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2024年11月21日
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2019年地市成績(jī)單已出。五大城市群表現(xiàn)亮眼。
根據(jù)中指研究院2019年全國土地出讓金TOP20，京津冀城市群、長三角城市群、長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群均有城市上榜。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，京津冀在TOP20中占有兩席，包括北京和天津。長三角占據(jù)六席，分別是杭州、上海、南京、蘇州、寧波、紹興。長江中游則只有武漢“一枝獨(dú)秀”。大灣區(qū)則是廣州、深圳、佛山上榜。成渝地區(qū)成都和重慶兩個(gè)核心城市均上榜。
針對(duì)五大城市群土地市場(chǎng)增長領(lǐng)先的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)發(fā)展是很依賴資金和人口的。而我們注意到，2019年以來，中央對(duì)于城市發(fā)展的戰(zhàn)略就已經(jīng)明確經(jīng)濟(jì)資源、資金和人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中是不可避免的，政策也要順應(yīng)這種趨勢(shì)。所以隨著資金、人口向這些區(qū)域的集中，它們的市場(chǎng)也有了明顯的增長。”
與此同時(shí)，城市群之間的差異也正在顯現(xiàn)。其中長三角領(lǐng)銜明顯，在2019年300城土地出讓收入TOP20中，長三角城市群城市數(shù)量更多，排位也更靠前。其中杭州和上海分別以2764.7億元和1992.4億元的土地出讓收入牢牢占據(jù)榜首和亞軍位置。
而對(duì)于長江中游地區(qū)和成渝地區(qū)，中指研究院則判斷，受困于需求透支、銷售乏力，以及供給充足，2020年這兩個(gè)城市群市場(chǎng)或承壓。
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中西部土地市場(chǎng)未來承壓
根據(jù)中指研究院土地出讓數(shù)據(jù)顯示，2019年長三角和大灣區(qū)表現(xiàn)突出，但京津冀、長江中游地區(qū)和成渝地區(qū)各有各的憂慮。
長三角地區(qū)領(lǐng)銜地位牢固，其土地出讓收入以19425.8億元的成績(jī)遙遙領(lǐng)先。大灣區(qū)收金并不顯眼，全年土地出讓收入僅為4823.4億元，是五大城市群中第四名。這或許與其土地供應(yīng)面積有限有關(guān)，僅為5626.24萬平方米，在五大城市群中墊底。不過，大灣區(qū)2019年成交樓面均價(jià)達(dá)3378.43元每平方米，為五大城市群首位。
京津冀的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2019年其土地出讓收入、成交面積、成交樓面均價(jià)均處于第三位置。但其平均溢價(jià)率最低—僅為9.09%。
2019年長江中游地區(qū)收金較多，為五大城市群第二。但這主要與其土地出讓面積較大有關(guān)—數(shù)據(jù)顯示，2019年長江中游地區(qū)土地成交面積達(dá)25606.98萬平方米，為五大城市第二位。具體到價(jià)格，2019年長江中游地區(qū)成交樓面均價(jià)為1378.26元每平方米，在五大城市群中墊底；同期其溢價(jià)率也僅為10.98%，排名倒數(shù)第二。
成渝地區(qū)雖然平均溢價(jià)率較高，達(dá)15.53%，僅次于長三角。但由于其成交面積和成交樓面均價(jià)表現(xiàn)不突出，均處于第四位，故此拖累其全年土地出讓收入僅為4681.2億元，在五大城市群中墊底。
“前兩年長三角區(qū)域表現(xiàn)并不突出。但到了2019年，這個(gè)區(qū)域很明顯開始反彈。這是由于部分開發(fā)商敏銳地嗅到了區(qū)域發(fā)展的信號(hào)，于是開始了在長三角區(qū)域的布局。在大灣區(qū)三個(gè)入榜城市中，深圳去年明顯加大了土地出讓力度。廣州和佛山則因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，所以土地供應(yīng)規(guī)模較大，收金也比較多。”李宇嘉分析指出。
“長江中游及成渝城市群仍處在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，所以市場(chǎng)需求空間較為可觀。”中指研究院分析道，但由于這兩個(gè)城市群近幾年市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長，存在需求部分透支的情況，加之土地儲(chǔ)備充足加劇了市場(chǎng)供過于求的壓力，預(yù)計(jì)兩大城市群銷售端的疲態(tài)或?qū)⒀永m(xù)至2020年。
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城市群競(jìng)爭(zhēng)力的較量
“城市的競(jìng)爭(zhēng)力決定了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。
另外，“人口的集聚很重要。”中泰證券宏觀首席分析師梁中華指出，有人口流入的城市，其經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)才有支撐。
根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者對(duì)五大城市群110余個(gè)市縣的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，京津冀、長三角、大灣區(qū)三個(gè)城市群中的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口分布較為平均。
截至去年前三季度，京津冀13個(gè)城市中包含北京和天津兩個(gè)GDP超萬億元的城市，以及唐山一個(gè)GDP超5000億元的城市，其余10個(gè)城市前三季度GDP在千億元到5000億元之間。
在人口方面，京津冀包括北京、天津、石家莊三個(gè)常住人口超千萬的超大城市，其余城市也達(dá)到大城市和特大城市標(biāo)準(zhǔn)。
大灣區(qū)城市實(shí)力也較強(qiáng)。廣深、佛山的GDP都已破萬億元，東莞、惠州等地也炙手可熱。另外，深圳、廣州、佛山、東莞等地吸引外來人口的實(shí)力也不容小覷。其中，深圳從2016―2018年3年累計(jì)增加常住人口達(dá)165萬，連續(xù)兩年增量領(lǐng)跑北上廣深。
長三角由于城市眾多，優(yōu)質(zhì)城市也較多。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年前三季度，共有上海、蘇州、杭州、南京四個(gè)GDP超萬億元城市。而在5000億元到萬億元的梯隊(duì)中，也有寧波、南通、合肥、常州四個(gè)城市。
長江中游地區(qū)和成渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)和常住人口總量則略遜一籌。
截至2019年前三季度，長江中游地區(qū)僅武漢GDP破萬億元。在整個(gè)城市群中，有8個(gè)城市GDP不足千億元。在人口方面，長江中游地區(qū)也有13個(gè)城市人口不足300萬。
成渝城市群也是如此。在成渝城市群中，共有23個(gè)城市前三季度GDP不足千億元，其中15個(gè)未達(dá)500億元。同時(shí)這些區(qū)縣的常住人口數(shù)量也偏低。截至2018年底，成渝城市群共有24個(gè)城市常住人口不足300萬，其中有14個(gè)重慶的區(qū)縣常住人口不足百萬。
“長三角、粵港澳、京津冀屬于較早發(fā)展的城市群，故經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)于其他區(qū)域。”梁中華曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，在幾大城市群中，我們還是更看好長三角和珠三角，一是地理位置優(yōu)越，二是持續(xù)人口流入，三是市場(chǎng)化程度在不斷提高。
