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2024年11月24日
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正在召開的江蘇省十一屆人大四次會(huì)議上，省住建廳廳長(zhǎng)周嵐表示，2011年計(jì)劃將保障對(duì)象范圍擴(kuò)大到中等偏低收入人群，即收入排在后面40%的人今后三年都應(yīng)有經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買權(quán)。這個(gè)消息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一個(gè)重要的標(biāo)志，意味著對(duì)2007年國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)文中把經(jīng)濟(jì)適用房只定位于低收入家庭的徹底否定。事實(shí)上，2010年4月，建保[2010]59號(hào)文中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)指出：各地可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿⒆》繝顩r等實(shí)際情況，自行確定經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，看來江蘇不少城市都屬于此類。
長(zhǎng)期以來，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積從1999年的17%左右一路下滑，到了2009年接近了4%的水平。即使如此，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象也存在很大問題，其中最重要的就是拆遷安置房的問題。
國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)文中規(guī)定：城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：(一)具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口； (二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)； (三)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。
以南京為例，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象目前為兩類：低收入住房困難戶家庭和國(guó)有土地上被拆遷的住房困難家庭。
其中，低收入住房困難戶的界定標(biāo)準(zhǔn)：
（1）具有本市市區(qū)城市常住戶口且滿五年；（2）家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下(現(xiàn)為1000元以下)；（3）家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下(現(xiàn)為15平方米以下)。
國(guó)有土地上被拆遷的住房困難家庭的界定標(biāo)準(zhǔn)：
（1）具有本市市區(qū)城市常住戶口；（2）貨幣補(bǔ)償金額在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額（含）本數(shù)）以下(2008年為15萬元以下)；（3）同一戶籍家庭人員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下(2008年為2萬元以下)；（4）本市及拆遷范圍外他處無住房的。
根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的住房困難家庭即可申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用房，那每年有多少人能夠申請(qǐng)到呢？根據(jù)南京住建委網(wǎng)上的公示數(shù)據(jù)顯示，2010年，共有4535戶人得到了經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)的相應(yīng)資格，其中屬于低收入住房困難戶有4523戶，屬于國(guó)有土地上被拆遷的住房困難家庭的有12戶。此外，還有175戶最低收入家庭屬于廉租房的保障范圍。也就是說整個(gè)2010年，擁有140多萬戶城市家庭的南京市只有0.34%的家庭得到了保障。有人會(huì)問了，這幾年不是建了很多保障房嗎？跑什么地方去了？我們來看2009年11月媒體上的一則報(bào)道吧：
近日有媒體報(bào)道說“南京千余套經(jīng)適房網(wǎng)上違規(guī)出租”，昨天南京市房改辦向快報(bào)發(fā)來一份“南京市部分經(jīng)適房出租情況的再調(diào)查”，獨(dú)家委托快報(bào)澄清部分媒體報(bào)道不實(shí)的情況，明確表示“南京經(jīng)適房的出租現(xiàn)象，大多數(shù)是因?yàn)槟暇┦械募w土地拆遷安置供應(yīng)政策造成的，并不存在違規(guī)問題”。
“一些媒體的報(bào)道是不切實(shí)際的。”南京市房改辦權(quán)威人士昨天鄭重表示，“違規(guī)”這個(gè)字眼很刺眼，根據(jù)他們的多次調(diào)查，全然不是這么一回事。
他解釋說，現(xiàn)在南京經(jīng)適房出租現(xiàn)象確實(shí)存在，但并不違規(guī)。近幾年來，南京市共計(jì)建設(shè)了約9萬套經(jīng)適房，根據(jù)拆遷政策，其中有70%以上、共計(jì)6萬多套是供應(yīng)給集體土地拆遷的農(nóng)民家庭的，也就是通常意義上所說的“拆遷安置房”。這一政策是為了“盡可能降低建設(shè)成本，讓拆遷安置戶享受經(jīng)適房政策”。
