應(yīng)該說，建設(shè)保障房對于普羅大眾來說，是解決居住問題的最好方式。所以早在98年房改初期的制度設(shè)計(jì)是住房供應(yīng)的70%屬于經(jīng)濟(jì)適用房，30%商品房。只是，商品房在后來成為住房供應(yīng)的主要品種。但是，并不是經(jīng)濟(jì)適用房就此消失，只是，經(jīng)濟(jì)適用房本身，作為結(jié)束福利分房這種只有特殊利益群體可以享受的住房分配方式后的補(bǔ)充。那么多年實(shí)踐中，正事經(jīng)適房政策，把本已取消的福利分房，以經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)住宅方式得以保留。實(shí)際我們大量的國有土地資產(chǎn)，被特殊群體的經(jīng)適房建設(shè)瓜分掉。
各種政策性住房，根本沒有在房改后得以禁絕。只是，一直以來隱在幕后的經(jīng)適房等等保障房品類，只有現(xiàn)在在保障房大躍進(jìn)的實(shí)踐中，才得以暴露。從近期很多地方的所謂集資建房的口子大開中，真相得以暴露。而這種真相，實(shí)在應(yīng)該引起我們的警惕。
早在所謂的二次房改叫囂中，我對二次房改的否定也是最強(qiáng)烈的。在2009年9月4日我的文章《陳寶存：夾心層不該納入住房保障范圍—評二次房改》中，我寫下了如下文字：
“對一次房改進(jìn)行修正的“二次房改”建議近期出爐。試圖把住房保障制度擴(kuò)大到中等收入人群，也就是所指的夾心層。實(shí)際情況是福利分房和經(jīng)濟(jì)適用房在多年的實(shí)踐中，中等收入人群很多人是享受到了住房保障的，反而最低收入人群—廉租房的主體的住房保障各級政府做的還很不夠。以目前的政府財(cái)政所能做到的保障仍然滿足不了最低收入階層的需要情況下，擴(kuò)大至中等收入人群住房保障實(shí)在是不明智的。
廉租房提速，僅僅是08年開始的。在廉租房還無法滿足基本收入人群的情況下，對中等收入人群的住房保障，一是根本做不到，二是也不該去做。保障房現(xiàn)在政府唯一可以解決的是土地征用以公益的名義進(jìn)行，然而以公益名義的所有保障用地，實(shí)際是加大商品房成本的最主要原因，也是對農(nóng)民和被拆遷居民的剝奪。
公益保障用地必須走市場化，現(xiàn)實(shí)政策，廉租房資金來源主要是土地出讓凈收益的10%，08年，國家財(cái)政出資68億，09年國家財(cái)政出資150億，這實(shí)在是杯水車薪，但是政策層面國家能做到的僅此而已。
而地方層面只有土地出讓凈收益的10%，更難解決廉租房的基本需求。所以地方層面廉租房唯一的長效解決方式是廉租房、經(jīng)適房配建在商品房小區(qū)，由開發(fā)企業(yè)在商品房用地中劃出一塊，并且解決資金來源問題，這對于土地價(jià)值日益增高的土地開發(fā)成本來說，雪上加霜。
這就是目前財(cái)政的基本狀況，而且越窮困的地區(qū)、土地出讓受阻的地區(qū)，土地價(jià)值沒有真實(shí)體現(xiàn)的地區(qū)，財(cái)政用于廉租房的支出越小。保障房建設(shè)只能在土地價(jià)格上打轉(zhuǎn)，也就是低價(jià)征地，這是最不合理的制度安排。
廉租房經(jīng)適房目前政策很難解決最低收入人群的住房問題是客觀事實(shí)。擠壓商品房的用地空間，加大商品房開發(fā)成本的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房還需要更好的制度出臺，否則所謂的低收入人群的住房問題無法真實(shí)解決。這個(gè)時(shí)間段推出的二次房改，解決中等收入人群的住房問題是不合時(shí)宜的。”
這也是我一直批評的政府在保障房建設(shè)中目前大力做的，幾乎都是以前延續(xù)下來的政策重申。比如兩部委前幾天的表態(tài)：土地出讓金凈收益的10%用于保障房建設(shè)，這本來是一直以來對地方政府的要求，只是，像2008年的河北各地市土地出讓9個(gè)城市出讓金總收入為0，保障房建設(shè)資金大打折扣。
本篇不是探究資金土地來源的，主要目的探求的是保障房1000萬套到底滿足了誰的要求？
今年的1000萬套保障房，40%為棚戶區(qū)改造。消息顯示：北京海淀區(qū)共有8個(gè)市級城鄉(xiāng)結(jié)合部重點(diǎn)村，已圓滿完成了唐家?guī)X、八家、后營等3個(gè)重點(diǎn)村的騰退任務(wù)。今年，該區(qū)將完成門頭、振興、中塢、肖家河、六郎莊5個(gè)村的舊村騰退任務(wù)，總共騰退舊村約260公頃土地，安置村民約2萬人，建設(shè)回遷安置房104.48萬平方米。
加上管網(wǎng)和公建配套等等一級開發(fā)成本，回收成本的期望在于拆遷騰退土地上的商業(yè)開發(fā)。當(dāng)然，配套一些保障房，如經(jīng)適房廉租房公租房也在情理之中。只是，這類保障房的對象，很難兼顧外來人口。
實(shí)際上，在目前的北京土地僵局的情況下，完成棚戶區(qū)改造的可能性極小。這也會造成棚戶區(qū)改造回遷房建設(shè)的停滯。數(shù)據(jù)顯示：從住宅土地來看，一線城市下滑幅度更加明顯，北京今年1-5月住宅土地出讓金同比下滑了84%，上海則同比下滑了44%。現(xiàn)在基本重演了05、06、08年土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的局面。
中國發(fā)展，需要考慮的是最底層的農(nóng)工，而不是只考慮中產(chǎn)和白領(lǐng)的福利問題。更不該只考慮公務(wù)員央企國企事業(yè)單位的保障房問題。然而我們的政策一直在走偏。靠強(qiáng)征與低價(jià)征用農(nóng)民土地與原有國有劃撥的工業(yè)用地、行政事業(yè)單位辦公用地等等實(shí)現(xiàn)的經(jīng)適房建設(shè)，只是滿足特殊群體的福利。而這些群體恰恰是收入與福利最好，甚至是權(quán)力尋租能力最強(qiáng)的群體。
保障房建設(shè)依靠配建制，受土地出讓的制約，今年是很難達(dá)到目的的。這樣的話，上述職工集資建房恐成今年上市的保障房主力。那么他們是與一般百姓，或者說最需要基本住房需求的群體是沒有關(guān)系的。那么地方政府在保障房問責(zé)制與財(cái)政壓力下，大量推出立項(xiàng)的棚戶區(qū)等等舊改項(xiàng)目與利用國有劃撥土地建設(shè)經(jīng)適房的項(xiàng)目也就在情理之中。但是，此類保障房大建對市場是沒有多少意義的。該買的人群依然被壓制，而根本的市場格局也沒有任何改變。
壓制下的需求，靠限購被短暫延緩，這是未來市場的最差結(jié)局。畢竟，包括公租房廉租房在內(nèi)的租賃形式的保障房不可能與國人的居住習(xí)慣相等。而限購也不可能一直存在下去。市場，依舊是最主要解決住房分配的最好機(jī)制。
