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2024年11月24日
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6月11日，全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議在石家莊召開。會(huì)議披露的信息顯示：截至5月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，占計(jì)劃的34%。今年的保障房可能無法達(dá)到開工1000萬套的目標(biāo)，有關(guān)保障房的資金、土地、收益的難題，讓保障房一再成為社會(huì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
中國(guó)建設(shè)保障房體制勢(shì)在必行。一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，必須由大規(guī)模的投資支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，二是中國(guó)房地產(chǎn)高危泡沫必須依靠保障房逐步擠壓，三是中國(guó)極端不平等的住房市場(chǎng)必須由保障房與商品房?jī)奢嗱?qū)動(dòng)，建立正常的市場(chǎng)模式加以解決。
保障房是否屬于大躍進(jìn)，取決于保障房的土地來源、資金來源與分配體制。
保障房土地問題不難解決。根據(jù)“十二五”規(guī)劃要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%，而此后公布的2011年全國(guó)供地計(jì)劃中，這三類住房用地占78.6%，接近八成。鑒于地方政府擁有土地的處置權(quán)，在強(qiáng)大的行政壓力下，地方政府已經(jīng)將保障房建設(shè)用地納入核心范圍。對(duì)此的相應(yīng)要求是，中央政府放開商品房市場(chǎng)，使地方政府可以從商品房市場(chǎng)彌補(bǔ)保障房的虧損。
資金缺口如何彌補(bǔ)？按照規(guī)劃，今年1000萬套保障房所需資金1.34萬億元，按照住建部的估計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”需建設(shè)資金5000億元，主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)運(yùn)作方式來解決；棚戶區(qū)改造需投資5000億元，其中，工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元。按照簡(jiǎn)單測(cè)算，保障房每平方米建設(shè)成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開發(fā)商降低贏利空間，維持在3%左右，即便兩項(xiàng)都能做到，保障房建設(shè)資金5000多億元的缺口也難以彌補(bǔ)。
住建部對(duì)此信心十足。保障房常態(tài)資金來自于三方面，政府給予的撥款、金融機(jī)構(gòu)的貸款、地方政府的稅費(fèi)優(yōu)惠。
這些常態(tài)資金不足以彌補(bǔ)缺口，從目前看，有三種新的方式頗受矚目：增加土地出讓金凈收益投向保障房的比例。由于成本占土地出讓金的比例在三分之二，2010年全國(guó)土地凈收益大約在9700億元人民幣，將10%提取為保障為建設(shè)資金，約為970億元。如果增加一倍，將是1940億元。齊驥所舉的例子是先行一步的河北，“比如說最近河北省為了保證建設(shè)資金，把原來按土地出讓凈收益的10%計(jì)提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提”，有些城市則將用于保障性安居工程建設(shè)的土地凈收益計(jì)提比例提高到20%。
公積金增值收益將是未來保障房資金的新增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年公積金支援保障房建設(shè)的規(guī)模，大約在400億元左右。一些市場(chǎng)人士將400億元認(rèn)為是公積金的上限，但這是誤判，我國(guó)的公積金可以在保障繳納者利益的前提下，在住房保障市場(chǎng)大有作為。住建部的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，全國(guó)住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。2008年末，住房公積金使用率（個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買國(guó)債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%，同比降低1.78個(gè)百分點(diǎn)。住房公積金運(yùn)用率（個(gè)人貸款余額與購買國(guó)債余額之和占繳存余額的比例）為53.54%，同比降低3.51個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)推測(cè)，我國(guó)的住房公積金有5000億元的沉淀資金，這部分資金將是保障房市場(chǎng)的及時(shí)雨。
公積金在保障房市場(chǎng)所遭遇的難題主要是公積金的性質(zhì)與使用者的權(quán)益，在這方面政府可以有所以，以建立新型的基金體制：一方面，由公積金管理者與繳納者代表建立嚴(yán)格的監(jiān)管與約束機(jī)制，保障繳納者的權(quán)益；另一方面，將沉淀資金運(yùn)用于保障房市場(chǎng)，不會(huì)比目前將資金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，將公積金運(yùn)用于保障房信托等，以獲得較為穩(wěn)定的收益。體制安排保障繳納者的權(quán)益，即為可行。至于讓地方政府發(fā)債建設(shè)保障房、國(guó)開行貸款等，最后都會(huì)成為全體納稅人承擔(dān)的壞帳。由國(guó)企建單位房，只是福利分房的變種。
保障房建設(shè)不可能存在暴利，不可能擁有巨大的尋租空間，卻是中國(guó)建立基本保障體制所必需。無論從土地還是資金看，這并不是一場(chǎng)讓人無法忍受的大躍進(jìn)，而是一場(chǎng)為時(shí)已晚的補(bǔ)課。