該人士說，南京市的拆遷安置政策“允許征地拆遷失去自有土地的農(nóng)民，多購(gòu)買一至兩套經(jīng)適房出租，用于補(bǔ)貼其生活”，這也是南京市委市政府出于人性化的考慮，進(jìn)一步構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措之一。
而根據(jù)他們調(diào)查顯示，現(xiàn)在出租的經(jīng)適房大部分是享受經(jīng)適房政策的農(nóng)民集體土地上的拆遷安置房，這些失去土地的農(nóng)民，多數(shù)依靠房屋出租租金作為生活來源，安排拆遷安置房的經(jīng)適房小區(qū)主要有春江新城、銀龍花園、五福家園、堯林仙居、攝山星城等。
將經(jīng)濟(jì)適用房中大部分給了集體土地上的被拆遷戶，這早就是全國(guó)上上下下普遍的做法了，然而翻遍了建設(shè)部、國(guó)土資源部的相關(guān)文件，沒有一份文件提到經(jīng)濟(jì)適用房與集體土地上拆遷安置房的關(guān)系的，這不能不說是地方政府的一大發(fā)明。幾乎各地的征地安置辦法中規(guī)定拆遷安置房享受經(jīng)濟(jì)適用房的政策，按照經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，以至于有的政府里剛接觸保障房不久的一些官員都誤以為經(jīng)濟(jì)適用房就等于拆遷安置房。可是為什么拆遷安置房的建設(shè)、管理、分配、退出等問題和經(jīng)濟(jì)適用房完全不相干呢？既然兩者內(nèi)涵其實(shí)不同，那地方政府為什么要建大量的經(jīng)濟(jì)適用房給集體土地上的拆遷安置對(duì)象呢？
“無利不起早”，當(dāng)然是因?yàn)檫@里有相當(dāng)大的好處才會(huì)這么做：
其一，解決了征收集體土地中的矛盾問題。這幾年集體土地的征收面積增長(zhǎng)非常迅速，政府用城市化的旗號(hào)大量征收農(nóng)民集體的宅基地和承包地，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后提高容積率倒手賣高價(jià)。但由于集體土地上農(nóng)民喪失了生存和生產(chǎn)用的土地，征收必然造成社會(huì)矛盾，因此政府大量采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式來進(jìn)行補(bǔ)償，正如前面那位負(fù)責(zé)人所說，為了讓農(nóng)民滿意，便讓他們“多購(gòu)買一至兩套經(jīng)適房出租，用于補(bǔ)貼其生活”，政府為他們想得真周到啊！據(jù)筆者調(diào)查，有的城市的拆遷戶一家3-4口人，補(bǔ)償了4套拆遷安置房，其中3套90平方米的，隨便哪一套都值好幾輛奔馳、寶馬，出租出去一年收個(gè)10萬元不成問題。這些拆遷安置房大部分都和保障城市低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房一起建設(shè)，所以我們下次看到經(jīng)適房小區(qū)里停了豪華車就不要再感到奇怪嘍！
其二，拆遷安置房的建設(shè)使用了經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，放大了保障房建設(shè)的成績(jī)單。被拆遷戶轉(zhuǎn)為城市居民后，既不屬于低收入群體、又不按照人均住房面積來進(jìn)行考察便可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，只是規(guī)定：具有本市常住戶口的集體土地上被拆遷家庭，符合申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房條件的，以房屋拆遷補(bǔ)償款（原房收購(gòu)款、購(gòu)房補(bǔ)償款、區(qū)位補(bǔ)償款三項(xiàng)之和）申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，使用除拆遷補(bǔ)償款以外資金不得超過10%。所以，政府公布的保障房建設(shè)計(jì)劃中經(jīng)濟(jì)適用房的面積或者套數(shù)中真正能夠帶給城市低收入群體的只有大約30%，要想惠及中等偏低收入家庭還早著呢。有的城市干脆每年在確定保障房建設(shè)指標(biāo)的時(shí)候是先考慮今年大概準(zhǔn)備拆多少，拆多少規(guī)模就建多少規(guī)模。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房中的重頭戲也就逐漸與城市住房困難家庭越來越遠(yuǎn)，以至于中共杭州市委政研室在2005年的一篇名為《緩解“用地難征地拆遷難”六招-----南京、蘇州、無錫考察記》的決策參考中對(duì)這三個(gè)城市的安置政策大為贊揚(yáng)，其中這樣寫道：南京、無錫、蘇州市都將經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房全部用于拆遷安置，沒有向市民開放申購(gòu)。因此客觀上在市民中形成了不拆遷就得不到政府政策性住房、改善住房條件的可能性，從而增加了居民要求拆遷的主動(dòng)性。同時(shí)三城市還實(shí)施城鄉(xiāng)一體的經(jīng)濟(jì)適用房安置，加速了城鄉(xiāng)居民生活的融合。南京市將經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆遷安置。無錫市將國(guó)有土地拆遷安置與集體土地拆遷安置統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用房的安置范圍，前三年已累計(jì)拆遷安置219萬平方米，預(yù)計(jì)無錫今后三年拆遷安置將達(dá)300萬平方米。蘇州市以定銷商品房政策取代經(jīng)濟(jì)適用房政策，以確定的價(jià)格、套型面積向被拆遷居民定向銷售商品房。“不拆遷就得不到政策性住房”，這是杭州有關(guān)官員來江蘇考察后取回的真經(jīng)，真是令人嘆為觀止啊！
