(yīng)該說(shuō)作為我們的一個(gè)新視野，我覺(jué)得應(yīng)該受到重視。
中小城市有哪些優(yōu)勢(shì)呢，第一要素成本相對(duì)于大城市是比較低的，我們知道產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一定要要素成本低，這樣的產(chǎn)品才有競(jìng)爭(zhēng)力，要素成本高，那么你的生產(chǎn)成本就一定會(huì)比較高，所以要素成本應(yīng)該說(shuō)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要條件，我們過(guò)去可能不太注意這一點(diǎn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，我們投資者我們的企業(yè)家會(huì)重視這一點(diǎn)，所以我覺(jué)得各個(gè)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移也是必然的。我很早就提出一個(gè)觀點(diǎn)，在城市群里面，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移應(yīng)該是大城市向中等城市轉(zhuǎn)移，中等城市向小城市轉(zhuǎn)移，這是一個(gè)在區(qū)域內(nèi)的必然選擇。隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，我們的中小城市會(huì)加快發(fā)展。
第二、我們的中小城市從城市空間結(jié)構(gòu)來(lái)講是比較合理的，剛才我們的李主任也講到這個(gè)問(wèn)題。大城市出行成本更高，不是因?yàn)槌鞘械囊?guī)模很大，幾百萬(wàn)人、上千萬(wàn)人，而是大家都用比較現(xiàn)代的交通工具，從東城走到西城再走到北城，這種長(zhǎng)距離，我認(rèn)為這是對(duì)生命的浪費(fèi)。而中小城市一般幾十萬(wàn)人，不超過(guò)一百萬(wàn)人，一般都是有功能區(qū)的分工，比如說(shuō)有工業(yè)區(qū)，有生活區(qū)，有居住區(qū)，但是相距都很近，所以我覺(jué)得這個(gè)空間結(jié)構(gòu)是比較合理的。
第三個(gè)就是產(chǎn)業(yè)集聚。我覺(jué)得目前我們國(guó)家的城市存在一個(gè)城市群的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)集群實(shí)際上是在城市之間實(shí)現(xiàn)了分工，很早以前比如說(shuō)我們的城市數(shù)量少，規(guī)模小，城市和城市之間的距離都很遠(yuǎn)，所以分工不是很充分，城市內(nèi)部少有分工，城市和城市之間的分工就更少了。在如今這個(gè)城市群時(shí)代，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市和城市之間很近，還有一個(gè)比較突出的特征有高速公路的聯(lián)系，這樣城市和城市之間的分工有了可能，所以我們的城市規(guī)模不需要很大，產(chǎn)業(yè)的集群和產(chǎn)業(yè)的鏈條在城市之間就可能建立起來(lái)，而這對(duì)我們中小城市來(lái)說(shuō)，可能帶來(lái)一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇。
為什么我們的大城市很大？而且發(fā)展很快？一個(gè)原因就是我們大城市和中小城市的分工還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，我們大城市的成本沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，如果按照馬克思的“級(jí)差地租”理論，大城市的“級(jí)差地租”體現(xiàn)在生產(chǎn)的成本上，很多的低附加值的產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，會(huì)從大城市擠出去，擠到哪里去，要擠到中小城市去。中小城市發(fā)展需要?jiǎng)恿Γ@個(gè)動(dòng)力除了要素成本之外，也需要政策的配合，未來(lái)在宏觀政策上也要有促進(jìn)中小城市發(fā)展的這樣的政策措施。
由于時(shí)間關(guān)系，我最后說(shuō)一下房地產(chǎn)，我認(rèn)為既然我們有這樣一個(gè)趨勢(shì)，有這樣一個(gè)需求，我們要改變城市和城市體系不合理的現(xiàn)狀，要把中小城市迅速發(fā)展起來(lái)，未來(lái)的中小城市的房地產(chǎn)將會(huì)大有發(fā)展前景，也大有發(fā)展?jié)摿ΑＶ行〕鞘须S著產(chǎn)業(yè)的集聚，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)的需求會(huì)越來(lái)越大，房地產(chǎn)是城市化的一個(gè)載體，因?yàn)槲覀兊霓r(nóng)民、農(nóng)民工要進(jìn)到城里來(lái)，從產(chǎn)業(yè)來(lái)看，住房是他的一個(gè)愿望，也是一個(gè)目標(biāo)，也是一個(gè)基本的條件。我們現(xiàn)在農(nóng)民工的狀態(tài)是什么？一個(gè)是進(jìn)了城但全家居住條件很差，有70-80%的農(nóng)民工是一個(gè)人在城里，家庭在農(nóng)村，這種情況是不是徹底的城市化？我們認(rèn)為不是很徹底的城市化。徹底的城市化不僅僅是農(nóng)民工個(gè)人在城里打工，而是要讓全家進(jìn)城，這才是徹底的城市化。我剛剛也說(shuō)了，城市化就是農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市的這樣一個(gè)過(guò)程，不僅僅是農(nóng)民工個(gè)人和他的家庭，他家庭要進(jìn)城，那么最最需要的是什么，就是住房。所以我感覺(jué)到中小城市它的成本不高，它的住房?jī)r(jià)格也不會(huì)太高，農(nóng)民工和他的家庭就有可能住得起，先所以我覺(jué)得在座的媒體也好，房地產(chǎn)商也好，我覺(jué)得瞄準(zhǔn)中小城市這個(gè)趨勢(shì)是對(duì)的。時(shí)間關(guān)系我就講到這里，謝謝。
李津逵：謝謝肖成金教授，中小城市的優(yōu)點(diǎn)是成本低，結(jié)構(gòu)優(yōu)，當(dāng)然這里面還有一個(gè)大城市和中小城市的關(guān)系是上下級(jí)的關(guān)系，中小城市的裁員不受到大城市的約束，所以中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施欠帳比較多，但是從大趨勢(shì)來(lái)講，從馬克思的級(jí)差地租理論來(lái)說(shuō)，城市的生產(chǎn)要素要流向中等城市，所以保億集團(tuán)按照肖成金老師的意思也是在落實(shí)馬克思的一個(gè)指示和檢驗(yàn)了馬克思一個(gè)真理，所以這個(gè)意義比較重大，可能正是這個(gè)原因，再次掌聲感謝。
接下來(lái)要給我們演講的是，這些年來(lái)在中國(guó)城市化各種聲音中間，他一直在為農(nóng)民說(shuō)話，為城市化說(shuō)話，他就是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞教授，大家掌聲歡迎！
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞
牛鳳瑞：謝謝主持人，各位女士、各位先生，首先我對(duì)保億20周年慶表示祝賀，祝賀保億在新的征程中有更大的發(fā)展。
剛才肖先生就中小城市和房地產(chǎn)的問(wèn)題做了一個(gè)發(fā)言，我對(duì)肖先生的發(fā)言有了一個(gè)延伸，中國(guó)的城市化應(yīng)該是集中型的城市化的主旋律。今天的論壇給我的題目是“城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天”我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現(xiàn)代化的必由之路，城市化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是現(xiàn)代化的動(dòng)因。中國(guó)人多地少，作為重大的發(fā)展中國(guó)家，現(xiàn)代化建設(shè)我們又面臨著資源環(huán)境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村提供基礎(chǔ)支撐，一個(gè)大都市人生活在農(nóng)村要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化這是不可想象的，一個(gè)沒(méi)有城市化支撐的工業(yè)化要支付很高的資源和環(huán)境成本，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)走新興工業(yè)化之路，也要與城市化相輔相成才能達(dá)到預(yù)期的目的，城市化改變中國(guó)都市人以土為生的格局，為保護(hù)生態(tài)再造秀美山川提供基本支撐。
城市有更深入的社會(huì)分工，更快的技術(shù)進(jìn)步，更多的服務(wù)業(yè)需求，更多的就業(yè)崗位和更廣闊的發(fā)展空間，因而城市是我們構(gòu)建和諧社會(huì)，加快科技進(jìn)步的主體，我們說(shuō)享受同等生活水平，在城市比在農(nóng)村更節(jié)約。
環(huán)境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風(fēng)險(xiǎn)等等，這是城市化之弊，但是在一定程度上也是我們?nèi)〉贸鞘行仕仨氈Ц兜某杀?，以城市化必須支付的成本有由阻撓和延緩城市化不可取，我們?nèi)绾螠p少成本支付，提高城市化的質(zhì)量也是我們應(yīng)該努力去做的，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)健康的城市化，建設(shè)環(huán)境友好型和宜居型城市，是中國(guó)現(xiàn)階段低成本的建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)家的必由之路，也是中國(guó)破解資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本的戰(zhàn)略選擇。
第二個(gè)理由房地產(chǎn)為我們城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)，城市的物質(zhì)組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產(chǎn)是城市化提供房屋活動(dòng)場(chǎng)所的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，快速的城市化為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供的依據(jù)，健康的城市化有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。增強(qiáng)城市綜合承載力，離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)建立的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善型的需求，投資性的或者是投機(jī)性的需求最終要出租，要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大是當(dāng)前這輪宏觀調(diào)控的重要原因，但是房地產(chǎn)主要是生產(chǎn)最終消費(fèi)品的住宅產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資比如說(shuō)我們的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等，只占房地產(chǎn)投資30%多一點(diǎn)，消費(fèi)性的產(chǎn)品生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的投資與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱無(wú)關(guān)，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，增加住房的有效供給，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。如果把住宅投資作為消費(fèi)品生產(chǎn)，從固定資產(chǎn)中扣除，那么中國(guó)的增長(zhǎng)率將下降六個(gè)左右的百分點(diǎn)，宏觀調(diào)控要要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有目標(biāo)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會(huì)需求的變化，因城市化水平的提高而帶來(lái)的基本的住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)而導(dǎo)致的改善型的住房需求，推動(dòng)房屋改造而形成的被動(dòng)性的需求，完成工業(yè)化對(duì)房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來(lái)中國(guó)城市房屋供不應(yīng)求，這是一個(gè)基本的態(tài)勢(shì)。
