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2024年11月27日
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在以投機炒作為主導的房地產市場上，預期不變，房價要想向下調整是不可能的。破解房地產市場僵局，就得對投資性或投機性存量住房開刀，或加大其持有成本，或是減少其投機收益。重點應是在全國住房普查的基礎上全面開征物業稅。同時，對住房投機炒作，在信貸政策上進一步收緊。
經過一年多來被稱作史上最嚴厲的調控，住房的價格仍然處于上漲的態勢。只不過，一些地方房價上漲幅度小了一些。事實上，這是中國經濟及房地產發展不平衡表現出來的一種假象。中國是一個巨型的經濟體，地方之間的經濟發展水平存在著嚴重的不平衡。發達的地區，比如在東南沿海地區，其經濟發展水平已達到中等發展國家水平，但在中西部一些地方，其經濟發展水平與發達地區相比至少落后30年。房地產的情形也是如此。因此，如果要讓全國房地產市場都達到一線城市的水平，同樣需要幾十年的時間。正因為這種房地產市場發展嚴重不平衡，在相當程度上把當前國內房地產市場僵局給掩飾了。即，看上去全國的房價仍然在上漲，住房銷售還在增長，房地產開發增長更是創歷史最好水平，其實住房市場的僵局正由一線城市向二三線城市蔓延。
當前國內住房市場僵局態勢主要表現為，經過一年多的房地產宏觀調控，一二線城市住房銷售在去年下降的基礎上進一步全面下降。比如8月第一周，北京住房銷售同比下降近50%，但住房價格卻沒有隨之向下調整，而是僵持在一個高水平上。這與我國香港樓市形成了十分鮮明的對照。
在香港，隨著特區政府的房地產政策出臺以及全球經濟面臨的不確定性，這兩個月的房價隨著住房銷售的下降在向下調整。房價的調控不僅只是表現為價格下跌，更主要的是表現為購買住房賺錢效應已發生現了根本性變化。一兩年前，在香港購買住房，投資收益是十分可觀的，不少人賺得盆滿缽滿，但在最近一個階段，投資住房面對的風險越來越大，市況已糟到一些房產投資人寧可虧損也要退出市場的地步。正因為香港的住房投資并非只賺不賠，而是有賺有賠，所以當市況變化時，整個市場投資預期就會隨著市場條件而變化。當下的香港樓市表明，市場預期已發生了變化，房價及市場調整已經開始。而隨著房價的調整，新的住房需求才會逐漸涌現出來。
內地的情形則完全不同。一方面，住房銷售全面下降，需要銷售或可銷售的住房則越來越多。特別是早兩年不少國內投資者利用信貸資金過度炒作，個人手中所有的住房空置率過高的現象在一二線城市十分普遍。另一方面，因為住房價格依然僵持在高水平上，真正需要住房的人仍然無法或根本就沒有支付能力入市，潛在住房需求無法釋放出來。同時，無論房地產開發商還是住房投機炒作者，由于手中過度持有不少住房而面臨融資上的困境。
尤其嚴重的是，這種僵局不僅表現在商品住房銷售與價格上，還表現在保障性住房的生產與分配上。因為，從今年政府對房地產布局來看，要通過大造保障性住房來擠出一二線城市的房地產泡沫，同時又不改變住房市場的宏觀調控的工具性。這個意圖當然很好，但要實現并非易事。因為，中國香港地區及新加坡這兩個保障性住房力度最高的地方，是花了幾十年時間才達到現在這個水平的。中國內地幅員如此廣袤，保障性住房建設要達成一定規模，難度之高，時間之長，可以想見。更何況有關保障性住房的法律制度尚未建立，地方政府建造保障性住房融資以及保障性住房如何分配都面臨著不小的難題。
對前一個難題，如果僅要求商業銀行提供支持，那么這可能是地方政府建造保障性住房的融資風險向商業銀行轉移，讓剛開始健全一些的國內商業銀行又陷入新的困境。后一個難題，牽涉更深層次的矛盾。事實上，從不少地方發生的情況來看，保障性住房無形之中又成了地方政府官員、公務員們獲得福利的方式。如果這種情形不制止，那就與保障性住房建設的初衷或目標背道而馳。
由上述這兩個難題造成的保障性住房市場的僵局，使得保障房的建設既無法達到擠出房地產泡沫目標，也未能達成解決低收入民眾住房問題的目的。房地產市場的嚴重僵持，不僅使得大量的資源被沉淀，形成嚴重浪費，而且房地產對于政府的工具性意圖也被嚴重削弱。
那么，究竟如何才能打破房地產當前這種僵局呢？如果不打破，對國內經濟及房地產市場影響會如何？
筆者以為，造成當前我國房地產市場僵局的核心因素，就在于房地產市場仍然是投機炒作為主導的市場（尤其是一二線城市的存量房）。只要這樣的市場預期不改變，在融資成本很低的情況下（當前的信貸政策對存量房還沒有影響），投資炒作者是不會把其手中的住房降價投向市場的。有了早幾年住房市場強大的賺錢效應，胃口被吊大的持有住房的投機炒作者仍在等待政府政策的松動以期獲得更高的利潤。由于有多種因素讓市場投機炒作者堅持認為國內房價還會上漲，因此房地產市場預期根本就沒有轉變的跡象。而在以投機炒作為主導的房地產市場上，預期不變，房價要想向下調整是不可能的。
這就是當前房地產市場持續僵局的原因所在。毫無疑問，要破解房地產市場僵局，就得對投資性或投機性存量住房開刀，或加大其持有成本，或是減少其投機收益。對于前者，筆者的看法是，重點應是在全國住房普查的基礎上全面開征物業稅。盡管眼下要征收物業稅，還欠缺一些基礎性條件，但不能不給市場一個明確預期，嚴厲的物業稅將在什么時候起征。減少其投機炒作收益，就得在住房流轉環節提高稅率，讓住房投機炒作者無利可圖。要做到這點其實是十分容易的。同時，對住房投機炒作，在信貸政策上要進一步收緊。
要化解當前的中國經濟困境，打破國內房地產僵局是關鍵所在。
（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）
