重慶公租房：開鑼，猛進
時間：2011-07-07 11:22:42
8月17日，在重慶市第一個公租房項目——渝北區(qū)“民心佳園”的建設(shè)工地，市長黃奇帆陪同天津市政府領(lǐng)導(dǎo)，正被項目甲方重慶地產(chǎn)集團、建設(shè)方重慶建工集團等一群人簇擁著，四處參觀。
烈日之下，彩帶標語翻飛，幾幢高樓已經(jīng)封頂。馬路對面，重慶軌道交通三號線正在建設(shè)。2011年，這條軌道交通就將開通，直接服務(wù)于“民心佳園”這個公租房區(qū)域。
據(jù)重慶官方不完全統(tǒng)計，來參觀公租房而取經(jīng)的各路代表，已超過100批次。全國各大主要媒體，已悉數(shù)到場，要深度解讀這個龐大的公租房項目。僅憑“大規(guī)模開工”的行動力這一點，重慶公租房已站到了輿論聚光燈下。
1000萬人，2000萬平方米
今年2月，重慶公布說未來十年要建4000萬平方米公租房。4個月后，這一目標調(diào)整為前三年建成3000萬平方米公租房。
2009年12月，市委書記薄熙來在重慶經(jīng)濟工作會議上，正式公開提出公租房建設(shè)計劃?；⒛暝?jié)，“民心佳園”即動工。
“民心佳園”總建筑面積超100萬平方米，擬吸納1.89萬戶入住。重慶地產(chǎn)集團董事長周天云告訴南方周末記者，到2011年春節(jié)前后，該集團可建成40萬平方米公租房。
而在承擔首批公租房建設(shè)任務(wù)的重慶地產(chǎn)集團和重慶城投公司的“軍令狀”上，則是重慶主城區(qū)六大片區(qū)、750萬平方米的公租房建設(shè)計劃，時限承諾是，“使35萬低收入群體2011年上半年入住公租房”。
重慶公租房的建設(shè)總規(guī)模，則在討論和實施的過程中，經(jīng)歷了千萬平方米量級的變化?！耙婚_始，重慶公租房在主城區(qū)只規(guī)劃了四個點，后來擴展到九個點，最后定下來是21個點。”幾乎全程參與了重慶公租房方案論證的西南大學教授、原重慶國土房管局副局長邱道持說。
2010年2月，重慶正式公布的公租房建設(shè)方案是：未來10年建設(shè)4000萬平方米公租房。前三年，主城區(qū)和郊縣各建成1000萬平方米，其余2000萬平方米再擇機建成。
但6月底閉幕的重慶市委三屆七中全會，將這個目標調(diào)整為，前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房，讓重慶老百姓能夠在中共十八大勝利召開的時候，比全國其他地方更多更快地實際享受到公租房的實惠。“這個目標不是憑空而來的?！痹诮衲?月份剛成立的公租房管理局，副局長唐華麗和同事解釋，重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。
這600萬人口中未解決住房的，與未來10年400萬新增人口中需要政府解決住房的中低收入人口，到時將占比三分之一。而重慶市政府能為之提供公租房的約33.5萬戶。按戶均60平方米計算得出了主城區(qū)2000萬平方米的公租房建設(shè)規(guī)模。
公租房“姓公不姓私”
如由房產(chǎn)商提供公租房，如何供地等難題不少，還可能成為其捂盤惜售的變相隱蔽形式。
重慶公租房建設(shè)決策期間，負責具體籌劃的市長黃奇帆，專門對新加坡和香港的公屋模式進行了考察和研究，最后直接取法香港。比如，重慶公租房保障覆蓋范圍，也同香港一樣劃定為占人口三分之一的中低收入群體。
“我們也吸取了香港模式的一點教訓(xùn)，就是在公租房管理辦法中明確規(guī)定，公租房房租要定期調(diào)整。”唐華麗介紹，香港政府苦于公眾游行示威的政治壓力，公屋平均月租長期維持在1320港元的低水平，難以隨著房租市價動態(tài)調(diào)整。
根據(jù)重慶市政府的初步計劃，“民心佳園”的租賃價格，控制在市場租金的60％以內(nèi)。
而龐大的建設(shè)規(guī)模，使重慶公租房最寬松的準入條件成為可能：不論是否重慶人，是否城鎮(zhèn)戶口，只要年滿18歲、在重慶有穩(wěn)定工作的無房者，都可以申請政府公租房。
“重慶公租房‘姓公不姓私’?！边@是市長黃奇帆的定調(diào)之論。
公租房建設(shè)計劃公布前后，重慶當?shù)氐姆康禺a(chǎn)龍頭——龍湖地產(chǎn)，曾主動接觸市政府，表示有意參與其中。但重慶市政府在決策中明確拒絕了房地產(chǎn)商的介入。
