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2024年11月24日
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從1983年確定至今，俗稱“3.15”的“國際消費者權益日”已經陪伴著我們走過36個年頭了。對于普通消費者而言，“3.15”維權是一年一度的提醒和慶典；對當事人而言，維權卻是一個艱辛而漫長的過程，即使努力了也未必有結果。
90度地產曾先后調查過“買房人勝訴追不回房款”和“海南萬寧強拆報道”等維權事件，如今業主群里時常還會響起提示音，維權或是無果，或是執行遙遙無期。
和消費者求告無門形成鮮明對比的，是騙術、欺詐手段的不斷升級。在房屋租賃、使用、交易的過程中，出現了針對不同年齡、不同群體的定制陷阱，消費者可謂防不勝防。這些新手段為何會出現？又該如何應對和破解呢？本期我們共同討論一下3.15樓市的維權之道。
以房養老？以鋪養老？小心套了房子就跑
什么是“以房養老”？簡單講就是擁有房屋完整、合法產權的老人，把自己的房產抵押給金融機構或保險公司，以獲取長期、持續現金收入的反向抵押方式。“以房養老”最核心的初衷是變固定的大宗資產為持續、穩定的現金流，用于提高老人晚年的生活質量。但騙子們正是利用老人的這一點期許，下套圈走老人的房子。
據某不愿透露姓名的網友提供的消息，最近北京又發生一起打著“以房養老”幌子的騙局。具體操作是：先用高收益誘騙老人用房子進行抵押貸款；再將抵押后的資金轉入自家投資公司賬戶；同時按月返還老人投資收益，一兩萬起步，最高可達數萬元。
最初的幾個月，一切都看似正常。可沒過多久，投資公司就宣布破產，負責人也人間蒸發，涉及的上千套房子抵押出的幾十億資金已經不知去向。當房屋抵押的債主催房主還錢時，老人們這才發現問題，但投資公司已人去樓空，擺在老人面前的似乎只有兩條路：要么眼睜睜地看著房子被收走，要么替投資公司扛下爛賬繼續還款。
用“以房養老+騙局”的關鍵詞在百度搜索，可以檢索出271萬條信息。由于房產抵押涉及金額普遍較高，動輒數百萬，所以相關的新聞標題，普遍觸目驚心：比如“北京60多人陷入“以房養老”騙局，涉及175套房產”、“47戶老人被騙上億元，僅2戶追回房產”等。
以鋪養老的套路，和以房養老非常相似。都是暴利誘惑在先，套取房款在后。以江西某地的無良小型商鋪開發商為例，他們會把總價50萬左右的商鋪推薦給不懂投資的老人，承諾代其出租、管理，合同以10年為期，約定每年返給業主年租金5萬元和8%的投資回報率近4000元，相當于一年回報54000元。
可實際上按照建設部2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，“房地產開發企業不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房）。果不其然，投資商鋪的老人半年收到包租的租金僅有400元。開發商解釋是“合同有寫，返給業主的租金是我們租出去的實際租金，目前商鋪尚在發展期，如果租金太高，沒辦法招商”。這其實是一種變相的資金套牢，因為按照半年租金收益400元計算，業主收回房款需要200年，相當于這輩子都沒法回本。
和開發商、中介見招拆招 魔鬼藏在細節里
人到中年，完成了早期的積累和沉淀，下半場的話題往往與房有關。無論是從開發商手里買新房，還是通過中介買二手房，都是一個格外需要小心、謹慎的過程。僅以小小的“車位”為例，買新房的小悅和二手換房的Alex，都在經歷著各自的苦惱。