十一五期間，我國(guó)的房地產(chǎn)投資達(dá)到16.04萬(wàn)億元，比十五期間增長(zhǎng)了2倍，年均增速為24.6%，2010年全國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入超過(guò)5萬(wàn)億元，成為第一國(guó)內(nèi)需求。房地產(chǎn)業(yè)是否被成為支柱產(chǎn)業(yè)，我認(rèn)為無(wú)關(guān)緊要，但是房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)這是可以肯定的，持續(xù)旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年的房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅在一定的歷史時(shí)期內(nèi)是合理、正確的選擇。適度擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的釜底抽薪之策，而且是我們擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化結(jié)構(gòu)改善民生一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。對(duì)于消化過(guò)剩的產(chǎn)能，降低金融機(jī)構(gòu)過(guò)高的存貸差，減少所謂的流動(dòng)性過(guò)剩，抑制通貨膨脹，增加就業(yè)等等，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
第三個(gè)理由城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天。我國(guó)“十二五”期間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)下調(diào)為7%，為我們轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式調(diào)整結(jié)構(gòu)提供了寬松的環(huán)境和條件。但如果我們的實(shí)際增長(zhǎng)速度超過(guò)8% 以上，那么我認(rèn)為也是可以接受的好事，因?yàn)橐粋€(gè)大國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本質(zhì)上是一個(gè)客觀的、自然的、歷史的過(guò)程，盡管?chē)?guó)內(nèi)外我們還有諸多的不確定因素，但是我國(guó)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的基本面也沒(méi)有發(fā)生根本的變化，“十二五”期間中國(guó)的城市化率每年預(yù)計(jì)增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，城市人口總量將增加6千萬(wàn)以上，房地產(chǎn)投資估計(jì)在“十二五”期間將超過(guò)30萬(wàn)億。2050年前后，我國(guó)城市人口將達(dá)到12億，以人均住房建筑面積40平米計(jì)，那么我們住宅的存量將達(dá)到480億平米，如果我們考慮周轉(zhuǎn)、更新的需要，住宅建筑面積的存量應(yīng)該在530億平米左右，如果其他生產(chǎn)生活活動(dòng)用房按照0.6-0.7的系數(shù)折算，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積的存量將在800-1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國(guó)城鎮(zhèn)每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加的面積在10億平米左右，我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品這種持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，是支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)幾十年春天的根本保證。即一千億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產(chǎn)持續(xù)持久的繁榮增加了保險(xiǎn)系數(shù)。
我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)局面錯(cuò)綜復(fù)雜，眾說(shuō)紛紜，矛盾很多，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對(duì)滯后的有效供給不能滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求，著力解決這些主要矛盾，才會(huì)推動(dòng)其他矛盾的緩解和解決，贏得戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。照搬某些已經(jīng)完成工業(yè)化、城市化國(guó)家的參數(shù)來(lái)診斷我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，也不具有可比性。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨向仍然是行政干預(yù)過(guò)度，而不是市場(chǎng)化過(guò)度，在土地和市場(chǎng)，在土地和基金兩大房地產(chǎn)因素主要掌控在政府之手這種制度背景下，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生重大的影響，但是房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展也有其客觀的規(guī)律，如果我們的政策導(dǎo)向與客觀規(guī)律相悖，只能扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，事倍功半，或者根本達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)，只有政策導(dǎo)向與客觀規(guī)律相吻合，才能事半功倍，達(dá)到我們的政策目的。
最后的結(jié)論是什么呢，未來(lái)幾十年我國(guó)的房地產(chǎn)或因種種變數(shù)而呈現(xiàn)價(jià)格、交易量的漲漲落落，但是這是市場(chǎng)配置資源的基本形式，沒(méi)有什么要大驚小怪，價(jià)格隨著成本的上升而上揚(yáng)，交易量隨著城市化進(jìn)程而擴(kuò)大，這種總體態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性的變化。這是我的基本發(fā)言，謝謝。
李津逵：一番冷靜、縝密的分析得出了一個(gè)令人熱血沸騰的結(jié)論，我們牛老師非常不贊同房地產(chǎn)的泡沫論、拐點(diǎn)論，他提出了簡(jiǎn)直是一個(gè)“春天論”。我相信各位在座的媒體抓住了一個(gè)寫(xiě)內(nèi)參的好機(jī)會(huì)，要把牛老師這番東西作為房地產(chǎn)春天宣言趕快遞上去，因?yàn)樗J(rèn)為現(xiàn)在行政干預(yù)過(guò)多，他認(rèn)為加大房地產(chǎn)的投資恰恰是保增長(zhǎng)、惠民生這樣一個(gè)好的切入點(diǎn)，大家覺(jué)得夠不夠牛？再次掌聲感謝。
接下來(lái)，我們就會(huì)討論到一個(gè)城市化，城市化你看牛老師是大城市效率高，堵車(chē)不過(guò)是效率高的一個(gè)成本，我們肖老師說(shuō)中小城市能夠撐起房地產(chǎn)的未來(lái)。
大家看這個(gè)雜志的封面，我們今天已經(jīng)多次看到了這張照片，一邊是金黃的油菜花，我們的攝影者在路上一直向著鄉(xiāng)村前行，他是誰(shuí)呢？他就是莫建榮總裁。2011年莫?jiǎng)s總裁又一次來(lái)到婺源的鄉(xiāng)村，因?yàn)樵趦赡昵氨|集團(tuán)為這個(gè)鄉(xiāng)村建了一個(gè)希望小學(xué)，一年之后張俊總裁在那里揭幕，但是在這個(gè)過(guò)程之中，他們了
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中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)
陳國(guó)強(qiáng)：非常高興參加我們保億集團(tuán)20周年慶以及“十二五”城市化與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇，我演講的主題仍然圍繞城市化和中國(guó)房地產(chǎn)，但我的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該和前面幾位嘉賓略有不同。
說(shuō)到中國(guó)城市化我們不能不提一位老外，也就是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生，他說(shuō)中國(guó)城市化是影響21世紀(jì)人類(lèi)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，另一個(gè)就是以美國(guó)為代表的新技術(shù)革命。我們要深刻理解這句話，還需要更多的時(shí)間、更長(zhǎng)的觀察理解、領(lǐng)會(huì)中國(guó)城市化對(duì)于21世紀(jì)人類(lèi)進(jìn)程的關(guān)鍵性影響。
我們從中國(guó)的視角來(lái)觀察，伴隨著中國(guó)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)是最具有研究?jī)r(jià)值的領(lǐng)域，中國(guó)城市化它的本質(zhì)、它的實(shí)質(zhì)是廣大的農(nóng)村人口如何實(shí)現(xiàn)向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化的主體毫無(wú)疑問(wèn)是已經(jīng)在城鎮(zhèn)當(dāng)中就業(yè)、居住，包括正在進(jìn)入以及準(zhǔn)備進(jìn)入城鎮(zhèn)這樣一些非城市的農(nóng)村人口。從建國(guó)以來(lái)60年來(lái)對(duì)我國(guó)城市化的觀察，在改革開(kāi)放前30年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程由于特殊的戶籍制度，實(shí)際上處在長(zhǎng)期停滯的階段，伴隨著改革開(kāi)放的啟動(dòng)，近三十年中國(guó)城鎮(zhèn)化開(kāi)始了快速的推進(jìn)。對(duì)照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)的城市化進(jìn)程處于中期加速階段。何謂中期加速階段？是指城市化率在30--70%是各國(guó)城市化推進(jìn)最快速的一個(gè)加速階段。我們回顧1998年城鎮(zhèn)住房制度改革，以及我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，也就是我們推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革起始時(shí)間恰恰和我們的城市化進(jìn)程進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展階段在時(shí)間上是重疊的，所以我想這是一個(gè)千載難逢的巧合，把中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)到一個(gè)快速發(fā)展的進(jìn)程當(dāng)中。
從當(dāng)前的城市化的現(xiàn)狀來(lái)觀察，我們特別留意到前面我們住建部的李主任提到相關(guān)的數(shù)據(jù)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年底，城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個(gè)數(shù)據(jù)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要高兩個(gè)百分點(diǎn)，到今天已經(jīng)有6.3億這樣規(guī)模的人口長(zhǎng)期生活居住在城市中、城鎮(zhèn)當(dāng)中，平均下來(lái)近十年我們的城市化率平均按年均提高1.13%，如果是按照49.7%這樣的城市化率來(lái)計(jì)算，每年提升的城市化率1.3個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年新增的城鎮(zhèn)人口1500萬(wàn)以上。從目前我們建制的城市是接近660個(gè)，建制鎮(zhèn)前面嘉賓也提到了19000多個(gè)，目前百萬(wàn)以上的城市人口已經(jīng)超過(guò)了100個(gè)，五個(gè)城市已經(jīng)跨入到千萬(wàn)級(jí)的一個(gè)規(guī)模。
從不同的城市來(lái)看，實(shí)際上從北京、上海這樣一些中心城市，這些城市的城市化率已經(jīng)接近了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，80%左右，也有更高的。也就是說(shuō)，盡管我們的城鎮(zhèn)化率整體還低于全球平均的59%的水平，但我們?nèi)舾沙鞘幸约爸行某鞘谐擎?zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到接近世界發(fā)達(dá)國(guó)家這樣一個(gè)整體的水平。
前幾年我們?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)課題，就是探討城市化和房地產(chǎn)這兩者之間的關(guān)系，我們獲得了幾個(gè)初步的結(jié)論。首先，城市化和房地產(chǎn)投資之間有一個(gè)很明顯的正向的變化趨勢(shì)，也就是說(shuō)隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長(zhǎng)和這個(gè)城市化水平、城市化率存在一個(gè)非常確定的正相關(guān)的關(guān)系。
第二點(diǎn)結(jié)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)模和城市化率之間同樣存在密切的關(guān)系。通常的情況是我們的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積和城市化率同樣保持了一個(gè)正相關(guān)的關(guān)系，但隨著城市化率的提高，這個(gè)銷(xiāo)售的規(guī)模當(dāng)然還有短期的政策因素，有波動(dòng)性。
