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2024年11月24日
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今年的《政府工作報告》中提出，要更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由此來看，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期）基調(diào)。
3月12日，住建部部長王蒙徽表示，將堅決落實黨中央、國務院的部署，穩(wěn)妥實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制工作方案。
實際上，去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價趨緩的大格局不會改變。”全國政協(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟學家楊成長在兩會期間接受新京報記者采訪表示。
對于房地產(chǎn)稅出臺時間，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全告訴記者，“房地產(chǎn)稅何時能實施，還要看時機，五年是一個足夠長的時間。”
政策信號明確 房地產(chǎn)長效機制方案走向穩(wěn)妥實施階段
據(jù)新華社報道，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班1月21日在中央黨校開班，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平指出，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案。
據(jù)了解，房地產(chǎn)市場長效機制最初提出始于2014年。2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出，“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。”
2015年，中共中央政治局4月30日召開的會議中也指出，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。
自2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”、綜合利用五大手段，加快建立房地產(chǎn)長效機制以來，“長效機制”作為熱門詞匯迅速走紅。
隨后在2017年的政府工作報告、中央政治局會議、十九大報告中都對房地產(chǎn)“長效機制”有所提及。
去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。
歷時六年的探索，房地產(chǎn)長效機制的相關表述也在悄然發(fā)生變化，從“健全”、“加快建立”到“構(gòu)建”，再到“穩(wěn)妥實施”，并首次在房地產(chǎn)長效機制后面加上“方案”二字，可見房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)取得突破性進展。
對于最近提出的“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案。”國都期貨研報觀點認為，從字面上看，至少有三層意思，首先，房地產(chǎn)市場長效機制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機制的身影。其次，正式宣布房地產(chǎn)長效機制進入了“實施”階段，政策信號再度明確。最后，“穩(wěn)妥”二字很重要，在2019面對內(nèi)外挑戰(zhàn)等諸多不利因素下，“六穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)預期成為重中之重，房地產(chǎn)長效機制的實施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價的。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池對新京報記者表示，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的關鍵是建立多主體供應、多渠道保障的租購并舉的住房制度，對不同收入家庭提供不同的住房，大力發(fā)展租賃市場，實現(xiàn)租購并舉的住房制度。
穩(wěn)房價基調(diào)不變 房地產(chǎn)信貸全面寬松可能性不大
經(jīng)過近兩年密集調(diào)控，在房地產(chǎn)長效機制穩(wěn)步推進的過程中，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步穩(wěn)定，政策達到了一定的效果。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一二線城市二手房價1月環(huán)比均跌0.1%。
依據(jù)今年的政府工作報告要求，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期）基調(diào)。
目前，在“房住不炒”的大前提下，從“因城施策”到“一城一策”，“一城一策”正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控關鍵詞。據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，至少已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實行“一城一策”樓市調(diào)控方案，此外，長沙等地也均開展“一城一策”試點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，現(xiàn)在強調(diào)“一城一策”，含義在于各地的調(diào)控自主權更大。各類調(diào)控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔調(diào)控的責任。