“我們主要考慮房地產(chǎn)商是要賺錢的，而公租房是政府公益項目，商業(yè)機構(gòu)參與進來后如何供地等問題就很難處理?！惫夥抗芾砭值囊晃还賳T說，房產(chǎn)商提供公租房，還可能成為其捂盤惜售的變相隱蔽形式。擔任建設(shè)主力的是政府全資持有的地方投融資平臺公司——重慶地產(chǎn)集團和重慶城投公司。
“以前中國房地產(chǎn)市場不健全，是瘸腿的，缺少政府這條腿，只有房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)在搞公租房實際是對市場的完善，長遠來說是有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展的?！敝貞c最大房地產(chǎn)商之一金科集團副總李戰(zhàn)洪評述道。
由政府向占比三分之一的中低收入人口提供公共租賃房。這一目標如能全部實現(xiàn)，重慶房地產(chǎn)供需格局將根本改變。在地方政府高度依賴“土地財政”，樓市越調(diào)控越“高燒”，越來越多人無力買房的情況下，重慶或?qū)橹袊康禺a(chǎn)市場以至被房地產(chǎn)“綁架”的宏觀政策向前推進，提供新“解藥”。
或正因此，重慶公租房建設(shè)一開始就取得了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的支持，并在基本框架形成幾個月后，即被國務(wù)院上升為國家政策。
3萬畝地，500億元資金
“公租房貸款沒有風險，所以商業(yè)銀行給我們的貸款利率下浮了10％。”
三年3000萬平方米。重慶公租房要建成，“錢”和“地”兩大投入的壓力不小。
重慶市長黃奇帆對重慶公租房的“大賬”如此計算：主城區(qū)建設(shè)2000萬平方米公租房，約需3萬畝地，這一部分土地出讓金等，就令政府減收500億元，而公租房土建需投入成本500億元。這一減一投，已與2009年重慶地方財政收入1165.7億元基本相當。
如此微妙平衡的財政盤子如何操控？如此龐大的建設(shè)投入如何籌措？
首先是土地問題。3萬畝，如此大規(guī)模的可征地以及相伴的征地費用，對于負責行使城市土地使用權(quán)益的地方政府來說，難度不小。山城重慶能拿出這么多公租房用地，勝在及早動手。
重慶最大的“地主”——重慶地產(chǎn)集團的總經(jīng)理蒙毅介紹，重慶市國土資源和房屋管理局的“紅線圖”，已劃給地產(chǎn)集團的控制性儲備土地有近24萬畝，現(xiàn)已完成征地拆遷的實際土地儲備已達6萬多畝。這還不包括市政府“八大投”中其他七大投資集團所儲備的土地?！敖衲觊_工的六大片區(qū)，征地已經(jīng)完成。公租房規(guī)劃的21個片區(qū)中其余的片區(qū)，絕大部分也已經(jīng)完成了土地儲備?！碧迫A麗說。
那么，占2009年財政收入近一半的500億元建筑成本，如何籌措呢？
按黃奇帆的“大賬”，重慶市每年將把土地出讓收益的5％投入公租房建設(shè)，即每年約15億元－20億元。加上中央政府的專項補助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過融資解決。
重慶地產(chǎn)集團的實踐，已經(jīng)部分證明了這個“大賬”的合理性。地產(chǎn)集團透露，今年先期需投入公租房的70億元資金已經(jīng)解決。5億元為市政府土地出讓收入，5億元為中央政府補貼，其余60億元由公積金管理中心和商業(yè)銀行貸款解決。
“其中50億貸款我們已經(jīng)簽了合同。因為公租房貸款沒有風險，所以商業(yè)銀行給我們的貸款利率下浮了10％?！敝貞c地產(chǎn)集團董事長周天云說，他們還在與全國社保基金和保險公司接觸，爭取拿到比銀行更低的貸款利率，以降低成本。
“第三財政”走活
重慶土地儲備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。土地隨政府基礎(chǔ)設(shè)施投入改善和人口聚集而不斷增值的那部分收益，就盡可能多地拿到了政府手中。
“重慶1000億元剛出頭的地方財政收入，在全國排名并不靠前，為什么還能支撐三年3000萬平方米的公租房建設(shè)？主要是黃奇帆市長提出的‘第三財政’，也就是強大的國資增值，提供了支撐，使政府的公共建設(shè)并不依賴稅收和一般基金。”正在重慶國資委掛職主任助理的清華大學教授崔之元，從模式的層面對重慶財政進行了理論總結(jié)。
崔之元認為，重慶市通過注資、重組，重振搞活了國有經(jīng)濟，國有資本在市場競爭中全面增值。國資與土地規(guī)劃、土地儲備的有機結(jié)合，使得重慶市政府并不依賴于短期的土地財政，突破了一般城市的土地財政模式。
