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2024年11月24日
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隨著房地產調控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在此間舉行的2011博鰲房地產論壇上，與會專家和業內人士認為，房地產暴利時代已經結束，房企粗放式經營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰，房地產投資將逐漸告別“炒房”時代進入理性投資時代。
房地產暴利時代漸退
今年以來，在“新國八條”等房地產市場調控政策的影響下，多數城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。
正當房企在嚴格調控政策下轉戰二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現上漲勢頭之時，住房和城鄉建設部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產業協會副會長朱中一認為，2011年是我國“十二五”規劃的開局之年，也是房地產轉型發展的關鍵之年，中央政府對房地產市場的調控力度不會放松。
“中國的房地產市場正發生著巨大變化，如果說調控前地產商還沐浴在和煦的春風中，調控后就是置身于刺骨的寒風中了，而且這個寒風不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說，5年前投資一、二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%，調控后的年回報率不會超過5%。蘇鑫認為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。
資金鏈日益繃緊
隨著房地產調控的進一步深入和政策的進一步細化，多個城市和房企的庫存量大幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導致房企資金鏈條日益緊繃。
截至8月17日，滬深兩市122家房地產上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年報。據WIND資訊統計數據顯示，38家上市房企期末存貨從去年同期的2602.24億元大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長44.57%。而從已公布7月銷售數據的14家上市房企銷售情況來看，有9家上市房企銷售業績環比出現下跌。而對于小型上市房企而言，宏觀調控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現經營性虧損。
流動性日益收緊，房地產信貸政策導致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼認為，目前大部分房地產企業都面臨資金壓力，要么降價獲取資金，要么去資本市場進行成本較高的融資。
深圳世聯地產顧問股份公司董事長陳勁松說，即使限購令不“擴編”，目前房地產市場也已進入存貨積壓周期，下半年市場的積壓就會帶來價格調整。
投資告別“炒房”時代
“住宅市場將走向微利時代，不再是產生暴利的產品，房企必須創新產品、提高品質，才可能獲得利潤。”易小迪說，嚴厲的調控加速了中國城市化往二、三線城市的轉移，城市化熱點已經不在沿海大中城市或一線城市，房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉變，與之相適應的粗放式經營盈利模式將結束。
蘇鑫認為，此次房地產調控必然導致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場;二是普通住宅的去投資化。房地產融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資，房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。商業地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。