其三，拆遷安置房的建設(shè)使政府土地征收面積不斷擴(kuò)大，加快了城市化的進(jìn)程。把土地征收這個(gè)大問題給解決了，政府可以甩開膀子大拆大建了，從表面看，拆多少就建多少好象政府很劃不來，其實(shí)拆的是平房，蓋的是樓房甚至是高層住宅，因此土地容積率變化帶來的差價(jià)比建房的成本高多了，土地收益自然滾滾而來。與此同時(shí)，國(guó)有土地上的拆遷也不甘示弱，２００１年南京市拆遷居民為１.３萬戶，２００２年近１.９萬戶，２００３年拆遷居民戶數(shù)更是達(dá)到2.4萬多戶，拆遷房屋面積179萬平方米。到了2004年，南京“僅市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷的總戶數(shù)就約有2.6萬戶，實(shí)施貨幣化拆遷的總面積達(dá)400萬平方米”。2006年南京市江南八區(qū)區(qū)級(jí)政府上報(bào)的拆遷戶數(shù)就高達(dá)5.1萬戶、面積高達(dá)860萬平方米，比上年全市銷售的806萬平方米商品住宅房還要多50多萬平方米(沈曉杰,2006)。大量的拆遷戶成了住房市場(chǎng)上的“特剛需”，國(guó)有土地、集體土地上的拆遷大戲就此拉開。
集體土地的征收解決了土地的供應(yīng)問題，國(guó)有土地上的拆遷解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的需求問題，這土地生意的上家和下家都已經(jīng)找好了，下面就等著賺差價(jià)即可。瞧人家這生意做得！
現(xiàn)在我們大體明白了為何保障房建得很多，但似乎又離我們很遠(yuǎn)，更別說讓這個(gè)主體為拆遷安置房的保障體系發(fā)揮穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的作用了。“十二五”期間保障房的建設(shè)規(guī)模大幅度提高，錢從哪里來呢？很簡(jiǎn)單，擴(kuò)大拆遷規(guī)模即可。所以，不能只看到保障房建設(shè)的數(shù)量，更要看其結(jié)構(gòu)，保障房數(shù)量提升很快，但里面的公租房、拆遷安置房的比重很高，實(shí)際上對(duì)于廣大中等收入住房困難家庭而言則還是杯水車薪，那究竟該怎么做呢？
首先，應(yīng)該明確擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模是改變樓市預(yù)期的重要一環(huán)，公租房只能對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，而且財(cái)政難以支撐，這一點(diǎn)已在筆者相關(guān)文章里做過論述。用公租房替代經(jīng)濟(jì)適用房是保障體系的倒退。
其次，應(yīng)明確保障目標(biāo)，如周嵐廳長(zhǎng)所言，定下三年覆蓋40%的目標(biāo)，進(jìn)而再按照1998年的精神定下更遠(yuǎn)的目標(biāo)：逐步覆蓋購(gòu)房支付能力不足的中等收入人群。這樣才能徹底發(fā)揮保障房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房在穩(wěn)定房?jī)r(jià)過程中的作用。
第三，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、申購(gòu)范圍、退出機(jī)制等重新進(jìn)行研究，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房只能由政府按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行回購(gòu)，而不能直接轉(zhuǎn)售，消滅尋租空間，當(dāng)然，個(gè)人收入動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)的建設(shè)也是必不可少的。
第四，將拆遷安置房從經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)指標(biāo)中剔除，集體土地上進(jìn)行統(tǒng)拆統(tǒng)建就應(yīng)該和國(guó)有土地上一樣遵循等價(jià)有償原則，可以建設(shè)拆遷安置房，但其產(chǎn)權(quán)與普通商品房相同，不能再采用劃撥方式供應(yīng)土地，而是參照中低價(jià)商品房的建設(shè)模式，政府可在土地出讓金上進(jìn)行一定程度的減免，只有個(gè)別被拆遷戶符合經(jīng)濟(jì)適用房的收入條件時(shí)才能提供給其經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象嚴(yán)格執(zhí)行面向城市常住人口中的中等偏低收入人群，逐步向中等收入人群擴(kuò)大覆蓋范圍。
當(dāng)然，政府是很難聽取這上面的任何一條的，因?yàn)檫@意味者土地財(cái)政中的核心一環(huán)崩潰了，所以保障房的建設(shè)規(guī)模雖然越來越大，但穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的作用卻并不明顯。
至于房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？嘿嘿, 這個(gè)你們都懂的。