重慶市政府對國有土地因政府公共投入而產(chǎn)生的增值進行了充分挖掘。“當初我們剛開發(fā)（沙坪壩）大學城項目的時候，那里的土地只有5萬塊錢（每畝）。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完備，去年我們在大學城的地賣到了160多萬元一畝。到今年，那里的地賣到了260多萬元一畝?！敝貞c市地產(chǎn)集團總經(jīng)理蒙毅舉例。
蒙毅曾任重慶國土局副局長，對重慶土地市場的情況非常了解?！包S奇帆赴任重慶之后，改變了以往的土地儲備模式，要求我們把毛地變成凈地（熟地）才能出讓，盡可能把土地增值收益拿到政府手里。”
按重慶市地產(chǎn)集團的經(jīng)驗，毛地變凈地之后，土地增值一般至少在30％以上。
時任國土局副局長的邱道持回憶，以往的土地開發(fā)模式，導(dǎo)致重慶也出現(xiàn)了大量閑置土地?！吧鲜兰o90年代，香港中渝集團一下子在觀音橋拿了2000畝地，現(xiàn)在還有幾百畝沒開發(fā)完；融僑集團也是，本世紀初市里一下子批給他3000畝地，也是到現(xiàn)在還沒開發(fā)完。”
2002年，重慶市政府就發(fā)現(xiàn)了這個問題，明確要求國土部門以項目決定供地，沒項目不能供地；每次批地的規(guī)模，必須控制在300畝以內(nèi)?！斑@樣，土地儲備就主要控制在政府而不是開發(fā)商手中，土地隨政府基礎(chǔ)設(shè)施投入改善和人口聚集而不斷增值的部分，就盡可能多地拿到了政府手中?！泵梢阏f。
在如此的政府土地盤整思路之下，重慶地產(chǎn)集團2003年成立以來，為政府實現(xiàn)了322億元的土地出讓金，此外還上繳了近30億元的土地之外經(jīng)營收益。而2009年，重慶全市的土地出讓收入達到了373億元。
此后，重慶進一步規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商一個開發(fā)項目，到位的投資不超過總投資的50％時，不能再拿第二塊地。這進一步限制了開發(fā)商的囤地行為，土地及其收益也進一步向政府手中聚生。
這樣的“第三財政”思路，不但為政府公共建設(shè)提供了強大資金支持，還讓各地方投融資平臺公司活躍起來。
重慶地產(chǎn)集團就是市政府手中兼?zhèn)渫恋亻_發(fā)與公共建設(shè)雙重職能的最主要載體之一。有了這些增值收益后，地產(chǎn)集團主導(dǎo)改造少年宮，遷建醫(yī)院學校，修建博物館、科技館和圖書館，興建公租房和展覽中心，修路架橋，增添綠地，成為改善民生經(jīng)濟的生力軍。
崔之元認為，這也為政府把錢用在提升民生方面，提供了空間?！爸貞c是全國唯一在教育支出上超過4％的省市?！?br />“官不聊生”
“我們做方案的時候，時間非常緊張，領(lǐng)導(dǎo)又催著要匯報，已經(jīng)記不起多少天熬到天亮了。”
在2010年6月的重慶市委三屆七次全會話上，公租房位列重慶十大民生工作之首。
此時的重慶，公租房建設(shè)計劃提出剛剛半年，“唱紅打黑”則剛剛落幕。國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門的官場整治和制度完善，變化很大。
2009年重慶市“兩會”期間，針對房地產(chǎn)相關(guān)政府部門的巨大腐敗空間，政協(xié)常委邱道持提交《關(guān)于加強制度建設(shè)，遏制行業(yè)腐敗的建議》，得到重慶市委的重視。
幾個月后，重慶市委根據(jù)這些建議出臺房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政府部門“黨委書記與局長分立、主要干部任滿五年必須換崗”等制度，讓這些部門大為震動。“今年兩江新區(qū)批下來后，國土局很快就自動研究布置做國土規(guī)劃。這要按以前的工作方式，得等市里開會布置了才會去做?！鼻竦莱指锌F(xiàn)在官員的工作積極性、主動性和責任感，不可同日而語。公租房能在這么短的時間取得如此大的成果，與國土、規(guī)劃、國資系統(tǒng)等相關(guān)部門官風的轉(zhuǎn)變關(guān)系很大?！拔覀冏龇桨傅臅r候，時間非常緊張，領(lǐng)導(dǎo)又催著要匯報，已經(jīng)記不起多少天熬到天亮了。大年二十九領(lǐng)導(dǎo)還在聽匯報，大年初四我們就提前上班了。”公租房管理局一位工作人員說。
代表政府國資系統(tǒng)土地開發(fā)企業(yè)的“八大投”，則分別建立了董事會與監(jiān)事會、董事長與總經(jīng)理分立的規(guī)范管理模式。
