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2019年12月29日，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大教授發(fā)布了《中國35個(gè)大中城市住房支付能力指數(shù)研究報(bào)告（1998-2017）》（下稱“報(bào)告”）。該報(bào)告通過科學(xué)構(gòu)建住房支付能力指數(shù)，測(cè)度了1998-2017年中國35個(gè)大中城市的房租和房價(jià)支付能力。
1998年房改后，中國一些城市中等收入者既面臨“買不起房”問題，又面臨“租不起房”問題。近年來，房價(jià)過快上漲導(dǎo)致住房支付能力問題愈發(fā)受到關(guān)注。其中，由于高收入者基本不存在住房支付困難問題，而最低收入者可通過政府提供或補(bǔ)貼的公共住房、公租房或廉租房解決居住問題，中等收入者的住房支付困難問題成為現(xiàn)有研究以及政府干預(yù)的重點(diǎn)。
報(bào)告根據(jù)理論上限值和各國實(shí)踐將中國中等收入者住房支付能力劃分負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難6個(gè)等級(jí)。
對(duì)1998-2017年中國35個(gè)大中城市房租支付能力指數(shù)的研究顯示，2017年中國35大中城市中等收入者無負(fù)擔(dān)不起房租的城市，也無嚴(yán)重房租支付困難的城市，但上海、北京、天津、太原、哈爾濱、杭州、福州、南寧、海口、昆明10個(gè)城市中等收入者房租支付困難，存在“租不起房”問題。
對(duì)1998-2017年中國35個(gè)大中城市房價(jià)支付能力指數(shù)的研究，則基于預(yù)期房價(jià)增長率構(gòu)建了理性預(yù)期和非理性預(yù)期住房支付能力指數(shù)。
理性預(yù)期下，1998-2017年中國35大中城市房價(jià)收入比總體呈上漲趨勢(shì)，但只有少數(shù)城市中等收入者在個(gè)別年份存在嚴(yán)重房價(jià)支付困難和負(fù)擔(dān)不起房價(jià)問題。2016-2017年杭州、武漢、寧波、廈門等二線城市等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)，存在“買不起房”問題。
非理性預(yù)期下，負(fù)擔(dān)不起和支付困難的城市數(shù)量較多。2017年，北京、上海、深圳3個(gè)城市是負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的一線城市；天津、南京、合肥、鄭州、寧波、廈門6個(gè)城市是負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的二線城市，杭州是存在房價(jià)嚴(yán)重支付困難的二線城市；石家莊、昆明2個(gè)城市是負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的三線城市，太原、長春、福州3個(gè)城市是存在房價(jià)嚴(yán)重支付困難的三線城市。
因此，報(bào)告建議為防范住房泡沫和住房金融風(fēng)險(xiǎn)，保障“住有所居”，必須長期堅(jiān)持“房住不炒”政策，但要因城、因時(shí)施策。
為了識(shí)別城市中等收入者是否同時(shí)具有房租和房價(jià)支付能力，報(bào)告還構(gòu)建了中國35大中城市中等收入者房租和房價(jià)支付能力指數(shù)聯(lián)合分布。報(bào)告顯示，理性預(yù)期下，1998-2017年中國35個(gè)大中城市中等收入者只有少數(shù)城市買不起或租不起房，2016-2017年，太原、杭州、武漢、寧波和廈門中等收入者買不起但租得起房。
過去3年非理性預(yù)期下，中等收入者買不起但租得起的城市由1998年的14個(gè)城市增至2010年的31個(gè)城市，又減至2017年的11個(gè)城市，2017年北京、天津、石家莊、上海、南京、合肥、武漢、重慶、寧波、廈門、深圳11個(gè)城市中等收入者買不起但租得起房，其余24個(gè)城市中等收入者既買得起又租得起房。過去5年非理性預(yù)期下，中等收入者買不起但租得起的城市由2002年9個(gè)城市增至2012年的35個(gè)城市，又減至2017年的11個(gè)城市，2017年，北京、天津、石家莊、上海、南京、合肥、鄭州、昆明、寧波、廈門、深圳11個(gè)城市買不起但租得起房。
研究報(bào)告指出，非理性預(yù)期較理性預(yù)期進(jìn)一步惡化了中等收入者房價(jià)支付能力，建議中央政府和地方政府的住房政策應(yīng)具有長期性和可持續(xù)性，防止住房政策朝令夕改，使居民形成長期穩(wěn)定的理性預(yù)期。