第三個(gè)基本結(jié)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，也就是房?jī)r(jià)和城市化率之間也是有內(nèi)在的關(guān)系。我們研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格實(shí)際上同樣隨著城市化率的上升，房?jī)r(jià)水平在逐步提升。但是由于一些短期的市場(chǎng)的供求關(guān)系，短期的政策因素導(dǎo)致市場(chǎng)的這種波動(dòng)性，隨著城市化率的提升，加上政策因素，短期的供求關(guān)系這個(gè)波動(dòng)性更明顯，05年之后，我們從國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格變化來(lái)看，這個(gè)特點(diǎn)同樣明顯。
城市化質(zhì)量的提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的影響，這個(gè)實(shí)際上是沒(méi)有任何懸念的一個(gè)結(jié)論，就是城市化質(zhì)量的提升對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常正向的影響。
表現(xiàn)之一就是隨著城市化進(jìn)程的加劇，隨著城市數(shù)量的增加，城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市建設(shè)質(zhì)量的提高等等，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)它的大規(guī)模的營(yíng)建，商業(yè)用房需求的增加，實(shí)際上對(duì)于城市化進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。所以我們一開(kāi)始中國(guó)城市化進(jìn)程就進(jìn)入到加速發(fā)展階段和我們國(guó)家啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的契合，實(shí)際上對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)和住宅市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)好的時(shí)期。
表現(xiàn)之二，伴隨著舊城改造以及一些城市基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)，城市空間形態(tài)的優(yōu)化，會(huì)帶來(lái)一系列對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，這個(gè)同樣不需要論證，大家已經(jīng)從過(guò)去十多年城市面貌的改變，城市住房市場(chǎng)需求的碰撞可以有非常切身的感受。
表現(xiàn)之三，隨著城市化質(zhì)量的提升，隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的這種消費(fèi)特別是改善型需求同樣表現(xiàn)出非常明顯的同步提升。這兩個(gè)因素其實(shí)也是對(duì)于房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)形成了一個(gè)非?；A(chǔ)性的、有力的支撐。
這方面我們可以舉一個(gè)數(shù)字，大家有一個(gè)很直觀的判斷。2000年我們國(guó)家的城鎮(zhèn)人均住宅面積是20平米，這個(gè)數(shù)據(jù)到07年人均的住宅面積達(dá)到27平米，實(shí)際幅是33%。同期城市人均可支配收入增長(zhǎng)是1.6倍，如果扣除通脹因素，它的增長(zhǎng)率可以說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅面積的，所以城市化質(zhì)量的提升，居民生活水平的提高，實(shí)際上帶來(lái)了持續(xù)的改善型需求。所以，我想，從這些方面我們都可以很確定的來(lái)看到城市化質(zhì)量的提升它對(duì)于房地產(chǎn)帶來(lái)的正向的影響。
從城市化進(jìn)程的推進(jìn)，從我們國(guó)家過(guò)去十多年城市化發(fā)展的特征來(lái)觀察，的確我們也看到在城市化過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)了一系列的值得重視的、真正視問(wèn)題，我們前面的嘉賓也提到，可能有這么一些方面的問(wèn)題，值得我們?nèi)リP(guān)注，值得我們?nèi)プC實(shí)。
首先、如何來(lái)避免低水平的城市化，就是前面嘉賓提過(guò)的半城市化問(wèn)題，被城市化問(wèn)題，如何改變。
第二個(gè)方面的表現(xiàn)，我想我們看到了伴隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我們也看到了很多城市出現(xiàn)了明顯的城市病，當(dāng)然城市病有很多表現(xiàn)，。如果大家想有一個(gè)更直觀的感受，就去我們的首都看看，去長(zhǎng)沙看看。我不知道今天的杭州有沒(méi)有遇到的這樣的問(wèn)題，我們注意到杭州幾乎每年都出現(xiàn)出租車(chē)罷運(yùn)的問(wèn)題。
第三、如何來(lái)調(diào)整城市結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，前面我們肖教授提出了未來(lái)城市化發(fā)展的一個(gè)重要方向，是要重點(diǎn)去發(fā)展中小城市、中小城鎮(zhèn)，我們知道過(guò)去中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)是東部沿海這些重點(diǎn)城市，特別是北上廣深包括杭州這樣一些以東部城市為主的城市。未來(lái)的城市化或者是下一輪的城市化，它的主戰(zhàn)場(chǎng)肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到中西部中等城鎮(zhèn)，未來(lái)城市化的表現(xiàn)形態(tài)、市場(chǎng)的重心，主戰(zhàn)場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)發(fā)生重要的變化。伴隨著這種變化，我想住房市場(chǎng)市場(chǎng)格局、市場(chǎng)重心同樣會(huì)發(fā)生明顯的重心轉(zhuǎn)移。
第四個(gè)方面我想如何提升城市化質(zhì)量，如何解決城市病，也就是我們?nèi)绾蝸?lái)解決城市當(dāng)中公共服務(wù)的均等化？我想為什么會(huì)出現(xiàn)半城市化、被城市化等現(xiàn)象？這背后一個(gè)深刻的根源就是目前仍然存在著戶籍制度，以及二元化土地體制。這些因素嚴(yán)重制約了城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中基本公共資源如何均等化的問(wèn)題。
第五個(gè)方面我想對(duì)于我們?nèi)绾翁嵘鞘谢|(zhì)量而言，怎么樣來(lái)提高城市的管理效能。當(dāng)然我們需要觀察我們城市化的進(jìn)程以及對(duì)照中外城市化一些個(gè)案例。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題。我有兩點(diǎn)深刻體會(huì)，就是我們追求城市化，城市化率并不是越大越好，城市規(guī)模也并非越大越好。由于時(shí)間關(guān)系，先和大家交流那么多，謝謝大家。
李津逵：謝謝陳教授，陳教授今天的演講中間的信息量很大，你看他給我們首先講到城市化質(zhì)量的提升會(huì)帶來(lái)哪些個(gè)變化，特別是在房地產(chǎn)中間改善型需求將不斷提高，它給了我們一系列數(shù)字，從2001年到2007年人均住房的面積，人均收入的提升，這一算我們就知道單位面積的那個(gè)房?jī)r(jià)也在不斷提升，這可能也就是改善型需求的一個(gè)體現(xiàn)。陳教授后面還講到在提升城市化質(zhì)量過(guò)程中間我們這幾個(gè)方面比如說(shuō)結(jié)構(gòu)、比如說(shuō)半城市化問(wèn)題，城市病問(wèn)題，效能問(wèn)題，最后他講城市化率和城市的規(guī)模都不是越大越好，要最適合的就是最好的，我們?cè)俅握坡暩兄x陳國(guó)強(qiáng)教授。
朋友們，大家都知道，在我們腳下的浙江的這片熱土中間，這幾十年來(lái)就是數(shù)不清的像保億這樣的民營(yíng)企業(yè)在撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)的藍(lán)天。昨天晚上我們遇到了一個(gè)號(hào)稱(chēng)杭州通的出租車(chē)司機(jī)，他一路上在給我們介紹杭州豐富多彩的夜生活，除了我們大家都熟知在平湖秋月去喝一杯龍井，除了我們大家都知道在斷橋殘雪上去迎接一下秋天走來(lái)的氣息，但是他也告訴我們哪個(gè)酒吧是白領(lǐng)去，哪個(gè)酒吧是老外去，哪個(gè)酒吧是同志去等等，在這么豐富多彩的夜生活中間，有一棟大廈的一間辦公室里直到晚上11點(diǎn)鐘還亮著燈，里面坐著保億集團(tuán)的創(chuàng)始人。他常常晚上一個(gè)盒飯就一直工作深夜。類(lèi)似莫總這樣的一些企業(yè)家穿著創(chuàng)業(yè)的紅舞鞋為了民族的發(fā)展崛起，默默貢獻(xiàn)著他們青春。張俊總裁曾說(shuō)過(guò)一句話，未來(lái)我們保億只做簡(jiǎn)單，不做復(fù)雜，做開(kāi)放不做封閉，做責(zé)任不做暴利，我們保億將有百年基業(yè)！下面我們以熱烈的掌聲歡迎張俊執(zhí)行總裁給我們演講，他演講的題目是“城市化與保億置業(yè)的戰(zhàn)略選擇”！
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保億集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張俊
張?。?/span>尊敬的姚部長(zhǎng)、崔行長(zhǎng)，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者，新聞媒體的朋友們，大家下午好，非常高興在保億集團(tuán)20周年慶，以及由保億承辦的第16屆中國(guó)城市化論壇上有一個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)，我發(fā)言的題目是城市化與保億置業(yè)的戰(zhàn)略選擇。今天，我主要與大家分享三個(gè)方面的內(nèi)容：
第一、保億對(duì)當(dāng)前中國(guó)城市化現(xiàn)狀的一些思考；第二、保億對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系的一些思考；最后談?wù)勚袊?guó)目前城市化的現(xiàn)狀，以及保億置業(yè)一些戰(zhàn)略選擇。其最終目的是和大家進(jìn)行共同的交流和探討。
關(guān)于對(duì)當(dāng)前中國(guó)城市化現(xiàn)狀的一個(gè)思考。大家都知道，城市化是一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中的過(guò)程，目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率普遍達(dá)到80%左右，并呈現(xiàn)了三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是起步早，第二個(gè)城市化水平高，第三個(gè)是出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。根據(jù)我國(guó)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人口占比是46.8%，我國(guó)的城市化呈現(xiàn)了以下的特點(diǎn)，第一個(gè)城市化率普遍偏低，我們是50% 左右，第二個(gè)是城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)的規(guī)模不協(xié)調(diào)，東京的GDP占日本是18.6% 左右，而北京和上海的GDP占全國(guó)的比重只有2.5%和4.6%。第三個(gè)是中國(guó)的城市化收入差異比較明顯，保億高度關(guān)注到在中國(guó)城市化進(jìn)程之中收入差異化的問(wèn)題，從東中西部和東部地區(qū)四個(gè)大區(qū)域城市化速度差異變化的趨勢(shì)來(lái)看，東部地區(qū)城市化率已經(jīng)達(dá)到較高水平，城市化的速度開(kāi)始減速，而得益于西部的開(kāi)發(fā)、中部崛起和東北振興戰(zhàn)略的實(shí)施，中西部和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，帶動(dòng)了城市化速度的加快，中國(guó)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展城市區(qū)域，國(guó)家劃分為三個(gè)特大的城市群和八個(gè)大的城市群，而八個(gè)大的城市之中，有六個(gè)大的城市群在中西部，因而保億認(rèn)為根據(jù)城市化進(jìn)程的規(guī)律，在未來(lái)中西部的城市化增長(zhǎng)速度將最快。今年8月份保億啟動(dòng)的三四線城市研究當(dāng)中，我們?cè)诤钡狞S石、鄂州、襄陽(yáng)、淄博等16個(gè)城市調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)這些城市中的GDP和城市化率的關(guān)系還是存在較大的關(guān)系，有些城市當(dāng)中常住人口和戶籍人口倒掛，常住人口低于戶籍人口，以上是我們對(duì)當(dāng)前中國(guó)城市化現(xiàn)狀的一些思考。
