時間：2019-04-08 12:53:35
來源：東方網 作者：徐建輝
對開發商而言，調高容積率可能帶來更多的銷售面積，調低容積率則可提升項目定位，企業調整容積率的動機可以理解，但需要注意的是一些房地產企業違規調整容積率的案例。企業有動機，規劃建設部門有審批權限，正因如此，在意圖獲取更多利潤的開發商和掌握著規劃審批權的建設規劃部門之間，也就有了權錢交易的空間。（4月4日中國新聞網）
何為容積率？通俗地講，容積率是項目規劃建設用地范圍內的總建筑面積與用地面積之比，即“容積率=總建筑面積/用地面積”。例如，一個房地產開發項目的規劃用地面積為1萬平方米，規劃建筑面積為2萬平方米，則其容積率為2。
容積率高好還是低好？這個問題要一分為二的看待，所謂過猶不及，容積率過低或過高都不是好事情，關鍵是要適度。容積率過低，土地利用率也就相對低效。可是容積率過高的話，土地利用率是上去了，但人居環境以及項目品質也就下來了。
顯而易見，正確的選擇是在高低容積率中間取一個平衡。為此，原國土資源部早在2010年就作出規定，要求住宅用地的容積率指標必須大于1.0，同時限制低密度大戶型住宅項目的開發建設。可是到了開發商那里，容積率卻常常成了一個可大可小、可收可放的“大海綿”。
原因說到底就是利益驅使。一般情況下，開發商當然希望容積率越高越好。同樣大小的地塊，如果調高容積率，這意味著其總建筑面積便會增加，賣的錢當然也就越多。但有時開發商也會視情調低容積率，這是因為在樓市行情好的情況下，低密度高品質住宅可能更受市場歡迎并且單價要高得多。
不僅如此，有時開發商還會玩起“高低配”的容積率“混搭戲法”，就是同一個項目分成好幾個區域，高層區域容積率高，多層和別墅區容積率則相對較低。目的就是規避1.0的低容積率政策紅線，同時又拿局部區域的低容積率當噱頭搞欺詐宣傳。
總之只要有需要，開發商就會想方設法在容積率上做文章，把它像海綿一樣擠來張去。其實，開發商根據市場行情適時調整項目容積率，只要沒有逾越規定的容積率紅線，也沒有搞虛假宣傳欺詐購房人，或是違反合同關于容積率的約定，其實也無可厚非，畢竟商家本性都是逐利的。
不過問題是經常會有開發商拿容積率做文章欺騙購房者，而且由于容積率的調整必須經過規劃部門的審批備案，所以在圖謀利潤最大化的開發商和握有審批權的建設規劃部門之間，也就有了權力尋租和權錢交易的灰色空間。近年來，隨著房地產業的迅猛發展，不乏有官商勾結、私自變更規劃、調整容積率，損害業主利益的案件發生。
因此很有必要對容積率尤其是申請調整作出更加完善和細化的規定，壓縮“暗箱操作”空間，嚴防開發商背信棄義、出爾反爾，而相關工作人員徇私枉法、違規審批，互相勾連起來像擠海綿、變戲法一樣隨意變更容積率，欺詐蒙蔽購房者，損害他們的合法權益。
