以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
7月13日，重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會上以房地產業供給側結構性趨勢為題做了精彩演講。
他對中國房地產今后的發展作出了六個趨勢性的判斷，囊括了土地供給、企業供給、成本價格的供給、資本貨幣的供給等多方面，這些趨勢是總的內在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢。
經黃奇帆本人審定授權，現將萬字演講長文刊發，以饗讀者——
01
房地產的市場規模
今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。
我們回顧一下中國房地產這20年的總量是怎么增長的。在1998年和1999年的時候，中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。而在1990年之前，中國是沒有商品房交易的，從1990年后開始有了房地產業，啟動了開發商土地批租、老百姓(60.000, -0.12, -0.20%)買房可以按揭貸款等市場化改革，到1998年、1999年的時候達到了1億平方米。隨后，從1998年到2008年，這10年里漲了6倍，實際上原本可能漲到8倍， 2007年的銷售量本來已經到了差不多7億平方米，但2008年全球金融危機發生了，中國的房產交易量也下降了，萎縮到6億平方米。又過了5年，到2012年前后，房地產的交易量翻了一番，從6億平方米增長到12億平方米。從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
那么，今后的十幾年會怎么走？是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以后，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番，有四個原因：
一是城市化。在過去20年里，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，城市化過程中城市人口擴張，不僅是農民工進城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。
二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時，為了交通道路建設、商務集聚區的建設，而拆除一些工廠區、住宅區，各種因規劃功能布局調整進行城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。
三是住房質量。中國人造房子，50年前的時候，農村是土坯房，城市是磚瓦房。上世紀八十年代以后，農村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不超過10年就會垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質量差、鋼筋質量差、建筑結構差，到了30年基本上也要拆了重建。
四是人均住房面積增加。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。原來人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。
以上四方面因素在今后十幾年會逐漸淡出。一是城市化率增長放慢，已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增速放緩，還要每年增長一點幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前，我國人均住房面積已經達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會有，但只是局部結構性的，而不是總體性的人均住房不夠。四是住房質量提高。2012年，住建部下發了一個關于住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質量標準，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標準提升到了至少70年，甚至100年。也就是說，老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計算，每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造。如果變成100年，每年的折舊平均也就變成1000萬平方米。
從以上四個趨勢看，在今后十幾年的長周期里，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。今后十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年里面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
02
總量萎縮后，房地產的熱點、重點地區在哪里
過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。從現在開始，往后的十幾年，房地產不會出現四面開花、東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以后可能變為一年15億、12億平方米。這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。第三個熱點地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點。
大家可以關注現在近10個跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經碰天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。大都市圈里會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。
03
房價判斷
今后十幾年，房價趨于穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。如果當地比當地，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說是最高的。過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。
支持這個狀態的原因是什么呢？大體上有三條：
第一個原因，就是供求關系。過去二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲。
第二個原因，房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。也就是說，十幾年，M2翻了三番，漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因，一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的沖擊。中國經濟增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產。
根據這個預測未來，在房地產供求關系方面，我們已經進入到盡管局部還會有供不應求，但總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，會不會今后的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去杠桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率加物價指數。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。可以預判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。
總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。今后十幾年，房價會趨于平穩，既不會大跌，也不會大漲。
04
房地產開發企業數量會減少三分之二以上
中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。美國2018年50個洲的工商登記里，注冊房地產開發的企業沒有超過500個。中國有多少？根據2018年的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。
中國房地產商有三大特征：第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模。第二，層層疊疊。一個大房地產公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發，它會在二三十個省各注冊一個省級開發公司。五大開發商不管是萬科還是萬達，幾乎都有幾百個子公司，層層疊疊。第三，空殼公司多。9萬多個房產企業中，規模排在前面15%的公司，去年的開發量在17億平方米里占了85%。也就是，15%的企業解決了差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業只干了2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂發展。這種現象是過去十幾年粗放型發展的一個結果。
今后十幾年，基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認為，至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個。
在房地產的調整發展中，會從四個軌道上縮小。第一個，房產企業收縮。超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，可能會把房地產的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬向2000萬發展的城市，不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮。第二個，工商年檢注銷。過去這些年，由于入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市注銷，這是我們以前工商登記的一種狀態。今后，年檢通不過的就注銷。第三個，房產企業轉行。相當一部分房地產商在市場規模縮小、一些城市房地產業務衰退的情況下，會主動轉行。第四個，收購兼并。
這四方面將構成房地產開發企業數量的大幅下降。