第二個(gè)方面談?wù)剬?duì)中國(guó)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的思考，保億認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市化的進(jìn)程應(yīng)運(yùn)而生不斷發(fā)展的，雖然目前關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)地位的爭(zhēng)議也愈演愈烈，但是我們認(rèn)為有一點(diǎn)可以肯定，在整個(gè)中國(guó)城市化大發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)仍然是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。就像房地產(chǎn)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)推動(dòng)了美國(guó)發(fā)展幾十年，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的兩個(gè)引擎之一，特別是剛才很多專(zhuān)家都提到，我們?cè)诖罅μ岢鞘谢匈|(zhì)量的增長(zhǎng)可持續(xù)發(fā)展的今天，土地價(jià)格和一個(gè)區(qū)域的公共設(shè)施的建設(shè)和城市化質(zhì)量密切相關(guān)，我們認(rèn)為在一定的階段、一定的區(qū)域，房地產(chǎn)畢竟還是承擔(dān)了財(cái)富二次分配的功能，而這個(gè)二次分配主要體現(xiàn)在個(gè)人的財(cái)富向公共財(cái)政轉(zhuǎn)移。
最后交流一下我們發(fā)展戰(zhàn)略的一些思考。保億發(fā)展到今天還是基于把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做保億的主業(yè)，還是堅(jiān)持持續(xù)的全國(guó)多城市多區(qū)域同步發(fā)展。在企業(yè)發(fā)展的過(guò)程之間，我們也形成了我們的一些基本的戰(zhàn)略的選擇，第一、保億始終堅(jiān)持做一家戰(zhàn)略引領(lǐng)型的企業(yè)，所謂戰(zhàn)略引領(lǐng)型當(dāng)然是相對(duì)于機(jī)遇、機(jī)會(huì)引領(lǐng)型，我們明確了我們要到什么地方開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)。莫總經(jīng)常也要求我們要先找市場(chǎng)，再找地塊。第二保億緊跟未來(lái)中國(guó)城市化發(fā)展的大趨勢(shì)，保億第二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃中明確，保億置業(yè)的戰(zhàn)略定位是成為全國(guó)二三線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這樣一個(gè)定位之下，又把整個(gè)區(qū)域的選擇分成了三個(gè)板塊，第一個(gè)板塊是東海沿線，第二個(gè)板塊是東西部地區(qū)，第三個(gè)板塊是環(huán)渤海沿線。東海沿線產(chǎn)業(yè)基地主要是考慮集團(tuán)的總部所在地，而且目前已經(jīng)在杭州、舟山、上海、寧波、臺(tái)州等地有了項(xiàng)目，下一步我們要將加強(qiáng)；中西部地區(qū)是保億要做大的區(qū)域，目前已經(jīng)進(jìn)入了西安和重慶。而環(huán)渤海區(qū)域作為中國(guó)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大，土地供應(yīng)量也比較大，而且它還是國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中心，也是我們目前重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，目前我們已進(jìn)入了大連。
第三、保億堅(jiān)持在逐步差異的城市化背景之下，加快進(jìn)入三四線城市，今年上半年我們重點(diǎn)對(duì)三四線城市進(jìn)行了研究，包括對(duì)城市行政級(jí)別等等做了一些梳理。
第四、保億堅(jiān)持在項(xiàng)目選擇上略超前城市化，且堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)。保億拿地后將堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持不囤地，堅(jiān)持通過(guò)周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的幾何基數(shù)的增長(zhǎng)。
第五、保億關(guān)注到城市化背景下產(chǎn)生的中國(guó)老齡化的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年11月1號(hào)，我國(guó)老年人口為1.78億，占總?cè)丝诘谋戎厥?/span>13.26%，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)的老年人口將到2.48億，實(shí)際上我們國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)，而城市化進(jìn)程的加快，使得三口之家這種家庭模式逐漸成為家庭的主流，這為老齡化社會(huì)養(yǎng)老的問(wèn)題提出了很大挑戰(zhàn)，也為老年地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性的機(jī)遇。從這當(dāng)中我們關(guān)注到由于當(dāng)前城市化的水平普遍偏低，使得居民尤其是老年人的收入還處于較低的水平，這使得很多老年人家庭未富先老。我們保億對(duì)這些問(wèn)題一直都在積極關(guān)注著。
保億的第二個(gè)五年計(jì)劃已經(jīng)將旅游、老年地產(chǎn)納入了五大產(chǎn)品體系之一。尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，保億已經(jīng)走過(guò)了20年，但保億地產(chǎn)如果真正從開(kāi)始做地產(chǎn)算起，僅有8年左右的時(shí)間，所以我們是一家成長(zhǎng)性的中小型企業(yè)，我們永遠(yuǎn)在路上！但是我想未來(lái)的中國(guó)，未來(lái)的中國(guó)城市化，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)伴隨著全球化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展發(fā)生。我們無(wú)法預(yù)知未來(lái)會(huì)發(fā)生怎樣的變化，但只要我們堅(jiān)持或者只要我們堅(jiān)守20年的核心經(jīng)驗(yàn)和核心收獲，只要我們順應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，只要努力走在前面，只要我們堅(jiān)持做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜，只要我們堅(jiān)持做開(kāi)放不做封閉，只要我們堅(jiān)持做責(zé)任而不做暴利，保億一定會(huì)走的很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)，謝謝大家！
李津逵：我們應(yīng)該再次對(duì)這種企業(yè)家的精神表達(dá)我們的敬意。今天我們的主題是“十二五”城市化房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)論壇。樊綱教授認(rèn)為“十二五”是中國(guó)城市化一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，他從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來(lái)分析“十二五”城市化這種趨勢(shì)，也同時(shí)揭示在這個(gè)過(guò)程中間房地產(chǎn)的機(jī)遇。樊綱教授是我們大家都非常熱愛(ài)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他的跨度很大，有發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，我們可以在他的演講當(dāng)中感受到一個(gè)學(xué)術(shù)的望遠(yuǎn)鏡、放大鏡同時(shí)并用思維的愉悅，讓我們大家用掌聲來(lái)歡迎樊綱教授為我們演講，我們一起來(lái)分享這種思維的盛宴。
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綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)深圳）院長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)改革研究基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱
樊綱：謝謝李津逵的介紹，非常高興參加第16屆城市化論壇，今天也是保億集團(tuán)20周年慶，我也祝賀保億集團(tuán)有更大的發(fā)展。剛才兩位老總也都講了，包括講了自己對(duì)未來(lái)前景的設(shè)想。我一直鼓吹，并一直相信，中國(guó)還會(huì)有20年到30年的高增長(zhǎng)。這當(dāng)然取決于中國(guó)做得好不好，能不能防泡沫，能不能防危機(jī)。我認(rèn)為，通過(guò)改革，中國(guó)的各行各業(yè)都還有大的發(fā)展前途，保億集團(tuán)不管是作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在主業(yè)是房地產(chǎn)，看著中國(guó)未來(lái)20年城市化的進(jìn)程，我相信你這么往下看，剛才大家都說(shuō)了，城市化只有50%左右，你再往前想，應(yīng)該說(shuō)20年、30年都是一個(gè)大的發(fā)展時(shí)期。
我這邊不想爭(zhēng)論是不是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，只是在任何一個(gè)領(lǐng)域都要防過(guò)熱，這個(gè)跟那個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)并行不悖，這個(gè)不是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，這個(gè)問(wèn)題不應(yīng)該爭(zhēng)論，它永遠(yuǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，還有大的發(fā)展前途，跟現(xiàn)在的防泡沫是兩個(gè)并行不悖的事情。多年來(lái)，房地產(chǎn)在仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，但是大泡沫了。房地產(chǎn)在美國(guó)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，但也搞出大泡沫，變成一個(gè)金融危機(jī)，但是這依然不能完全否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
這里要說(shuō)什么呢，我們?cè)龠^(guò)20年保億集團(tuán)再開(kāi)會(huì)，我那會(huì)兒爭(zhēng)取還活著，再來(lái)參加下一個(gè)20年，你可以想象再有20年我們很多企業(yè)會(huì)是什么狀態(tài)，你一想到這點(diǎn)就會(huì)振奮。再有20年，將會(huì)有巨大的變化，我們這些人我剛才非常欣賞莫總一句話“在路上”，整個(gè)中國(guó)都在路上，都在發(fā)展的路上，我們現(xiàn)在仍然是一個(gè)低水平的發(fā)展的過(guò)程，我們都?jí)粝胫蚋咚降姆较蜻M(jìn)一步發(fā)展，我們還在發(fā)展的路上，路上很艱苦，路上會(huì)有很多艱辛，路上會(huì)有很多的問(wèn)題，很多的矛盾，會(huì)有很多陷阱。大家在討論各種陷阱問(wèn)題，但是我們?cè)诼飞?，我們有輝煌的前景，就像我們很多公司一樣。
我想今天講一個(gè)主題，跟我表上說(shuō)那個(gè)主題也是相關(guān)的，就是中國(guó)的城市化進(jìn)程和土地利用效率，這個(gè)問(wèn)題我想集中講一個(gè)土地利用效率問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題跟城市化相關(guān)，跟房地產(chǎn)相關(guān)，跟我們現(xiàn)在面臨的很多問(wèn)題相關(guān)。
第一個(gè)問(wèn)題還是講一講為什么要城市化，城市化基本的規(guī)律是什么？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上來(lái)講，是為了提高資源利用的效率，特別是土地的利用效率。資源利用效率是什么東西？大家都知道資源是稀缺的，現(xiàn)在一說(shuō)中國(guó)就說(shuō)中國(guó)這個(gè)資源稀缺，那個(gè)資源稀缺。很多人以這個(gè)為理由，說(shuō)中國(guó)人不該搞這個(gè)，不該搞那個(gè)，這個(gè)東西我們沒(méi)有資源我們不能搞，那個(gè)東西我們沒(méi)有資源不能搞。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，資源稀缺是一個(gè)永恒的事情，而且沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家是有所有資源供自己發(fā)展的，而且多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都是資源稀缺國(guó)家，相比之下，我們資源不能說(shuō)是非常稀缺的，就我們這么一個(gè)大國(guó)家而言，你如果說(shuō)資源稀缺，你跟誰(shuí)比？你跟日本比？人家就那么一個(gè)小國(guó)，成天還鬧地震，但是它搞出了全世界最高水平，而且量也非常大的各種資源的制造業(yè)，它能夠搞中國(guó)為什么不能搞？而他為什么能搞呢，因?yàn)橘Y源利用效率高。所有各種資源，鐵、礦、能源、油，利用效率最高的往往都是日本，就是因?yàn)樗緡?guó)稀缺，所以它提高利用效率，這也讓它成為世界最富裕的國(guó)家之一，養(yǎng)了2億多富裕人口。你要說(shuō)你這個(gè)不能搞，那個(gè)不能搞，相當(dāng)于說(shuō)中國(guó)人無(wú)能，我們永遠(yuǎn)干不了這個(gè)事，所以這個(gè)不搞，那個(gè)不搞，中國(guó)現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)，包括重化工業(yè)，包括資源密集型工業(yè)，我們要不搞資源就不是我們的，我們要搞解決我們幾億農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題，我們還要好好努力，努力的提高資源效率，不僅是技術(shù)上，而且是制度上，來(lái)保證利用效率的提高。中國(guó)才能有剛才說(shuō)的20年、30年繼續(xù)高增長(zhǎng)，才能在全世界買(mǎi)資源。像日本那樣，全世界買(mǎi)資源，只要我們最大限度提高資源利用效率，我們不但能搞幾乎所有的產(chǎn)業(yè)，還能把環(huán)境搞好，還能節(jié)能、低碳等。
