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2024年11月22日
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過去幾年來，不少城市放寬落戶條件，以吸引人才留住人才。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“買公寓落戶”的做法背后，另有隱情。
在房地產(chǎn)調(diào)控與人才引進并存的大背景下，“買公寓落戶”的做法近期再度引發(fā)市場關(guān)注。
從9月15日起，寧波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出臺的政策基礎(chǔ)上大幅度放寬人才落戶、居住就業(yè)落戶條件，取消老年父母投靠落戶限制，并新增了租賃落戶和投資創(chuàng)業(yè)落戶，明確規(guī)定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶”，即購買公寓也可落戶。除寧波外，目前可以通過購買公寓而直接落戶的城市，還包括寧波、六安。
此外，在佛山等一些實施積分落戶的城市，公寓與住宅一樣，適用于同一套的積分規(guī)則。
這些做法被業(yè)界簡稱為“買公寓落戶”。目前來看，這類政策不是新規(guī)，國內(nèi)已有一些城市實施了這種做法。
過去幾年來，不少城市放寬落戶條件，以吸引人才留住人才。在大多數(shù)城市，放開戶籍通常意味著放開購房資格。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“買公寓落戶”的做法背后，另有隱情。
“買公寓落戶”存爭議
與住宅不同，公寓是以商業(yè)立項，設(shè)計成住宅產(chǎn)品的一種業(yè)態(tài)。公寓的產(chǎn)權(quán)年限通常為40年或50年，水、電、物業(yè)費的標準通常也高于住宅。目前，除北京等少數(shù)熱點城市外，大部分城市并未對公寓實施限購政策。
寧波市最新實施的落戶新政，于今年7月25日就已出臺。這份名為《關(guān)于進一步放寬我市戶口準入條件的通知》指出，取得商業(yè)用房或辦公用房合法所有權(quán)的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房產(chǎn)所在地的社區(qū)集體戶。
但文件同時規(guī)定了一個先決條件，即“在我市投資辦企業(yè)、個人創(chuàng)業(yè)稅款繳納滿3年或社保繳納滿3年”。
也即，寧波的落戶政策，并不是簡單的“購買公寓即可落戶”。通過這種方式進行落戶的，同樣面臨一定的門檻。
長沙的公寓落戶政策也得以確認。9月4日，長沙市政府網(wǎng)的“市長信箱”欄目在回復(fù)群眾提問時表示，“通過購買、受贈、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權(quán)的人員，……可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮(zhèn)。”
數(shù)天后，該欄目還表示，商業(yè)公寓落戶后，如在長沙城區(qū)并無其他住宅性質(zhì)房產(chǎn)，且家長及小孩實際居住（經(jīng)入戶調(diào)查），可以按有戶無房排序安排入學(xué)。
在一些實施積分落戶的城市，公寓與住宅適用于同一套的積分規(guī)則。比如，按照佛山于去年11月出臺的新規(guī)，在佛山市擁有合法房產(chǎn)（含商業(yè)類，如公寓、商鋪、寫字樓等），按房產(chǎn)建筑面積每平方米積1分計分。
“‘買公寓落戶’不是新規(guī)，國內(nèi)已有一些城市實施了這種政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這種做法反映出地方政府對人才的迫切需求，但以這種方式進行落戶有待商榷。
在部分業(yè)內(nèi)人士看來，按照當前樓市調(diào)控的主基調(diào)，對商辦類和公寓項目的做法應(yīng)該是嚴控，不能作為落戶的渠道。比如，2017年，北京對商住類產(chǎn)品實施了比住宅更為嚴厲的限購政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，廈門推出最嚴“禁公寓令”，規(guī)定商辦項目改造成為公寓類住宅的，甚至可無償收回土地使用權(quán)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然“買公寓落戶”的做法存在爭議，但仍有一定的現(xiàn)實意義。由于住宅限購等原因，近年來，很多城市都存在大量購買了公寓產(chǎn)品，并將其作為唯一住所的人群，這部分人有著落戶的現(xiàn)實需要。
他還表示，這種做法不能簡單理解為購房政策的放松，但客觀上有助于這類物業(yè)價值的上升。由于很多城市的公寓庫存龐大，還能起到消化庫存的效果。“很多城市在制定這類政策的時候，事實上已經(jīng)考慮到了這一點。”
去庫存壓力仍大
我國公寓市場的庫存規(guī)模有多大？
世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認為，一線城市的情況稍好，在很多二三線城市，公寓類產(chǎn)品普遍存在過剩現(xiàn)象。據(jù)監(jiān)測，長沙的公寓空置率達到30%。
究其原因，主要是因為此前幾年商業(yè)用地供應(yīng)量過大，近些年在土地出讓中，雖然商辦地塊占比有所下降，但綜合類土地中也包含商業(yè)部分。且相比純住宅類產(chǎn)品，公寓類產(chǎn)品的去化速度要慢得多。
近幾年來，很多城市允許將空置的公寓產(chǎn)品改造成長租公寓或共享辦公空間，但當前的公寓存量規(guī)模仍然不容忽視。
以出臺“買公寓落戶”的城市為例，根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至今年6月末，長沙市商辦公寓存量面積為162.7萬平方米，達近兩年最高。按照當前的消化速度，該類產(chǎn)品的去化周期為16.8個月。
據(jù)寧波中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，近期寧波公寓類產(chǎn)品供需兩旺，但庫存規(guī)模仍然不小。
其他城市中，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年8月底，成都公寓市場存量約為640.72萬平方米，需要21.7個月才能消化庫存。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米，余28136套存貨，去化周期達23.1個月。
孫祖天認為，“買公寓落戶”政策的推出，本身就兼具人才引進和商辦產(chǎn)品去庫存的雙重考慮。
安徽六安是從去年6月份推出“買公寓落戶”的，在六安購買存量公寓，甚至可享受與住宅同等的入戶、上學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險等政策。這一條款出現(xiàn)在名為《關(guān)于加快推進非住宅商品房去庫存的意見》的文件中，出發(fā)點顯而易見。
嚴躍進仍對這一政策持正面看法，他認為，“買公寓落戶”并不等同于調(diào)控政策放松。如果在引進人才的同時，促進了商辦庫存的消化，并不是壞事。
孫祖天指出，從商業(yè)運營的角度看，散售物業(yè)的管理難度，要明顯大于整租或整售物業(yè)。因此，放開公寓的銷售，可能會對這類項目的管理帶來一定壓力。
他還表示，“買公寓落戶”政策的推行，容易刺激一部分投資性需求的釋放，這一點需要警惕。