青島女孩小悅，畢業后舉全家之力，在青島某名為“朗園”的項目購入了一套兩居。當時項目正值首次開盤，為吸引購房者關注，推出了開盤當天成功選房的客戶可享受3萬元購入一個車位使用權的優惠活動。一看只需預付3萬元就可以得到車位，很多業主在簽購房合同的同時也交了“車位預付款”。當時大家并沒有意識到，收據上標注的“誠意金”三字意味著什么。
如今到了該交付車位的時間，開發商表示車位有限，還需重新搖號。全體想要車位的業主都可以參加：此前沒交“誠意金”的業主如果搖到號，將以6萬元的價格支付并得到車位；此前交納了“誠意金”的業主，如果搖到號，就能拿到車位，搖不到號，就退還當年3萬的預付款。交納了“誠意金”的業主們，認為搖號存在很大貓膩，開發商當年的行為是虛假宣傳，并表示不接受退款，希望能按照約定給予車位。而目前開發商規定的“搖號”已經結束，尚未出“結果”。面對業主的多方維權，開發商也沒有回音。
家在帝都的Alex為了置換，將自己與父母位于望京的兩套房都賣掉，購買一套總價在1500萬左右的房。即使是在房價高企的今天，這套房子也不算便宜。離譜的是，中介經手向Alex出售的地下停車位，位置并不在Alex所住的單元。
每次開車出門，Alex都需要先下到自家單元的一樓，再穿過小區的院子，找到車位所在那個單元，重新掃門禁卡、乘電梯到地下車庫取車。每趟下來，都得多折騰幾個來回。而這個不在自家單元樓下的車位，中介在購房過程中未做任何提醒和說明，在購房合同中也沒有任何的披露。律師指出，“此次糾紛中介存在明顯套路，隱瞞關鍵信息，導致購房者陷入誤區。是明顯是欺詐行為。”
要相信每一份禮物，都暗中標好了價格
青年人普遍思維活躍，容易接受新鮮事物，按說對騙術的抵御能力會更強一些，可有時候也禁不住層出不窮的手段和忽悠，在“租金貸”和“租金抵房價”這類新生事物上栽了跟頭。
據媒體不完全統計，2018年全國共有11家長租公寓爆倉，其中多家機構和“租金貸”有著千絲萬縷的關系。“租金貸”最常見的套路，是在租戶選擇付款方式時，推薦他們辦理“押一付一”或“分期付款”的手續，將房租和押金與網貸機構/信貸公司綁定，機構將租期內的全部房租一次性轉給租賃企業，成為租戶的債權人，租戶則按月還款，支付被墊付金額的本金和利息。
“租金貸”從本質上來講，就是把“繳租”變成了“還貸”，在原有的房東、中介、租戶三方合同基礎上，再加上一方網貸機構/信貸公司。此時如果公寓方利用早收晚付的租金擴張規模，一旦經營出現問題，容易引發上下游的多方糾紛。最倒霉的還是租戶，交了房租沒地方住，為了征信沒有污點，甚至在搬出租住地后還需要接著還貸。
和“租金貸”相比，“租金抵房價”是一種相對隱蔽和曖昧的溫柔陷阱。在投資扎堆的地方，這種情況尤為常見。小S三年前在老家買了套房，房屋總價100萬，辦了三年的15萬租金抵房款，總房款就按85萬算，開發商開的發票上寫的也是85萬。如今家里出了點兒事，想賣房應急，卻發現如果按85萬的總價算，交易契稅要多出來不老少。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，開發商的這種行為存在很多值得商榷的地方。
首先，不排除是通過租金來誘導購房者簽約，但其實這個房產項目本身就是值85萬元，前面的15萬元的租金收益可能就無形中被開發商獲取了。
其次，類似限定了3年的空檔期，要警惕3年后不能交付房屋等風險，比如說房子沒有改好，或者說房子因為出租，導致建筑結構被認為改造了。
最后，開85萬元的發票某種程度上是開發商自己想避稅，所以把交易價格做低了，同時他還變相的把租金收益做高了。
文至此處，只想嘆一句“維權之路，道阻且長”。無論是租房、買房還是賣房，都要擦亮眼睛，核對細節。不該沾的便宜不要沾，莫名其妙的好處不要貪，因為你很難想象，這背后藏著多少見不到人的黑幕。此外，出問題的房企和中介們也應當反省自身，雖說逐利是商業的本能，但太昧良心的錢還是不賺為好，否則后續也是要面對消費者的一腔怒火和不斷維權的。