而且這后面的一切都是經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心問(wèn)題——提高效率，而且提高效率不僅僅是技術(shù)問(wèn)題，還是制度問(wèn)題，包括一個(gè)企業(yè)本身的制度，你能不能節(jié)能減排，你能不能既有激勵(lì)又有懲罰，從一個(gè)企業(yè)來(lái)講是這樣，一個(gè)國(guó)家也是這樣，有沒(méi)有好的制度來(lái)保證我們朝著那個(gè)節(jié)能的方向走。所以，在這個(gè)意義上，資源稀缺是一個(gè)永恒的主題，資源效率實(shí)際上也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的主題，有人把基本的東西忘了，只看到表面的東西。
一般來(lái)說(shuō)，資源可分為兩種，一種叫可購(gòu)買(mǎi)或者是可交易的資源，或者叫可運(yùn)輸資源，鐵礦、金礦、石油從世界各地買(mǎi)過(guò)來(lái)，只不過(guò)花點(diǎn)運(yùn)費(fèi)，只要資源利用效率高，運(yùn)費(fèi)可以保住，競(jìng)爭(zhēng)力高，我能把別人擊跨，能把這個(gè)場(chǎng)面搞好。但確實(shí)有些資源是不可運(yùn)輸?shù)?，中?guó)就有兩種資源不可運(yùn)輸?shù)模医窈笕匀幌∪倍群芨?，哪兩種呢？土地和飲用水（淡水）。今天我們主要講土地問(wèn)題。
跟其他資源不太一樣，土地是不可交易的，也是不可運(yùn)輸?shù)?。從資產(chǎn)來(lái)講，它也是不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)跟土地相關(guān)的都是不動(dòng)產(chǎn)，跟其他資源相關(guān)的基本都是可動(dòng)產(chǎn)。因而我們需要單獨(dú)來(lái)討論土地問(wèn)題。
我們中國(guó)的可耕地是世界人均可耕地的30% 左右，現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，什么叫可居住土地？可居住用地？或者是適應(yīng)和居住用地？這個(gè)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此這個(gè)很難算，可耕地這個(gè)可以算，全世界平均是一公頃左右，我們大概是一畝多地。我們國(guó)家地塊是很大，但看看地理地圖，美國(guó)是一片綠，俄羅斯也是一片綠，當(dāng)然它比較冷，而我們一大片一大片是近乎于紅的特色，高山、沙漠、戈壁、高原。我當(dāng)年下鄉(xiāng)，黑龍江一片土地，后來(lái)轉(zhuǎn)到河北一片大山、空山，不長(zhǎng)草的山，那個(gè)地方并不適合居住，既沒(méi)有耕地又不適合居住，所以那兒窮的叮當(dāng)響，吃不飽飯，土地確實(shí)在中國(guó)是稀缺的，甚至比很多國(guó)家都還稀缺。而由于各種國(guó)際政治原因，我們確實(shí)沒(méi)法依靠國(guó)際市場(chǎng)來(lái)獲得這個(gè)資源。日本多數(shù)的食品都靠進(jìn)口，臺(tái)灣現(xiàn)在需要進(jìn)口的食品是50%，韓國(guó)60%的食品也是需要進(jìn)口。作為一個(gè)人口大國(guó)，我們必須考慮糧食自給自足的問(wèn)題。目前我們的糧食消費(fèi)越來(lái)越高，這樣的背景下中國(guó)的土地就更稀缺了，你沒(méi)法讓我們是30%的人均可耕地，美國(guó)是200%的人均可耕地，澳大利亞也有很大的，但澳大利亞的中部地區(qū)也是戈壁，美國(guó)靠近可耕地富裕的那一頭，而我們是最差的，所以我們土地就更稀缺。正因如此，中央政府有一個(gè)政策要控制土地使用規(guī)模，我個(gè)人覺(jué)得這在一定意義上不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，必須在國(guó)際政治背景下來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題。
當(dāng)然我們要提高土地利用效率，我后面再講具體怎么提高土地利用效率，現(xiàn)在我們?cè)谶@個(gè)背景下討論城市化問(wèn)題，為什么要城市化？城市化在人類(lèi)歷史上是世界大趨勢(shì)，所有發(fā)達(dá)國(guó)家要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化都要實(shí)現(xiàn)城市化，城市化最基本的道理就是因?yàn)樗梢约s使用各種資源，特別是集約使用公共基礎(chǔ)設(shè)施的資源，創(chuàng)造更大的產(chǎn)值，創(chuàng)造更多的就業(yè)從而使人們的生活水平得以提高，這是城市化的基本道理。當(dāng)然它還可以引申出其他很多道理來(lái)。中國(guó)上世紀(jì)80年代搞農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，最多是一些小企業(yè)在農(nóng)村發(fā)展，如果不需要一些交通，如果不需要一些基礎(chǔ)設(shè)施的話，開(kāi)始就能夠發(fā)展，但是后來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題，在廣闊的農(nóng)村當(dāng)中成本太高，單獨(dú)拉一根電話線都很困難，更不用說(shuō)排水，運(yùn)輸、公路，所以后來(lái)失敗了，但我不是完全否認(rèn)它，因?yàn)樗€是起到了最初的原始資本積累，培養(yǎng)出了一批企業(yè)家，培養(yǎng)出最早的一批企業(yè)，但這個(gè)路總是走不通的，所以大家看到了上世紀(jì)90年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)逐步解體，要么破產(chǎn)了，要么遷移到城市去了。向城市遷移，就是城市化的第一個(gè)基本經(jīng)濟(jì)學(xué)理由——集約使用基礎(chǔ)設(shè)施，使基礎(chǔ)設(shè)施資源投入效率提高，從而使更多的企業(yè)得以在比較低廉的基礎(chǔ)設(shè)施成本上得以發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施成本是什么呢，比如說(shuō)稅收，羊毛出在羊身上。
接下去是另外一個(gè)好處，城市化由于人口的集聚產(chǎn)生了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的就業(yè)，提高了人們的生活水平，人口的集聚使家庭生活社會(huì)化，后面就是創(chuàng)造更多的就業(yè)。從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)我們爭(zhēng)論是發(fā)展大城市還是發(fā)展小城市，城市是在沿海好，還是在西部或者中部等等，討論這些問(wèn)題我們先回到為什么要城市化這點(diǎn)上來(lái)。最根本的一點(diǎn)是，哪一種類(lèi)型的城市可以更有效的提高資源利用效率，尤其是利用效率，更有效的利用基礎(chǔ)設(shè)施。從這個(gè)意義上講，大城市更優(yōu)越，因?yàn)榇蟪鞘懈?，從而更?yōu)越，因?yàn)楦行蕪亩鼉?yōu)越。當(dāng)然這兒講的大城市不是說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)很大的城市還要變成更大的城市，不是這個(gè)意思，而是一批中小城市將發(fā)展成大城市。
我相信，我們的中小城市在世界分類(lèi)當(dāng)中已經(jīng)是大城市了，世界上50萬(wàn)以上的人口就是大城市，我們50萬(wàn)人口就是中小城市，中國(guó)未來(lái)的發(fā)展一定是這些更多的中小城市成長(zhǎng)為大城市，成長(zhǎng)為50萬(wàn)、100萬(wàn)以上人口的大城市，因?yàn)橛凶銐虻募s度提高資源的利用效率，提高土地的利用效率。
基礎(chǔ)設(shè)施為什么能提高資源利用效率？因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施節(jié)省了大家的成本，企業(yè)能夠獲得發(fā)展的條件。建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施能降低企業(yè)的商務(wù)成本，降低企業(yè)的綜合資源成本。一個(gè)邊遠(yuǎn)城市，一個(gè)邊遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)如果要搞發(fā)展的話，如果要生產(chǎn)一些東西的話，你算算它的成本是多少，離沿海很遠(yuǎn)，沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施，沒(méi)法搞，為什么沒(méi)法搞，是因?yàn)槌杀咎撸抟粭l路，要走三天三夜才把東西拉到沿海，要付多少成本？倒過(guò)來(lái)想，從這個(gè)角度來(lái)講，為什么大城市能夠發(fā)展呢？這是因?yàn)榇蟪鞘型瑯拥耐度肟梢猿休d更多的企業(yè)，可以承載更多的就業(yè)空間，承載更多的增長(zhǎng)，更有效率。從這個(gè)角度來(lái)想，你就想將來(lái)哪里會(huì)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，哪個(gè)地方能夠吸引出更多的產(chǎn)業(yè)來(lái)，哪個(gè)地方能夠有更多的就業(yè)成長(zhǎng)。
在這兒引申出一個(gè)道理，城市化的基礎(chǔ)是工業(yè)化，城市化的前提是就業(yè)的增長(zhǎng)，是成長(zhǎng)的增長(zhǎng)，一個(gè)地方如果不能提供就業(yè)誰(shuí)去啊，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，沒(méi)有稅收，政府的基礎(chǔ)設(shè)施怎么建，城市怎么建？想在哪兒搞項(xiàng)目、搞發(fā)展，就要想這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)會(huì)往哪里走，將來(lái)的產(chǎn)業(yè)會(huì)往哪里走，為什么在那里發(fā)展，它的成本如何等等。從發(fā)展的角度來(lái)講，城市要發(fā)展，什么樣的城市要發(fā)展，等等一系列的問(wèn)題都在后面。所以我后面要講區(qū)域布局跟這些問(wèn)題基本都相聯(lián)系，也跟資源利用效率相聯(lián)系，包括土地資源利用效率。
把這兩方面的問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，我第三點(diǎn)就講怎么提高土地利用效率，后面就比較簡(jiǎn)單了，道理自然就引申出來(lái)了。
一、我主張發(fā)展大城市。集約度要高，足夠的高。再說(shuō)一遍我不是說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)是特大城市還是要發(fā)展大城市，而是中小城市。全世界的研究成果都表明，大城市的資源利用效率更高，甚至從環(huán)境、從垃圾的處理，從衛(wèi)生、教育、健康等等各方面的角度來(lái)看，大城市比小城市規(guī)模效率高，因?yàn)樗s程度更高。就說(shuō)垃圾處理吧，農(nóng)村因?yàn)槔欧诺纳伲粗欢?，但是人均垃圾排放，人均處理的程度很低很低，城市是多，但是人多，人均的效率就比較高，處理起來(lái)比較便宜，農(nóng)村要去處理垃圾貴死了。更重要的是我們的主題，大城市，如果我們大城市發(fā)展的好，土地利用效率就高。所以我們應(yīng)該發(fā)展更多的大城市來(lái)解決土地問(wèn)題 。
當(dāng)然了，剛才前面很多專(zhuān)家也講了，現(xiàn)在一些城市群、城市帶，通過(guò)一些便捷的交通能夠聯(lián)系起來(lái)，大家相得益彰，這種大城市群也是將來(lái)一個(gè)發(fā)展的方向，但是最基本的問(wèn)題就是資源利用的問(wèn)題。
第二、盡可能提高土地的容積率。盡管我國(guó)土地資源稀缺，但現(xiàn)在我們到各處去看，包括沿海地區(qū)，包括浙江的一些地區(qū)，低容積率依然普遍存在。比如蘇州工業(yè)園區(qū)。我曾經(jīng)對(duì)他們說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)很多城市都在效仿你們搞花園園區(qū)，但中國(guó)有多少土地經(jīng)得起這樣折騰呢？對(duì)此，他們有異議，一些專(zhuān)家還說(shuō)不是我們鬧的，是你們學(xué)錯(cuò)了。
令人遺憾的是，目前我國(guó)還在控制容積率，多數(shù)的地方還是壓這個(gè)容積率，容積率提了好幾年了。我說(shuō)你們反過(guò)來(lái)用，必須達(dá)到某種容積率才能夠建設(shè)，而且越高越好，我一會(huì)兒還有一些具體的想法。
