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2024年11月19日
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在去年底，萬科老總郁亮閉門講了一席話。
不可能找到賺錢前景跟房地產相當的行業(yè)，當我們做物業(yè)、物流的時候，發(fā)現每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。
簡單一句話：讓習慣賺大錢的人，突然間去賺小錢，難度太大。
這就是樓市的現狀：以前習慣了買房能賺大錢，現在很難適應不賺錢。
太原迎澤區(qū)某盤，部分房源售價下調了約2000元/㎡，毫無懸念的，以前買房的業(yè)主們，又拉起了標語。
膠州一知名房企項目，單價從1.3萬降到了1.1萬，前期業(yè)主們又不淡定了。
天津一個知名大盤，129平方米的房源總價直接降至88萬元一套，單價降到不足7000，老業(yè)主身家瞬間縮水三分之一。
太多了，還有合肥、濟南、三亞甚至廣州，遠郊盤的“殺傷力”剛剛釋放。
陶醉在升值美夢中的購房者，在初冬時節(jié)，零度天氣，直接被澆了一頭冷水。
我覺得，沒必要去辯解誰對誰錯，畢竟過去10年房價上漲是“常態(tài)”，現在心理上有點不適應，也可以理解。
解決的辦法很簡單：降價的房子多了，業(yè)主們也就習慣了。
至于降價的原因，看起來也是五花八門：項目定價不合理，拿地成本太高，開發(fā)商急于回款施工，裝修車位定價太高。
這么多因素，歸結成一條：需求不足。
城市不同，地段不同，產品不同，降價的時間有先后之分，趨勢的變化卻不可逆。
我經常在重復一個觀點：微觀和宏觀是可以互相印證的，現在只是預演。
我們幾乎可以接近100%的預測出來，10年后的房地產，面臨70%城鎮(zhèn)化率，以及3億育齡婦女和5000萬光棍。
先說育齡婦女的下降。
任澤平提到過一組數字：在修正人口普查數據中的低齡人口漏登后，1982年，育齡婦女規(guī)模為2.5億，到2011年達3.8億人的峰值，2018年降至3.5億，預計到2030年將降至3.0億。
到時候，20-35歲生育高峰期婦女將減少41%，后續(xù)出生人口恐將大幅下滑，預計2030年將降至1100多萬、較2018年減少26%。
注意這幾個數字，10年后3億育齡婦女，1100萬新生兒。
對比今年的數據，這個預測還是太樂觀的。
盡管2019年的新生兒數量還沒有公布，但是，母嬰行業(yè)觀察最近發(fā)布了一組數據，截止11月17日，2019年新生兒數量為1016萬。
距離2019年結束，還有一個多月的時間，預計增長不會超過100萬。
也就是說，今年新生兒有可能會降到1100萬的水平，直接對標10年后的預測結果。
要知道，2016-2017年剛剛實行二胎政策時，新生兒大增到1786萬，去年降到了1523萬，今年如果降到1100萬，只能說明二胎政策已經對年輕人毫無吸引力了。
放開二胎都不行，難道三胎、四胎放開就行？照樣沒用。
育齡婦女規(guī)模下降的原因有兩個：1.教育程度越高，生育意愿越低。2.城市越大，愿意生孩子的女性越少。
這兩個因素，幾乎是人口流動格局的完美闡釋。
據《前瞻經濟學人》統(tǒng)計，16個新一線城市和典型城市中，西安只憑身份證、畢業(yè)證即可落后，堪稱0門檻；武漢計劃五年內留住百萬人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一線城市中增長最快的人才引流地，其中杭州的人才凈流入率高達3.8%。
與此同時，京津冀地區(qū)就業(yè)的農民工比上年減少27萬人，下降1.2%；在珠三角地區(qū)就業(yè)的農民工比上年減少186萬人，下降3.9%。
年長的農民工在返回家鄉(xiāng)，年輕的大學生、畢業(yè)生留在了大城市。
她們的受教育程度起步至少是大專，在沒有打拼出一套帶來安全感的房子之前，生孩子這件事，似乎有點奢侈。
對房地產而言，育齡婦女越少，房價長期走強的希望越渺茫。
再比如，光棍兒數量的增加。
不想結婚，結不起婚的未婚男性數量，越來越多了。
中泰證券宏觀分析師梁中華指出，根據國家統(tǒng)計局2015年的抽樣調查數據測算，2015年全國15歲以上的未婚男性比未婚女性多4000萬人，其中農村地區(qū)更為嚴重，占到了3000多萬。
“農村多剩男”，確實是客觀存在的問題，如果考慮到婚姻市場匹配、獨身主義等等因素，實際最終的單身數量可能遠遠不止4000萬。
10年后，這部分群體會增加多少？
專家沒有給出具體的數字預測，但提到了另外一組數字：性別比。
正常情況下，新出生人口男女性別比例是在1.02-1.07之間。
但從80年代初開始，我國出生人口性別比例不斷上升，且在1996年之后的10多年時間里維持在1.2附近的高位，直到“二胎”政策全面放開后，新出生人口性別比才迅速回落至合理區(qū)間。
也就是說，從1996年開始算起，到2016年開放二胎的這十年時間，每出生120個男孩，對應的只有100個女孩。
隨著時間推移，男多女少的現象會加劇，未來10年，正是1996-2013年出生人口的婚期，明面上的光棍數量，不會低于5000萬。
有人會說，男多女少，婚房需求缺口大，房價應該持續(xù)上漲才對，畢竟有競爭才有動力嘛。
這話也沒錯。
但是，當絕大部分光棍都買不起房的時候，尤其是那些在縣城、地市月入3000不到的年輕人們，你覺得他們還能作為主力購房人口存在嗎？
10年之后，最關鍵其實還是城鎮(zhèn)化。
前兩天，潘石屹和馮侖做了一個節(jié)目，給出了預判。
馮侖說：我去了世界上的很多國家，發(fā)現一個規(guī)律，人均GDP超過8000美金，房地產的開發(fā)時代就結束了，所以他在2016年減持了萬通。
潘石屹附和道：現在誰都意識到房地產不太好做了。
房地產還有動力嗎？當然有。
根據國際經驗，發(fā)達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程，即“納瑟姆曲線”。
這個過程包括3個時期和2個拐點。
第1個時期，城市化水平在30%以下，處于緩慢發(fā)展的準備階段。
第1個拐點就是30%，自此進入第二個時期：快速發(fā)展階段。
第2個拐點是70%之后，城市化進程再次趨于平緩，步入第三個時期：成熟階段。
我們處在哪個階段？
2018年的城鎮(zhèn)化率為59.58%，到2030年，10年時間，我國城鎮(zhèn)化率目標為70%。
也就是說，未來10年，城鎮(zhèn)化率會有10%的提升空間，說大不大，說小也不算小，這個過程美國用了15年左右，日本是12年，法國11年，韓國最快，只用了7年。
所以，十年后的房地產，只剩3億育齡婦女，5000萬光棍，還有70%的城鎮(zhèn)化率。
以前是農村人口的城市化，經歷風霜遷徙的人們，有個住的地方就謝天謝地了，不管哪里的房子都很短缺。
此時買房，是躺著成為“中產階層”的最佳通道，除非運氣特別差，碰到了爛尾和跑路。
以后是戶籍人口的城鎮(zhèn)化，大城市的房子、核心城區(qū)的房子、優(yōu)質學區(qū)的房子依然緊俏，其他的，多一套就是多個累贅。
這個時候買房，拼的是眼光、魄力、專業(yè)度和汗水，持有房產虧錢將成為常態(tài)，已經不是你我這樣的普通人所能駕馭的了。
