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2024年11月22日
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征收簡單 數據嚴密 懲罰有力
“剛來香港，想買樓出租，誰能教教我怎么繳稅？”移民香港的王女士，為繳稅一事四處找人請教。
香港華人會計師公會前會長楊志偉給她做了個簡單“科普”：香港房租稅叫物業稅，用香港稅務局的標準說法，是按照當年度該物業（即出租房產）的應評稅凈值征收，稅率為15%。所謂應評稅凈值，通俗地說，就是租金收入扣減香港的房產稅（香港叫差餉），再減去20%的維修支出免稅額。
維修支出是業主人人有份的物業稅免稅額，由于涉及維修的支出每年不同，樓齡較新的維修支出又較為瑣碎，為簡化計算手續，這項免稅額統一為租金的20%。業主報稅時自行扣減即可，也不用提供任何憑據。
那按揭買樓有減免嗎？并沒有。不過，香港稅務局允許你以另一種方式報稅，即與個人其他收入合并一起報稅。這種報稅，適合于個人有經營收入，免稅項目較多，合并計算可能比單獨計算出租收入有利。香港稅務局的原則是，兩種方式均可，對個人怎么劃算怎么來。
楊志偉舉例指，假設出租房產由個人全資擁有，每月租金是3萬港元（下同），全年租金為36萬元，業主全年估計繳付2萬元差餉（房產稅）。在計算物業稅時，以全年租金扣除業主支付的差餉，再扣除20%修葺及支出的標準免稅額，得出應評稅凈值后，再按15%的標準稅率計算出，業主須繳付的物業稅約4萬元。
他又舉了一個例子：35歲的李先生已婚，和太太育有一子，他名下有一棟市值600萬元的物業在新界出租，現時每月租金14000元，每年所交差餉約3500元。按上述第一種減免稅算法，本來李先生應交約19000元的物業稅，但由于他報稅時和其他收入一并報稅，獲得了其他方式的減免，最后所交物業稅款為約15000元。
特區政府財經事務及庫務局局長劉怡翔介紹，香港征收物業稅有很長的歷史，以前曾以估計租值評定應課物業稅，到1983年，物業稅改為按實際租金評定。香港一向以稅制簡單但覆蓋嚴密而著稱，房租征稅也同樣做到了應繳盡繳。
目前，香港全部出租物業約有250萬宗，在2017-2018年度物業稅稅收約34.5億元。
香港物業稅是個人書面申報，自行納稅。如果圖僥幸不繳稅怎么辦？劉怡翔說，市民納稅意識普遍較強，這與長期繳稅的歷史有關，與香港稅務局長期多種形式普及納稅知識有關，也與核查嚴密，罰則較重有關。如納稅人違反《稅務條例》的規定，稅務局局長可按稅例就有關違規行為向納稅人征收罰款（即“補加稅”），最高罰款額為少收稅款的3倍。如任何人蓄意逃稅或協助他人逃稅，稅務局可對其提出檢控，最高刑罰是罰款5萬元，另加相等于少收稅款3倍的罰款及可判處監禁3年。
至于如何監督，劉怡翔說，一方面會隨機選取一些納稅人抽查，但主要是通過數據比對進行核查，有針對性地查驗數據異常和有可能偷逃稅款的納稅人。
稅務局總務科助理局長黃啟昌介紹，為更有效率地評定物業稅，稅務局設立了一個有關納稅人的詳密數據庫，稅務局數據的主要來源是印花稅。
租賃協議須于簽訂后的30天內加蓋印花，并交付印花稅。不加蓋印花的租賃協議不具備法律效力，不受法律保護。正常情況下，業主和租戶為求法律保護，都會選擇加蓋印花。
房產交易協議同樣要加蓋印花并繳納印花稅。這些協議數據進入稅務局數據庫，成為稅務局比對物業稅是否異常的依據。
黃啟昌補充說，為確定納稅人的應評稅租金收入，稅務局會要求納稅人保存出租物業紀錄，例如租務合同、終止租約協議書、銀行存款記錄及租金收據等，以便進行稅務審核及調查工作。
根據稅務局提供的資料發現，香港稅務局的抽查還是很有力度的，2017-2018年度共查核了23萬宗物業稅個案，接近物業稅總數的十分之一，涉及的補繳稅款及罰款約1.14億元，查到的違規行為不到3000宗。
香港稅制簡單，征收卻嚴密、有效，而且成本不高。劉怡翔介紹，香港征稅成本只有0.48%，也即是征收100元稅，成本不到5角，低于美國的0.58%和新加坡的0.95%，屬于國際最低之列。
至于租房者的房租支出抵扣個人稅收問題，香港稅務局人士稱，香港多個會計團體和組織也曾多次提出類似建議。他們也一直在討論，尚未得出一致意見。