現(xiàn)先把前面大問(wèn)題先說(shuō)一說(shuō)，土地的問(wèn)題又跟房地產(chǎn)市場(chǎng)又聯(lián)系起來(lái)了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策錯(cuò)位或者不足是有關(guān)系的，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)一調(diào)控都知道要去壓需求，對(duì)不對(duì)呢？應(yīng)該也對(duì)，但是就沒(méi)多想怎么提高供給，價(jià)格是最基本的，大家畫(huà)一個(gè)圈，一個(gè)供給曲線，一個(gè)是需求曲線，需求曲線是往里移了，什么東西價(jià)格高了，增加供給就不高了，回過(guò)頭來(lái)要想怎么增加供給的問(wèn)題，我們?cè)谶@個(gè)問(wèn)題上要做文章，唯一現(xiàn)在要增加的保障房跟正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)是隔離的，不是一個(gè)市場(chǎng)，保障房只是對(duì)最貧窮的居民提供解決住房的問(wèn)題，大量的主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要考慮需求管理，而且要考慮怎么增加供給。沒(méi)有別的辦法，大家都知道土地有限，在有限的土地上提高土地利用效率，生產(chǎn)出更多的房子，就增加供給了。所以我說(shuō)現(xiàn)在要在這個(gè)問(wèn)題上多做文章，其中一個(gè)指標(biāo)就是容積率指標(biāo)。容積率指標(biāo)我個(gè)人還有點(diǎn)爭(zhēng)議，我母親是建筑師，小時(shí)候幾歲的時(shí)候跟著我母親冬至那一天去量小區(qū)的樓房，冬至那一天這個(gè)樓的影子要到那個(gè)樓的后面一樓的窗戶底下不能影響他光照，到今天了還在實(shí)行這種政策的話，至少過(guò)時(shí)了吧？
現(xiàn)在很多房子第一是高樓，第二個(gè)朝向也不一樣了，而且現(xiàn)在多少人白天在家里住？白天在家里有太陽(yáng)的時(shí)候去照照太陽(yáng)去，而且你少那么幾天大大提高了容積率的問(wèn)題，你比比香港，比比世界上的一些大城市，香港的容積率，香港的土地的承載率創(chuàng)造的產(chǎn)值是我們的6倍，養(yǎng)活和就業(yè)的人是我們的2倍左右，東京大概是我們的10倍，所以我們城市承載力為什么低，是因?yàn)槊芏忍汀Ｋ晕覀儸F(xiàn)在應(yīng)該好好地把容積率這個(gè)問(wèn)題反過(guò)來(lái)用，讓它作為提高土地效率的工具。甚至我想，按土地容積率收稅，土地賣(mài)的時(shí)候先征收土地級(jí)差地租，然后按照容積率征稅，越高征的越少，越低征的越高，最低的要蓋高爾夫球場(chǎng)，要讓他吐出血（征稅）來(lái)才行，按照容積率反過(guò)來(lái)征收，提高土地利用效率。
確實(shí)，我不贊成中國(guó)搞很多別墅，低密度建筑，中國(guó)人那么多，地那么少，要想房地產(chǎn)市場(chǎng)不出泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格還穩(wěn)定，按照國(guó)際分工我們應(yīng)該蓋高樓，要想住別墅、有錢(qián)的就到加拿大去買(mǎi)，到澳大利亞買(mǎi)去，這個(gè)相當(dāng)于進(jìn)口土地，相當(dāng)于進(jìn)口環(huán)境。
按照國(guó)際的分工，這個(gè)不是企業(yè)的問(wèn)題，是政府的問(wèn)題，有沒(méi)有那個(gè)制度，有沒(méi)有那個(gè)政策，你要反向激勵(lì)，從而使我們的城市不會(huì)出現(xiàn)那么大的泡沫，否則的話，我們土地很稀缺，因?yàn)樗靛X(qián)了，如果效率不夠的話，后面一定有很多人從資源分配的角度來(lái)講就分配不到，所以必須提高土地利用效率。
第三點(diǎn)，特別要重視沿海地區(qū)的土地利用效率。沿海地區(qū)的人口密度大概應(yīng)比內(nèi)陸地區(qū)還要更高一點(diǎn)，原因是什么呢，因?yàn)檠睾５貐^(qū)很多地方本身就有好的耕地，更重要的是，它確實(shí)適合于發(fā)展各種產(chǎn)業(yè)，不是因?yàn)橥恋乇旧恚且驗(yàn)檠睾５耐恋乜恐睾?，而水運(yùn)迄今為止是人類(lèi)最便宜的運(yùn)輸工具。誰(shuí)接近了海邊，誰(shuí)接近了水運(yùn)，那兒的產(chǎn)業(yè)就能更多的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)，創(chuàng)造更多的人口。在那些地區(qū)里面當(dāng)然土地要貴起來(lái)，但內(nèi)陸地區(qū)要發(fā)展運(yùn)輸成本太高，這個(gè)道理很清楚，內(nèi)陸地區(qū)東西是便宜，但是運(yùn)輸是個(gè)問(wèn)題，創(chuàng)造就業(yè)是個(gè)問(wèn)題。
第四點(diǎn)，發(fā)展國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)提高一些中部地區(qū)的土地利用水平。這是什么意思呢，提高土地利用率使這個(gè)地區(qū)能夠獲得更大的發(fā)展，進(jìn)而形成一些城市群，帶動(dòng)一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)道理剛才跟沿海、內(nèi)陸地區(qū)聯(lián)系起來(lái)講過(guò)，發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化完成之后，基本的規(guī)律是80%的人口會(huì)集中到沿海，離海岸線不到100英里的區(qū)域，主要的例子就是美國(guó)，美國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、工業(yè)化以后，人口基本分散在幾個(gè)海岸線，包括芝加哥地區(qū)。原因是什么呢，原因就是因?yàn)檠睾５貐^(qū)運(yùn)輸成本便宜，工業(yè)得以發(fā)展，就業(yè)創(chuàng)造比較多，城市發(fā)展比較多，城市密集程度比較高，人口的密集程度比較高，其他國(guó)家基本也是這個(gè)規(guī)律，我們也在遵循這個(gè)規(guī)律，內(nèi)陸人口在向東海沿海轉(zhuǎn)移。
但是，我們跟其他國(guó)家相比，又有一個(gè)劣勢(shì)，什么劣勢(shì)呢？我們的沿海特別短，我們是所有各大陸國(guó)家當(dāng)中沿海最短的一個(gè)國(guó)家，只有東海沿海一小段，你想想美國(guó)，想想俄羅斯、澳大利亞、加拿大，都是三面環(huán)海，印度是三面沿海，巴西是一個(gè)半月餅型，縱深不深，沿海很長(zhǎng)，就我們很短，而我們又是世界上人口最多的國(guó)家，13億人口都集中在沿海，沿海就沒(méi)法活了，內(nèi)陸地區(qū)又太窮了。因此我們確實(shí)應(yīng)該發(fā)展一些內(nèi)陸地區(qū)，特別是中部地區(qū)，而中部地區(qū)的劣勢(shì)在哪里呢，怎么搞城市，城市怎么發(fā)展？第一有人，第二有錢(qián)。有錢(qián)去建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，從這個(gè)角度來(lái)講劣勢(shì)在交通成本比較高。比起沿海，我們西部地區(qū)還要拉著資源到沿海，再裝上集裝箱，再用卡車(chē)、列車(chē)運(yùn)個(gè)三四天，到那里成本顯然比較高。怎么辦呢？怎么改變這種劣勢(shì)呢？就要搞一些公共基礎(chǔ)設(shè)施，但這些公共基礎(chǔ)設(shè)施得是以中央政府為主導(dǎo)，還可以讓沿海地區(qū)多出點(diǎn)錢(qián)投到中部和內(nèi)陸地區(qū)去，因?yàn)檫@些地區(qū)本身處于劣勢(shì)，為了社會(huì)平等，為了使區(qū)域之間的平等化水平更高一點(diǎn)，減少一些區(qū)域的差距，將著力點(diǎn)用在交通基礎(chǔ)設(shè)施上，來(lái)降低這些內(nèi)陸地區(qū)的企業(yè)的交通運(yùn)輸成本。這就是我們現(xiàn)在搞高鐵、搞地鐵、搞高速公路的意義所在。
現(xiàn)在老有人問(wèn)或者在批，說(shuō)借的錢(qián)怎么還？這個(gè)事你反過(guò)來(lái)想，你想想其他國(guó)家怎么搞的這些基礎(chǔ)設(shè)施。歐洲高速公路基本沒(méi)有收費(fèi)的，除了法國(guó)有幾個(gè)收費(fèi)的外，美國(guó)很多高速公路也是不收費(fèi)的，就是中央政府投進(jìn)去來(lái)緩解地區(qū)之間的差異。所以這些錢(qián)原則上很多應(yīng)該是財(cái)政給錢(qián)，就是為了平衡各地區(qū)差距花的錢(qián)。有些發(fā)達(dá)國(guó)家早年很多鐵路是政府修的，修完之后交給運(yùn)營(yíng)部門(mén)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用成本自己要回收的，但是基礎(chǔ)設(shè)施是財(cái)政投入的，所以我們要從消除地區(qū)差距、減少地區(qū)差距這個(gè)角度來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題，基礎(chǔ)設(shè)施是按照公共品的辦法來(lái)管理，這樣就把內(nèi)陸地方的土地利用效率提高起來(lái)。當(dāng)然，內(nèi)陸地區(qū)的土地一樣需要提高密度。
這里面對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，我覺(jué)得基本的規(guī)律都一樣，哪兒有人，哪兒有產(chǎn)業(yè)，哪兒有就業(yè)，哪兒有城市，哪些有需求，就有住房的發(fā)展，特別是人的收入的增長(zhǎng)這些都是逐步展開(kāi)的。
第五點(diǎn)，講點(diǎn)相關(guān)的，比如說(shuō)環(huán)境、能源，比如說(shuō)現(xiàn)在討論的問(wèn)題跟土地的集約利用是相沖突的，人口密集會(huì)有問(wèn)題，誰(shuí)都想活著。我們老說(shuō)，甚至到國(guó)外去，看著那些人確實(shí)與世無(wú)爭(zhēng)，在那么一些漂亮的小城市里面活著。人擠在一塊確實(shí)產(chǎn)生問(wèn)題。但是擁擠出問(wèn)題只是說(shuō)明我們的資源效率還不夠高，我們對(duì)資源的管理，對(duì)城市的管理水平還比較低，而不說(shuō)明它一定會(huì)產(chǎn)生很多的壓抑，實(shí)際上人口密集的城市太多了，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家。其實(shí)歐洲的發(fā)達(dá)國(guó)家人口密集程度很高，巴黎、倫敦密集程度都很高，我們的上海密度更高，但是大家到上海確實(shí)沒(méi)感覺(jué)到堵車(chē)，上海的管理效率更高，上海動(dòng)了腦筋怎么管理這個(gè)城市。但它確實(shí)還有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沒(méi)到位，比如說(shuō)公共交通，甚至一些公共設(shè)施?，F(xiàn)在上海修地鐵了，還要修一些橋，跨樓之間的通道，為了便于人們之間的通行。私人轎車(chē)可以發(fā)展，但有了公共交通，私人轎車(chē)應(yīng)收費(fèi)，一切都要有經(jīng)濟(jì)的手段，包括土地問(wèn)題，我們可以廢除很多的行政手段，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段一定可以想出辦法，北京的例子可以說(shuō)明這一點(diǎn)。北京修了十幾條地鐵，基本可以通達(dá)了，然后大幅提高停車(chē)費(fèi)，人都是有理性的，你只要采取這些措施，車(chē)馬上減少，最近這一招還是不夠，還應(yīng)該大大提高出車(chē)的成本，然后征的稅去建公共交通。剛剛說(shuō)的土地都是高征稅，去補(bǔ)貼低端的保障房之類(lèi)的問(wèn)題，社會(huì)還不能平衡嗎？所以從基礎(chǔ)設(shè)施的角度看，它能解決這個(gè)擁擠。我們是擁擠，不然就不會(huì)有只準(zhǔn)生一個(gè)孩子的政策，這是我們的現(xiàn)實(shí)，我們就面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)我們?cè)趺垂芾砗茫悴荒苡梅稚⒕幼?lái)解決這個(gè)問(wèn)題，也解決不了，如果說(shuō)分散居住，產(chǎn)業(yè)就受到損失，搞集約產(chǎn)業(yè)就沒(méi)法大發(fā)展，就業(yè)就沒(méi)法大發(fā)展，我們?nèi)丝诩械揭黄鹪趺崔k？我們搞管理，后城市化時(shí)代，大家富有了以后，再富的人我不跟你擠了，我到外面去，完全不能否定不擠比擠好，但是擠怎么讓它順暢走完這段路，環(huán)境道理也是一樣。密度更高應(yīng)該更環(huán)保，它只是集中在那一塊了，沒(méi)有分散到廣大地區(qū)，集中到一塊，其實(shí)更環(huán)保。
現(xiàn)在之所以很多城市的節(jié)能環(huán)保做得不好，是因?yàn)槲覀兊某鞘屑s程度還不高，土地利用程度還不高，管理還不好。因此這些問(wèn)題都是在集約利用土地，發(fā)展更加人口密集的大城市的過(guò)程中，我們?cè)谶@個(gè)集約化過(guò)程當(dāng)中要效率，要環(huán)境，要節(jié)能，全世界的大趨勢(shì)是這樣的，但是不是說(shuō)全世界的密集程度都像我們這么高，中國(guó)是人口密度最大的國(guó)家，同時(shí)我們要記住我們是人均耕地最少的國(guó)家，我們?cè)趺刺岣咄恋乩眯?，只有提高土地利用效率我們才能順利的完成城市化進(jìn)程，中國(guó)才有更好的明天，各種市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)也才能夠更大的發(fā)展。個(gè)人觀點(diǎn)，供大家參考，謝謝。
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李津逵：
接下來(lái)我們最后一個(gè)環(huán)節(jié)大家一定準(zhǔn)備了很多非常好的問(wèn)題來(lái)跟今天的嘉賓互動(dòng)，有請(qǐng)如下專(zhuān)家走上前臺(tái)，
朋友們，現(xiàn)在時(shí)間非常寶貴，在未來(lái)的20分鐘之內(nèi)，請(qǐng)大家準(zhǔn)備好問(wèn)題，舉手示意，然后我們把話筒交給大家，和臺(tái)上的這幾位嘉賓大家一起來(lái)切磋。