此外，進入2019年，在地方經(jīng)濟發(fā)展放緩和財政收入雙重壓力之下，我國房地產(chǎn)信貸政策是否有所轉(zhuǎn)向？銀保監(jiān)會統(tǒng)信部主任劉春航2月28日表示，“從銀保監(jiān)會的角度，房地產(chǎn)的信貸政策沒有變化。”
實際上，在2月25日國新辦新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會副主席王兆星就表示，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題。
2019年人民銀行金融市場工作會議也提出，加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
銀河證券研報觀點認為，銀保監(jiān)會和央行的表述代表了，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。
據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，2019年1月份，銀行業(yè)金融機構(gòu)境內(nèi)口徑新增貸款3.4萬億元，同比多增8236億元。新增貸款結(jié)構(gòu)更加平衡，對實體經(jīng)濟信貸供給力度加大。其中，8474億元投向房地產(chǎn)及個人住房按揭貸款，占比下降10.5個百分點。
中金公司觀點認為，從當前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房價”仍是中央對房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房價的決心仍然不容輕視。“除非出現(xiàn)基本面的嚴重加速惡化，中央層面的房地產(chǎn)政策放松（尤其是調(diào)低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放開房企融資敞口等）可能性不大。”
楊成長：我不認為推出房地產(chǎn)稅是要打壓房價
▲楊成長 全國政協(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟學家
新京報：2019年政府工作報告中提到“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，對比2018年政府工作報告中提“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。”是否意味房地產(chǎn)稅立法要提速了？
楊成長：房地產(chǎn)稅立法要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來決定，如果能保持平穩(wěn)增長，我認為起碼不會提速，沒必要。
新京報：房地產(chǎn)稅如果要出臺，需要滿足哪些條件？房地產(chǎn)稅為何遲遲沒有出臺？
楊成長：最起碼不動產(chǎn)的登記必須要聯(lián)網(wǎng)，這是必備條件。此外，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要來確定。目前，我國也有房地產(chǎn)的稅和相關制度，出臺房地產(chǎn)稅不能簡單理解為“增稅”，而應理解為對原有稅費進行合理的歸類、合并，然后形成了一個更加規(guī)范的稅收政策。所以我不認為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房價。
出臺房地產(chǎn)稅主要有幾方面的功能。一方面，提高房地產(chǎn)的使用效率。目前，我國房地產(chǎn)每年的供給量達到16億平米，房屋的人均居住面積達到40平方米，總量比較合適，但房屋空置率較高，這是社會資源的嚴重浪費。出臺房地產(chǎn)稅后，閑置的房屋必須要產(chǎn)生效益，才能盤活資源。
其次，不少人認為房子越大越好，出現(xiàn)單純追求房產(chǎn)面積的不正常銷售心理。實際上，從歐美、日本的發(fā)展情況來看，實用性、舒適性更重要，所以說，在日本房地產(chǎn)價格主要取決于房子內(nèi)部設施、設備的完備程度，而不是大小，這種導向會造成嚴重浪費。
另外，由于公共資源匹配不均衡，我國出現(xiàn)學區(qū)房，或過分強調(diào)所謂房子地段的情況，通過房地產(chǎn)稅可對這種情況進行調(diào)節(jié)。
過去，我國已經(jīng)出臺了大量的房產(chǎn)相關稅收，所以在各方面條件不成熟、不具備的情況之下，匆忙推出房地產(chǎn)稅是不合適的，所以房地產(chǎn)稅出臺并不是越快越好，力度越大越好。
另外，大家也不必對房地產(chǎn)稅的出臺過度擔心，房地產(chǎn)稅一定會有非常大的彈性和空間，把決定權交給地方政府，與目前“一城一策”相銜接。
新京報：你覺得房地產(chǎn)市場未來走勢如何？
楊成長：房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價趨緩的大格局不會改變。
對于普通投資者來說，房地產(chǎn)投資作為過去幾十年來長期首選資產(chǎn)的意識可能需要改變。房地產(chǎn)真實收益應是租金回報率，而目前我國平均租金回報率還不到2%，也就是說，過去房地產(chǎn)投資主要是靠房屋價格上漲來賺取價格收益，從未來看，房地產(chǎn)投資應該要靠真實收益。從這個角度來說，居民應該要適度地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大股權投資、債券投資等，適度降低房產(chǎn)方面的投資比例。同時加大對人才、技術、信息等要素的投資，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展對這些要素依賴程度越來越高。
新京報：北上廣深四個一線城市房價的上升空間還大嗎？
楊成長：我個人覺得不大。這其中有兩個原因，一方面北上廣深市中心人口的導入速度在放慢，有的城市甚至出現(xiàn)凈流出，房屋需求大幅增加的情況不可能出現(xiàn)。其次，80、90甚至00年代的年輕人，觀念與上一代人不同。他們都認識到了，房子是用來住的，所有權并不重要，使用才重要。未來，共享模式的房產(chǎn)也可能會出現(xiàn)。這時，房子所有權的重要性就會壓價，從這個角度來說，恐怕中國房地產(chǎn)市場價格大幅波動期已經(jīng)過去了。
