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2024年11月24日
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正常氣壓下，水加熱到100℃就會(huì)沸騰，這是自然底線，和水沸騰現(xiàn)象一樣，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的萬(wàn)事萬(wàn)物發(fā)展過(guò)程中都有某個(gè)“臨界點(diǎn)”，超過(guò)這一點(diǎn)，量變的事物就會(huì)發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)入6月份以來(lái)，“萬(wàn)元盤”、大力度打折項(xiàng)目相繼增多，樓市成交持續(xù)多月慘淡之后，更多的房企“以價(jià)換量”，已經(jīng)預(yù)示樓市從量變到價(jià)變的“臨界點(diǎn)”正在逼近。
一向“不差錢”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在銀行惜貸之下，今年1至4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37.4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。專家預(yù)計(jì)今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類似的緊張狀態(tài)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于銀行惜貸，資金面臨斷頓的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始四處融資，受貨幣緊縮政策影響比較嚴(yán)重的中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至愿意付出超過(guò)20%的利率用來(lái)信托融資。
除了資金壓力，未來(lái)調(diào)控政策可能加碼也引起開(kāi)發(fā)商憂慮。與2008年上一輪樓市調(diào)控遭遇全球金融危機(jī)完全不同的是，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)內(nèi)外平穩(wěn)的環(huán)境下保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，已經(jīng)緊縮的調(diào)控政策難有松動(dòng)的可能。
此外，CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))連續(xù)數(shù)月高企帶來(lái)的通脹隱憂已經(jīng)是一大難題，由防通脹帶來(lái)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)影響更為直接，除了限購(gòu)、限價(jià)等政策外，近來(lái)有關(guān)部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)出臺(tái)的規(guī)范性細(xì)則明顯增多，調(diào)控力度逐步加大，已經(jīng)到了沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的地步。
近日多位開(kāi)發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人向記者透露，近期已經(jīng)接到上面指示，為了加快銷售速度，手中在售的項(xiàng)目有10%的降價(jià)權(quán)，如果此幅度銷售還不理想，還可以再降價(jià)，這再度印證了降價(jià)“臨界點(diǎn)”正在逼近。 當(dāng)然，擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題已不是該不該降的問(wèn)題，而是敢不敢降的問(wèn)題。如何在降價(jià)之后處理好老業(yè)主的利益訴求成為眾多開(kāi)發(fā)商頗為頭痛的難題。杭州某樓盤降價(jià)促銷，對(duì)前來(lái)問(wèn)責(zé)的前期業(yè)主，開(kāi)發(fā)商似乎尋找到了一個(gè)更加公平的做法：“您要求我補(bǔ)差價(jià)？可以。但交付后兩年內(nèi)的漲價(jià)收益，得歸開(kāi)發(fā)商。不能業(yè)主只享受收益。”業(yè)主最終選擇了沉默……也許這家開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到，此舉或?qū)⒊蔀楫?dāng)前樓市直面“降價(jià)沖突”的一個(gè)有效手段。
既然樓市調(diào)控不達(dá)目的誓不罷休，那么破解當(dāng)前樓市謎局的關(guān)鍵就在開(kāi)發(fā)商自己。近期多個(gè)低價(jià)入市項(xiàng)目熱銷再次印證樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本道理：什么樣的價(jià)格對(duì)應(yīng)什么樣的需求，每一批剛性需求釋放后，下一批需求都是在更低的價(jià)位上才能釋放。