各位，經(jīng)過(guò)這樣一輪思想的交鋒，大家一定對(duì)今天的的討論有了更深入的一些見(jiàn)解，我想是不是每位專(zhuān)家用一段話來(lái)對(duì)剛才的整個(gè)的演講做一個(gè)回應(yīng)，然后我們讓大家給你們提問(wèn)，從哪位開(kāi)始？
李秉仁：我贊同樊綱教授的話，效率永遠(yuǎn)是第一位的。
肖成金：要讓我講的話，我跟樊綱教授的觀點(diǎn)比較一致，高效利用國(guó)土資源。
牛鳳瑞：現(xiàn)在市場(chǎng)最缺的就是房子。
陳國(guó)強(qiáng)：我還是結(jié)合剛才的演講主題，就是提高城市化質(zhì)量和房地產(chǎn)的關(guān)系，實(shí)際上我們無(wú)論是城市化也好，還是房地產(chǎn)行業(yè)，我們都需要追求有質(zhì)量的城市化，有質(zhì)量的房地產(chǎn)，我們不應(yīng)該去追求單純的規(guī)模和速度，應(yīng)該在質(zhì)量方面，綠色發(fā)展、健康發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展上面做文章。
莫?jiǎng)s：我很認(rèn)同樊教授講的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是讓市場(chǎng)去解決市場(chǎng)的問(wèn)題，包括我們一系列調(diào)控等等。
李津逵：說(shuō)實(shí)話我也最近從限購(gòu)令當(dāng)中感受到我們的市場(chǎng)不是一個(gè)徹底的純粹的市場(chǎng)，但是反過(guò)來(lái)講30年前糧食賣(mài)多少錢(qián)一斤，暖水瓶賣(mài)多少錢(qián)一個(gè)都是行政決定的，雖然我們行政主導(dǎo)的不盡如人意，但是還是在不斷的進(jìn)步。
樊綱：反正就是用經(jīng)濟(jì)手段，市場(chǎng)是需要調(diào)節(jié)的，但調(diào)節(jié)最好是經(jīng)濟(jì)手段，符合市場(chǎng)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)學(xué)家就相信一定有辦法，當(dāng)然不要相信一天就好，市場(chǎng)的平衡是逐步的。不采取經(jīng)濟(jì)的手段，永遠(yuǎn)糾結(jié)，現(xiàn)在用經(jīng)濟(jì)的手段需要一段時(shí)間，更舒服一點(diǎn)，質(zhì)量就更高一點(diǎn)，就更和諧。
李津逵：現(xiàn)在開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我是新地產(chǎn)雜志的，我有一個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教在座的各位?，F(xiàn)在有一個(gè)說(shuō)法，就是關(guān)于美國(guó)的量化貨幣寬松政策的事，現(xiàn)在還沒(méi)有推出，我們請(qǐng)各位專(zhuān)家能夠幫我們判斷一下是否能夠推出？如果推出的話，中國(guó)怎么來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題？
樊綱：我簡(jiǎn)單說(shuō)一下，今天的主題是城市化，保億集團(tuán)成立20年，我們抓住機(jī)會(huì)問(wèn)有關(guān)的問(wèn)題。
我談?wù)勛约旱目捶?，我就說(shuō)不應(yīng)該再出一個(gè)新的寬松政策，上一輪寬松政策就說(shuō)明現(xiàn)在美國(guó)不是沒(méi)錢(qián)的問(wèn)題，是有錢(qián)大家沒(méi)有信心投資的問(wèn)題，是典型流動(dòng)性陷阱，什么意思呢，流動(dòng)成本不夠低，現(xiàn)在是零利率，不管融資多低，一個(gè)集團(tuán)買(mǎi)了地，預(yù)期將來(lái)是虧損的，仍然不投資，你就沒(méi)這個(gè)信心，所以美國(guó)的投資者們就沒(méi)信心，你再多點(diǎn)貨幣，仍然解決不了信心低迷的問(wèn)題。什么辦法能解決呢，確實(shí)也沒(méi)什么辦法，財(cái)政赤字一大堆數(shù)字，要是把球踢給財(cái)政，創(chuàng)造一些機(jī)會(huì)，可能有真正的投資機(jī)會(huì)，但是這就是凱恩斯當(dāng)年的辦法，但現(xiàn)在財(cái)政已經(jīng)困到這兒了，多年入不敷出，現(xiàn)在已經(jīng)100%的債務(wù)，利率是0，受不了了，經(jīng)過(guò)一段比較低迷的時(shí)期。在這段時(shí)期清理幾十年泡沫破裂產(chǎn)生的問(wèn)題，前一段市場(chǎng)人士過(guò)度樂(lè)觀，現(xiàn)在出現(xiàn)一些回調(diào)，但是總的來(lái)說(shuō)不是二次探底，但是有三四年的低迷時(shí)期，這個(gè)要做好思想準(zhǔn)備，在這個(gè)低迷時(shí)期為了政治原因也不得不出臺(tái)這個(gè)政策、那個(gè)政策，要發(fā)點(diǎn)貨幣也是有可能，但是也解決不了什么問(wèn)題，只是給我們?cè)斐闪烁嗟挠绊憽?/span>
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我是光明日?qǐng)?bào)記者，我想問(wèn)的問(wèn)題跟今天的論壇有關(guān)。就是當(dāng)下有房子和沒(méi)房子的百姓都熱議和關(guān)心的問(wèn)題是房?jī)r(jià)走勢(shì)，這一年來(lái)房?jī)r(jià)交易量萎縮很大，據(jù)說(shuō)房?jī)r(jià)最近降幅也很大，前天大家聽(tīng)了新聞?wù)f，大概今年年底房?jī)r(jià)可能要大降，我想問(wèn)一下房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能降？而且幅度會(huì)不會(huì)大？
陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)問(wèn)題比較敏感，不好回答，我個(gè)人一個(gè)基本判斷，就是房?jī)r(jià)未來(lái)一段可能是半年、一年的走勢(shì)，可能是這樣的，短期求降的心理比較明顯，中長(zhǎng)期五年、十年我覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)大家依然會(huì)看好，當(dāng)然大家更關(guān)心的可能是短期，就是短期有沒(méi)有可能出現(xiàn)波動(dòng)，甚至是比較明顯的松動(dòng)。在這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上也要結(jié)合特定的區(qū)域、特定的城市來(lái)看。另外一個(gè)剛才你提到今年市場(chǎng)成交量下滑的問(wèn)題，實(shí)際上這個(gè)下滑主要表現(xiàn)在持續(xù)出臺(tái)限購(gòu)的這些城市，特別是東部沿海這些重點(diǎn)城市，北上廣深，北京今年一手房、二手房的確是出現(xiàn)了比較深度的下滑，但是全國(guó)仍然是前7個(gè)月13%點(diǎn)幾同步增長(zhǎng)，調(diào)控對(duì)不同城市、不同區(qū)域不一樣，房?jī)r(jià)的走勢(shì)需要針對(duì)特定的城市、特定的區(qū)域，像北京的房山、通州，特別是通州前期出現(xiàn)了過(guò)于快速的上漲，房?jī)r(jià)的泡沫比較明顯，接下來(lái)會(huì)面臨一個(gè)擠泡沫的問(wèn)題，這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)會(huì)面臨調(diào)價(jià)，調(diào)多少合適，不是說(shuō)你調(diào)不調(diào)，調(diào)多少才合適，才有可能激活成交量的問(wèn)題，還需要結(jié)合特定的城市、特定的區(qū)域來(lái)觀察，不能一概而論。
牛鳳瑞：房?jī)r(jià)下降這是我們很多人都一直的期盼，這種期盼一直是熱議不絕，一直是量跌價(jià)滯這么一個(gè)基本的態(tài)勢(shì)，什么時(shí)候下降我不敢說(shuō)，因?yàn)榻灰琢康南陆狄馕吨績(jī)r(jià)要下降，這是肯定的。但是中國(guó)的房地產(chǎn)政策是要把房?jī)r(jià)弄下來(lái)還是要控制某些地區(qū)的房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲？這是兩個(gè)概念，請(qǐng)各位注意，不是一個(gè)概念，現(xiàn)在那位女士講，我們房?jī)r(jià)能不能下來(lái)？首先要問(wèn)什么時(shí)候下來(lái)？我不敢說(shuō)。第二個(gè)下降到什么幅度？10%還是20%，還是像某些人期望的30%-50%，我說(shuō)即使有下降，幅度也不會(huì)太大。接下來(lái)的問(wèn)題是這種下降會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)樵谥袊?guó)目前市場(chǎng)面臨并不是一個(gè)絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題，而是一個(gè)持幣待購(gòu)的問(wèn)題，當(dāng)房?jī)r(jià)下行到某些人的心理價(jià)位的時(shí)候他會(huì)出手，所謂抄底。交易量的這種上升必然會(huì)造成房?jī)r(jià)上升的推力，所以我說(shuō)即使中國(guó)房?jī)r(jià)有下降，幅度也不會(huì)太大。第二它下降的具體時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。
李津逵：到底這個(gè)政策取向是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)還是遏制過(guò)快增長(zhǎng)？我們請(qǐng)李主任來(lái)權(quán)威發(fā)言。
李秉仁：我現(xiàn)在主要研究住宅裝修，節(jié)能問(wèn)題，剛才大家問(wèn)的這些問(wèn)題，我的印象是我們的調(diào)控目標(biāo)一直是防止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
肖成金：前幾年我倒是對(duì)房地產(chǎn)特征做了一下比較，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)大概有百分之七八十是買(mǎi)來(lái)居住的，房?jī)r(jià)漲也好，跌也好，他不大可能賣(mài)。第二部分是投資的，因?yàn)橛绣X(qián)了，什么比較保值呢，什么比較保險(xiǎn)呢，買(mǎi)房子。第三部分是很小一部分是炒房團(tuán)，比如說(shuō)溫州炒房團(tuán)，買(mǎi)了房子漲價(jià)就賣(mài)掉，賺了一些錢(qián)到別的地方再去買(mǎi)。
樊綱：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，我們的稀缺程度比較高，一定是我們的價(jià)格高，而且包括人民幣升值什么的，在國(guó)際環(huán)境發(fā)生變化。但是也不否定我們前一階段的房?jī)r(jià)確實(shí)有過(guò)熱的成分，特別是一些大城市，我不知道房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，我只會(huì)說(shuō)如果政策是有效的話，過(guò)去哪個(gè)地方發(fā)生了過(guò)熱的情況，哪個(gè)地方價(jià)格會(huì)降，過(guò)熱的程度比較高的地方會(huì)降的比較多一點(diǎn)，過(guò)熱的比較少的地方會(huì)跌的比較低一點(diǎn)，有些地方比如說(shuō)一些二三線、三四線城市沒(méi)有一些泡沫，可能也不需要跌多少，這些基本原理請(qǐng)你基本運(yùn)用去分析各個(gè)地方、各個(gè)城市的問(wèn)題。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)的記者。請(qǐng)問(wèn)樊教授，這是一個(gè)比較抽象的問(wèn)題，未來(lái)20年城市化率從40%多提升到60%多的時(shí)候，是否是一個(gè)勻速上升的過(guò)程？什么時(shí)候城市化率會(huì)加快，什么時(shí)候會(huì)減緩？這些行政措施是否會(huì)促使城市化率加快？40%到60%這個(gè)城市化過(guò)程當(dāng)中是否比會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大漲？從現(xiàn)在看未來(lái)的角度，房?jī)r(jià)收入比會(huì)拉大還是縮小？
樊綱：我想從你最后那句話說(shuō)起，為什么房地產(chǎn)要調(diào)控，房地產(chǎn)要防止泡沫，房地產(chǎn)確實(shí)不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，確實(shí)是社會(huì)問(wèn)題，甚至是政治問(wèn)題。所以當(dāng)大家抱怨房地產(chǎn)，媒體天天談房地產(chǎn)，飯桌上人人都在談房地產(chǎn)，其中一個(gè)重要的原因就是收入和房?jī)r(jià)比出現(xiàn)問(wèn)題，大家買(mǎi)不起房子，所以從這個(gè)角度來(lái)講，從房地產(chǎn)商角度來(lái)講，你不僅要關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)，還要關(guān)心到這些社會(huì)問(wèn)題，政府一定會(huì)考慮，當(dāng)全民談房?jī)r(jià)的時(shí)候，當(dāng)人代會(huì)50% 以上提案是關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的時(shí)候，政府一定得管，它甚至?xí)磻?yīng)過(guò)度，甚至?xí)扇∫恍┎粨袷侄蔚姆椒ǎ乙欢ㄒ紤]到它為什么以這么大決心來(lái)做這個(gè)事，而且其他國(guó)家都是一樣的，都把房子這個(gè)事當(dāng)成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題來(lái)看待，美國(guó)的次貸問(wèn)題跟社會(huì)危機(jī)都是密切相關(guān)的。