新京報：近年來，很多城市出臺了人才引進政策，你認為“搶人大戰(zhàn)”到底是為了房地產(chǎn)市場，還是真的為了搶人才？
楊成長：搶人大戰(zhàn)的動因倒不是為了房地產(chǎn)，當然，由于人才的大量導入，可能會導致部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)波動。但是搶人大戰(zhàn)意味著政府充分意識到，人才是第一生產(chǎn)要素，而不是土地、房子，這導向是好的。另一方面，搶人大戰(zhàn)也意味著人才這一要素，缺乏市場的流通定價機制，才會出現(xiàn)流動秩序以及定價的混亂。所以，要強化這方面的市場建設。
不過，從長期來看，房地產(chǎn)市場確實與人口導入有很大關系。人才往中部地區(qū)、中部都市圈聚集，像鄭州、合肥、武漢這樣一些都市圈，人口導入速度正在加速，房價也有所上漲，這是比較合理的。
莫天全：集體土地入市對控制房價有幫助
▲莫天全 全國政協(xié)委員、房天下董事長
新京報：今年政府工作報告中首次提到“三塊地”的改革，稱要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果。你覺得這會給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？能否抑制房價？
莫天全：土地市場是一級市場，是能夠撬動整個房地產(chǎn)市場的要素。我認為應該增加供給，若沒有足夠的供應量，要去控制房價是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應量，對控制房價很有幫助。
另外，集體土地入市，也能控制出租公寓房、長租公寓房的租金，中低收入人群能夠直接得到幫助。
不過有一點要注意，就是集體土地入市和建設，還得按照城市總體規(guī)劃來安排，才會避免混亂。
新京報：今年二三月份，很多城市的房價有上漲勢頭，土拍火熱、千人搶房的消息頻出，你認為樓市是否有回暖的跡象？
莫天全：2019年樓市政策松動或者說回暖，應該是趨勢。其次，“因城施策”下，某些城市有政策松綁的導向。另外，金融政策加大了對民營企業(yè)的支持。這三個方面會讓我們聯(lián)想到房地產(chǎn)市場有可能松綁，這確實也是事實。
但房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，以及限購、金融控制、房住不炒等主要政策是不會變的，這是長期政策。
新京報：因城施策是否意味著房地產(chǎn)市場松綁？
莫天全：因城施策是雙向調(diào)控，有很多城市可能會松綁，但有些城市也可以加碼。因城施策給了地方更多權力，但也對地方提出了更高的要求，中國各地的房地產(chǎn)市場情況有別，因城施策是合適的。
新京報：今年是否不會像2016年那樣，出現(xiàn)房價大幅上漲的情況？
莫天全：對，最近很多國家部委都提出了今年要“穩(wěn)房價”，所以說，除了個別地方之外，整個國家的房價不可能出現(xiàn)大起大伏。
但房屋成交量以及土地市場會向好。成交量提升，才是真正的經(jīng)濟發(fā)展，才是國家需要的，也是我們愿意看到的。如果沒有交易量，哪怕把房價控制住了，也還是一個死的市場，今年應該會延續(xù)去年下半年的趨勢持續(xù)向好。
新京報：去年算是長租公寓風波年，不少公司倒閉。2019年，您對長租公寓的發(fā)展有何建議？今年長租公寓會進入并購高峰期嗎？
莫天全：長租公寓發(fā)展肯定是應該被鼓勵的，也應該有相關配套政策來支持其發(fā)展。其實，長租公寓一直都有，但最近一兩年比較火熱，是因為這其中加了很多技術、金融的東西，也創(chuàng)新了運營方式，看起來好像變成了另一種模式，這是不對的，一旦如此，長租公寓的決策也會出現(xiàn)錯誤，在這種情況下，肯定有些企業(yè)會干不下去，出現(xiàn)收購兼并。
長租公寓未來如何發(fā)展，首先是要防止長租公寓壟斷，否則會出現(xiàn)操控租金的情況。其次，長租公寓在運營過程中，不應該過度使用金融手段，不能讓租戶掉到陷阱里去。最重要的是，長租公寓應該回歸物業(yè)管理的本源，不能急功近利。
新京報：去年中介市場出現(xiàn)很多亂象，你怎么看，怎樣才能使中介市場更加規(guī)范？
莫天全：我國房地產(chǎn)中介市場在過去十年里已經(jīng)取得了很大進步，以前毫無規(guī)則，現(xiàn)在開始自律了，大企業(yè)都在自覺維護市場的健康發(fā)展。
但中介的發(fā)展也還有很多東西要完善，還需要一個過程。首先千萬要避免中介壟斷。有一些城市，例如北京，個別企業(yè)的市占率甚至達50%、60%，一個企業(yè)在某城市只要市占率達30%，基本上就可以左右房價了，這是監(jiān)管部門應該想辦法避免的。另外，中介應該把主業(yè)做好，不要把太多金融融入到中介業(yè)務里，這樣行業(yè)才更容易監(jiān)管，才會以一種健康的方式來發(fā)展。
新京報：2019年政府工作報告中提到了要“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，這是否意味著房產(chǎn)稅法的推出要加速了？
莫天全：“穩(wěn)步”兩個字，說明政府還是很謹慎的。稅對整個國家的運營，有重要作用，房地產(chǎn)稅是一個地方政府稅，是非常重要、長期的稅源，很多國家都征收房地產(chǎn)稅，所以，我國早晚也會推出，但現(xiàn)在經(jīng)濟下行壓力比較大，在這種情況下，房地產(chǎn)稅應該何時推出，要謹慎把握節(jié)奏。
新京報：五年內(nèi)房地產(chǎn)稅法會提交審議嗎？
莫天全：五年內(nèi)提交審議沒問題，但房地產(chǎn)稅何時能實施，還要看時機，五年是一個足夠長的時間。
新京報：房地產(chǎn)稅推出后，房價一定會降嗎？
莫天全：要看房地產(chǎn)稅推出的時機，如果說公眾信心足夠、經(jīng)濟也上行，這時候推出房地產(chǎn)稅對市場的沖擊不會太大。但如果經(jīng)濟下行壓力比較大，這時候應該做一些有助于提振市場信心的舉措。