05
房地產開發商的總體負債率將大幅下降
中國房地產開發商的高負債率也是世界一最。中國9萬多個房產商的總負債率，去年是84%。中國前10位銷售規模都在1萬億左右的房產商負債率也在81%。整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。
首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番。地價炒得越高，開發商原有的儲備地價值也越高，資產信用就更高，所以開發商對地價炒高，有恃無恐。這是一個現象，就是買地靠融資、靠貸款。
開發貸可以來自于銀行、來自于信托，當然也可以來自于企業發債，債券還是一個債務。一些信用差的小房產商，借不到銀行、信托的錢，也發不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當于高息攬儲，實際上是房產商借高利貸搞開發。
再次是利用房地產掌盤優勢套取客戶的無息資金。比如，房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就是一個透支欠款的過程。
正是以上三類這樣的一個運轉透支模式，形成了中國開發商百分之八十幾的負債率，開發商往往還把它當作自己財務運行能力強的一種成就。透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17—18%的利息，在這個情況下，房產商要把這個資金鏈上的利息怎么平衡呢？賣樓花、拿定金、預售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標的時候必須帶資施工，不給利息。一個房產商可能負債里面有30%，甚至40%的錢是無息債務，房產商覺得賺了便宜。所有這種運行，在房地產正常、順勢向上、不會出現資金鏈斷的時候，房產商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負債會使他跳樓。很多房地產商出問題，出在逆周期、經濟下行、房產銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣的一個個爆炸，這樣的現象是必須解決掉的。
我們去看全世界房地產商都不是這樣的。香港房地產算中國房地產的發源地，但是香港房地產企業平均負債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在里面形成的凈資產有60%、70%。香港房地產商跑到內地來，是不是負債率變得很高呢？沒有，整個香港房產商在內地的房地產法人，一般負債率也就在40%，沒有出現我們所講的80%。在這個意義上，我們房地產商要改變自己的行為。
在今后的十幾年，新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。一是土地批租債務。買地的錢來源會得到管控，國家15年前就有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監管到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不讓金融機構進入的話，土地批租的高負債率就會減少。二是預售規范。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預售款、按揭貸款來買房的現象會減少，房產商的債務率也會降低，透支的現象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現資產負債率的降低。如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導致破產。如果租賃的資產采用了資本的形式，長期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬于一種資本形態的運轉，并且區別于商業銀行貸款。這就解釋了為什么香港有那么多的REITs企業。由此可見，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。
06
土地供應模式
我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉。在這個意義上，支持小城鎮發展、中等城市發展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。在這個意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價就高。土地如果供不應求，地價就上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價1萬元∕平方米，這個房子造好后的一般價格必定是三四萬一平方。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1000萬給多少，人口到了2000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會出現西部一些小地方只有那么兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。我們都知道一個人平均一萬平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。
反過來，上面說的三種熱點地區，土地當然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現在都接近2000萬人了，城市建成區面積才1000多平方公里，所以就會出現地價特別高。比如深圳，1980年才幾十萬人2億GDP的時候就給2000平方公里，現在到了近2千萬人2萬多億GDP了還是之前那些，顯然供地不足，就要多劃一點地給它。這是一個城市布局。我相信今后十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準的供應土地，從而避免城市因土地短缺造成不合理的空間布局、因土地短缺而造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。
我們過去城市發展的另一個問題就是農村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒有出現資源優化配置順向的一種流動。全世界的城市化過程都是農業耕地增加的過程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地。這也是中國房地產發生過程中土地地價不斷漲高的一個原因。
為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村一般除了耕地以外，都會占用建設性用地，農村每人一般會占用250-300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。在這樣的情況下，如果有1億人進城，農村里面的建設性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過程中，一進一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地。從這個角度看，城市化過程當然是一個農村的耕地、整個國家的耕地增加的過程。為什么中國這40年沒出現這個狀態呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城里當然就增加了3萬平方公里的城市化用地。但是農民進了城以后，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現象。中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應是不夠的。所以城市化發展中，耕地不能再減少，這是一個底線要守住。這里面很重要的就是城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村的建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。
城鄉的建設性用地占補平衡，進行資源優化配置，這就有一個地票問題。如果農民進城了，農村的宅基地沒用了，這個房子占用了宅基地，深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元，但是把這個房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣到二三十萬，農民當然有積極性。農村里的房子也沒人住了，把宅基地改造成為耕地，得到相應的一畝地地票，在地票交易所里面賣給各種大城市的開發商，它本來要征地批租的建設用地指標，不通過行政性的審批，而是買市場化的地票指標，買了以后再在自己的大城市里征地。這方面在過去10年，在一些省份已經有了一定的實踐。這些省份在中心城市搞地票交易所，然后把農村里近30年來30萬畝的宅基地變成了耕地，而房產商以二十幾萬一畝的價格買了這30多萬畝的土地指標就在城里搞房地產開發，房地產開發的土地指標不受約束就能比較充分地供應，地價也不會太高。農村30萬畝地，二十幾萬一畝就得到了六七百億。這六七百億就成為農民致富的一個重要資金來源。
在一些省做地票試驗之后，現在國家已經把地票試驗開始在全國范圍配置。比如，2018年，西部的某個省把過去農村里的建設性用地，有的是閑置的宅基地、有的是農村閑置廢棄小學或者農村閑置的一些倉庫等，把它復墾為耕地。他們減少了這些建設性用地，增加了幾萬畝耕地。這幾萬畝地票，作為建設用地占補平衡的指標，由國土資源部配置給沿海大城市如上海、北京等等。這些城市按30萬或50萬一畝的價格拿出100多億元買了幾萬畝建設用地的指標，沿海大城市房地產城市土地指標就寬松了。但是這100億在資源配置中撥付給了西部，實現了大城市反哺大農村，西部就可以多了100億搞發展的資金，這個資金不是給省市財政局，而是給了農村集體組織、給了農村的農民，這樣也起到扶貧幫困的作用。應該說，城鄉之間、東西部之間這種建設用地增減掛鉤的地票式交易，形成一個市場化的資源配置。如果全國每年有幾十萬畝地票實現了占補平衡的交易，既會通過市場化資源優化配置，增加大城市土地供應，滿足城市化發展的土地需求，又會形成大城市反哺大農村，每年幾千億，十年幾萬億，成為城鄉統籌改革的一個重要紅利。我相信，過去10年探索的這件事，今后10年會變成中國城鄉土地一體化發展的一個基礎性的改革措施。
以上是六個主要趨勢性的判斷。這六個方面的趨勢有土地供給、有企業供給、有成本價格的供給、有資本貨幣的供給。總的來說，供給側的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產其它各個枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會形成整個房地產業各個方面的變化。