未來(lái)幾十年究竟勻速還是加速？我相信最近一二十年會(huì)是一個(gè)比較勻速的發(fā)展，這個(gè)東西不是取決于房地產(chǎn)，因?yàn)閯偛徘懊鎸?zhuān)家都講了，城市化是農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程，取決于有關(guān)農(nóng)民的各種政策，農(nóng)民工的各種政策，農(nóng)民市民化的各種政策，取決于土地制度等等一系列的社會(huì)政策。城市化是一套系統(tǒng)的社會(huì)工程，它不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一系列的社會(huì)公共政策的問(wèn)題，非常的復(fù)雜。人類(lèi)歷史上城市化進(jìn)程中包含很多痛苦，我們還好，前面說(shuō)的春運(yùn)，春運(yùn)還說(shuō)明我們進(jìn)城的人不是失地農(nóng)民，無(wú)家可歸的貧民窟的居住者，世界各國(guó)城市化進(jìn)程中都伴隨著貧民窟的出現(xiàn)，從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，我們還是好的，還是有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是現(xiàn)在我們也顯現(xiàn)出一些問(wèn)題，怎么在這個(gè)進(jìn)程當(dāng)中避免一些大的危機(jī)的出現(xiàn)，比較穩(wěn)定的政策，循序漸進(jìn)，不要著急，不要一個(gè)晚上就解決問(wèn)題，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，我們心態(tài)更平和一點(diǎn)，更和諧一點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：各位專(zhuān)家、各位嘉賓，你們好，有一個(gè)相對(duì)比較具體的問(wèn)題想問(wèn)一下莫總，通過(guò)這次論壇了解到保億地產(chǎn)在整體的戰(zhàn)略進(jìn)程當(dāng)中，以三四線城市為進(jìn)軍與戰(zhàn)略擴(kuò)張的目標(biāo)，今年3月份保億進(jìn)入大連，眾所周知大連是一個(gè)在二線城市當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快、也是比較引人注目的一個(gè)熱點(diǎn)城市，保億進(jìn)入大連是基于一個(gè)怎樣的戰(zhàn)略考慮？第二個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)保億地產(chǎn)發(fā)展的比較快，很顯然它有著自己獨(dú)到的品牌內(nèi)涵的力量在里面，我想問(wèn)一下莫總保億產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)特色、核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？對(duì)大連這個(gè)產(chǎn)品是怎樣定位的？對(duì)未來(lái)這個(gè)產(chǎn)品有怎樣的預(yù)期？謝謝。
莫劍榮：大連是我們公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略的需要，也是我們環(huán)渤?；氐男枰?。我們想在大連有一個(gè)基地，特別是大連往北擴(kuò)張之后，大連新區(qū)的成立，大連是一個(gè)副省會(huì)城市，我想它有一個(gè)能集聚東三省的能力，這是別的城市無(wú)法可比的。作為集團(tuán)來(lái)講，有在環(huán)渤海建立基地的需要，我們當(dāng)然有從這個(gè)角度去考慮。
第二個(gè)問(wèn)題這次的項(xiàng)目可以說(shuō)在于它的土地優(yōu)勢(shì)，包括旅游度假區(qū)，非常寶貴的土地，我們的容積率只有0.86，這樣的土地資源我們以后很難取得到。既然在旅游度假區(qū)里打造，我們產(chǎn)品的定位主要是面對(duì)大連市、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，包括東三省，既然是低密度去打造的話，對(duì)保億來(lái)說(shuō)，我們的定位是比較高的，我們現(xiàn)在內(nèi)部是叫麗景系列的，外立面全部是石材干掛，包括排屋，包括別墅，包括普通公寓，主要面對(duì)的是東三省和大連的客群。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：房地產(chǎn)是一個(gè)從政府、中央到地方到民眾都特別關(guān)心的問(wèn)題，城市化同樣是一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，但是今天我問(wèn)一個(gè)問(wèn)題看各位專(zhuān)家怎么來(lái)回答，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)綁架城市化？
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)教一下莫總，西安現(xiàn)在是大西安的發(fā)展格局，還有一個(gè)省政府推進(jìn)的西咸新區(qū)，我們很關(guān)心西安在保億集團(tuán)八個(gè)城市和未來(lái)16個(gè)城市當(dāng)中總體的布局、戰(zhàn)略縱深方面會(huì)有怎樣的考慮？謝謝。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛聽(tīng)了樊綱教授的主題演講，他提出中國(guó)應(yīng)該多建一些高密度的房子，請(qǐng)問(wèn)一下莫總裁，未來(lái)20年保億在西安的項(xiàng)目都比較高端，你會(huì)傾向做這種高密度的房子嗎？
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我們知道杭州在理論上應(yīng)該是一個(gè)二線城市，但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)一直是以一線城市房?jī)r(jià)的價(jià)位，并且甚至是超過(guò)的，所以我想問(wèn)問(wèn)在場(chǎng)的專(zhuān)家，你們心目當(dāng)中目前杭州是屬于一線城市還是二線城市？
李津逵：謝謝各位的提問(wèn)，我們從莫總開(kāi)始。
莫?jiǎng)s：保億從2003年進(jìn)入西安以來(lái)，在西安做了兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目容積率是3.3，我們做到1.86，自己主動(dòng)降下來(lái)，第二個(gè)容積率是按照政府的2.8，這兩個(gè)容積率相對(duì)西安來(lái)講是偏低的，但是我們用超大的間距去做，體現(xiàn)了舒適度。當(dāng)然，取得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)之后，隨著我們對(duì)西安城市的了解，包括我們下一步在西安要取得的項(xiàng)目，據(jù)我現(xiàn)在知道的容積率都比以前的容積率都要高，但你們可以放心，高容積率也可以作出高檔的產(chǎn)品，并不是高容積率一定做的東西就很差，它的做法不同，也就意味著我們通過(guò)這些環(huán)保、能源，用一些高附加值去做。
在我們的第二個(gè) “十二五”規(guī)劃當(dāng)中對(duì)西安提出了明確的要求，我們希望未來(lái)，在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)排名中我們能進(jìn)入前五名到前十名之間，這是我們集團(tuán)都西安公司提出的要求。
牛鳳瑞：中國(guó)喜歡用“綁架”這個(gè)詞，比如說(shuō)房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)，剛才記者說(shuō)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)綁架城市化，這是個(gè)根本不可能的問(wèn)題，因?yàn)樗豢赡芙壖艹鞘谢?，反過(guò)來(lái)城市化也不會(huì)綁架房地產(chǎn)，本來(lái)這兩個(gè)關(guān)系是相輔相成的關(guān)系，用“綁架”這個(gè)詞把大家往錯(cuò)誤的方向去判斷，這個(gè)就非常麻煩。
這個(gè)問(wèn)題我談?wù)勅莘e率的問(wèn)題，中國(guó)的城市規(guī)劃一般是人均占地一百平米，具體到一個(gè)小區(qū)的時(shí)候，容積率有2，有3，就看你在多大的小區(qū)里來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，所以我們看容積率要具體問(wèn)題具體分析，這是我想說(shuō)的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，中國(guó)的城市化過(guò)程中我們整體上要走土地集約型、緊湊型的城市布局，這沒(méi)什么疑問(wèn)，但是我要說(shuō)的是我們的緊湊型的布局，城市房產(chǎn)的建筑密度以及我們的容積率絕不是越高越好，為什么？因?yàn)槟愕娜莘e率越高的話，你的空間資源越稀缺，在這個(gè)時(shí)候你過(guò)高的增加建筑物高度的時(shí)候，必然要增加你未來(lái)運(yùn)行過(guò)程中能源和資源的消耗，這里面有一個(gè)合理度的把控，而不是誰(shuí)是誰(shuí)非的問(wèn)題。
肖成金：確實(shí)有一個(gè)擔(dān)憂，現(xiàn)在城市化的門(mén)檻過(guò)高，包括我們城市低密度、城市的公共服務(wù)，農(nóng)民進(jìn)了城，沒(méi)有給他提供公共服務(wù)，或者是報(bào)酬不合理，使他不能全家居住到城市。如果工業(yè)化過(guò)程完成了，崗位減少了，農(nóng)民進(jìn)城沒(méi)有就業(yè)崗位，我們知道提高農(nóng)村的公共服務(wù)，提高農(nóng)村的服務(wù)質(zhì)量是樊教授一直講到的問(wèn)題，如果這個(gè)時(shí)期沒(méi)有加快城市化進(jìn)程，很可能我們就達(dá)不到我們的目標(biāo)，這樣我們就跌入到中等收入國(guó)家的陷阱?，F(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)城外有很多農(nóng)民想進(jìn)來(lái)，再過(guò)若干年，才發(fā)現(xiàn)農(nóng)民都回家去了，進(jìn)不來(lái)了。第二個(gè)房地產(chǎn)和城市化的問(wèn)題，實(shí)際上房地產(chǎn)為城市化提供條件的，進(jìn)城了有房住，但是房地產(chǎn)也不能綁架城市化，因?yàn)檗r(nóng)民來(lái)住房是住得起房，并不是說(shuō)一定要買(mǎi)得起房，我拿出租金就夠了，不一定非要買(mǎi)一套房子。第二個(gè)我也看到很多農(nóng)民工進(jìn)城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者是150平米，住30平米的房子彈性非常大，還有我看到了包括浙江的老板在北京當(dāng)時(shí)的“浙江村”，三口人住了30平米，他說(shuō)我在浙江農(nóng)村有幾層樓。我覺(jué)得城市化只要能夠進(jìn)來(lái)，能活下去，這對(duì)中國(guó)來(lái)講畢竟是社會(huì)進(jìn)步。
陳國(guó)強(qiáng)：城鎮(zhèn)住房制度改革啟動(dòng)之時(shí)，剛好和城市化進(jìn)入一個(gè)加速階段，時(shí)間上是重合的，實(shí)際上是巧合的，這個(gè)實(shí)際上我們的理解是房地產(chǎn)機(jī)緣巧合搭上城市化的快車(chē)，我覺(jué)得房地產(chǎn)應(yīng)該把握城市化加速發(fā)展歷史性的機(jī)遇，給自己定好位，而不是有綁架城市化，或者是綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)這樣一種理解，這個(gè)是走偏了。我想城市化內(nèi)涵當(dāng)然比房地產(chǎn)要豐富得多，我覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于我們開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該明確自己的本分，明確自己的定位，要充分的去把握城市化快速發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇，為城市提供優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品，我覺(jué)得這個(gè)是它應(yīng)該在城市化當(dāng)中所扮演的一個(gè)角色。
樊綱：我講一個(gè)觀點(diǎn)，就是說(shuō)城市化不等于快速的拆除那些老房子、舊房子，而且城市化對(duì)一個(gè)城市的房地產(chǎn)的發(fā)展恰恰是要求它在一定時(shí)間里面還有意識(shí)的保持一部分舊房子，干嗎呢？給新進(jìn)城的窮人住。
城市化是農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程，而剛進(jìn)城的農(nóng)民是低收入階層，但他們需房子住，什么房子最便宜他們就哪類(lèi)房子，而且現(xiàn)在老房子也可以通上網(wǎng)絡(luò)，這些成本都比較低。如果要為新進(jìn)城的農(nóng)民重新蓋房子，成本將非常高。怎么利用好這些老房子、舊房子？
最近又去了阿姆斯特丹，這些城市都是密密麻麻，當(dāng)年的城市都是這么發(fā)展過(guò)來(lái)的。我們卻要把一些老房子變成酒吧，甚至直接拆掉。如北京當(dāng)年的浙江村，在某種程度上來(lái)說(shuō)，這就仇視窮人，仇視這些新進(jìn)城的農(nóng)民、低收入階層，這些是需要檢討的。
房地產(chǎn)是一個(gè)多層次的結(jié)構(gòu)，不光是新房，不光是高檔別墅，包括二手房，包括好的二手房，包括住宅以外其他存在的，比如說(shuō)工業(yè)，比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)等等都是房地產(chǎn)。
